近日，对于楼市的判断和预测成为了业内的一大热点，恒大首席经济学家任泽平、著名经济学家马光远和吴晓波纷纷对楼市进行研判，我国房地产市场开始经历波谷后的又一波上涨吗？楼市开始回暖了吗？
任泽平发布《中国城市发展潜力排名：2019》对我国城市经济发展、人口流向以及住房供给等方面分析，认为2019年深圳、北京、上海和广州稳居我国城市发展潜力榜单前四，十名内的城市还有成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州这六个二线城市，从报告来看，我国东部地区有32座城市进入到排名前50的行列，而东北地区超过8成的城市排在了200名以外。
同时，他认为我国2019年有希望看到房地产、基建和制造业投资这三驾马车共振的局面，同时认为过去被抑制的基建投资和房地产施工/竣工等将会再次扩张。
从开发商当前的情况来看，确实出现了任泽平所说的情况，3月份，房地产企业融资总规模达到2500亿元，达到了近年来的高值，由于融资规模的扩大，导致了土地市场的逐渐回暖，从全国主要地级市的土地市场监控来看，3月份共流拍土地数量33宗，流拍率2.26%，这个数据是近一年内的最低值，土拍现场的举牌次数也远超以往，成交溢价率达到20.77%，环比提高116%。
吴晓波认为我国房地产的发展是周期游戏，当前阶段开启了上坡路，而马光远则认为，当前整体的货币政策总基调没有改变，我国房地产和股市均不会出现较大波动。
不管是周期规律还是总体形势，从当前各个方面来看，我国的房地产市场确实出现了回暖的迹象，回暖是以大型核心城市开始，在3月底，南京有2个楼盘开始公开摇号，总共参加人数达到7766人，实际中签率才7%，业内纷纷认为“金三银四”销售旺季回归，万人摇号情景再现。
从银行角度来看，住房贷款的利率普遍下调，从过去上浮10%到现在上浮5%，二套房的基准利率也出现回调，不仅利率放松，对于贷款审批速度也大大加快，从各银行得到消息，现在放款时间缩减了将近一半。
那么，如何买房成为了我们最关心的问题？
在高房价下，不只有购房者难受，很多开发商遇到的困难更大，从行业集中度的数据就能看出，大型开发商的市场规模越来越大，2014-2018年行业领头的100家房企的销售金额占比情况见下图。
从图上能够看出，越是像2018年销售较为困境的时期，行业集中度会大幅提升，也就是说很多小房企或者地方性房企面临经营困境或者倒闭，而大型房企有着比较前沿先进的管理经验，通过合理内控实现利润的维持，因此选择大型房企会让购房置业更加稳妥。
对于城市而言，除了任泽平对于城市发展潜力进行了详尽的分析外，从城市级别来看，一二线城市要比三四线城市的房子价值更大，从银行部门获得数据，三四线城市的违约客户占比更加突出，通过下图能够看出。
如何理解三四线城市的违约比例高的问题，从一线城市买房情况看，以资产换资产的占比较多，由于当前资产经过多年积累的升值，换取资产而产生的边际杠杆率较低，而且一线城市的优质客户比例相对来说较高，而三四线城市的住房的边际杠杆率达到50%-70%，这样的购房风险较大，稍有波动就会出现还款难的问题。
肯定很多人在质疑为啥买房还要那么多分析？当前阶段，我国住房情况已经远不是十年前的情况，谁都希望自己买的房子能够保值。
根据数据显示，2008年，我国房地产市场中首次购房的家庭占比为69.7%，拥有三套房子以上的家庭仅有3.2%，也就是当时大部分家庭都没有房子，而现在，这一数据已经发生翻天覆地的变化，首套购房的家庭仅有原来的一半不到，占比30.8%，二套购房占比43.8%，三套以上购房的比例达到25.4%。也就是说，2018年仅有不足三成的人是首套购房，四分之一的人都有三套以上购房了，如果说房子会过剩可能有些为时尚早，但是随着房子的增多，房子可选择的范围就会扩大，从供需来看，房子保值的难度就更大。
买房一定要深入多方位调研当地房地产市场，通过中介、售楼处等都是不错的方法，多走访了解才能切实掌握实际情况，付出足够的努力，才能实现顺利稳妥的置业愿望。
楼市“小阳春”比较嘈杂，如何置业由我们自己决定！
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