七大新城系列報道
開篇語
隨著城市建設的不斷外擴，遠郊新城的概念越來越凸顯。2001年，建設郊區新城的目標也就應運而生，包含嘉定新城、松江新城、臨港新城、青浦新城、奉賢新城、金山新城和城橋新城等新城。
這七大新城，各有各的規劃，各有各的定位，當然房價也漲勢各異，但他們對於上海都同等重要。現如今，18年過去了，經過十幾年的發展和建設，七大新城現狀如何？各自又處於怎麼樣的水平?哪個新城表現亮眼？哪個又“屈居人後”呢？
在這個乍暖還寒的時節，就讓鳳凰網房產帶領著大家來一場七大新城樓市調研之旅，為大家還原一個真實的七大新城樓市。
2018年11月，長三角一體化發展正式上升為國家戰略，青浦作為長三角一體化的重要節點，區域的熱炒勢頭再次燃起，青浦新城板塊就是其中之一。
作為上海市“十二五”期間重點發展的新城之一，青浦新城的發展受到了多方的關注。鳳凰網房產近日實地探訪發現，在大虹橋、長三角一體化雙概念的推進下，青浦新城房價遙遙領先於其他新城板塊，雖然發展迅猛，但是一直為人所“詬病”的“空城”問題並沒有消失，居高不下的房價下，新房有價無市。
地鐵未動房價謀漲
正如11號線捧紅了嘉定、崑山，九號線拉動了松江樓市，軌交對樓市的拉動力在青浦新城再一次被印證。
早在2002年《上海市城市交通白皮書》中首次提到將建“青浦快鐵”，直到2010年底在籌劃“十二五”時才再次提出“青浦線”（即1
7號線）。據克而瑞數據顯示，2010年青浦新城新房成交均價為14894元/平，有了小幅上漲，由於17號線遲遲不見開工，2012年成交均價有所回落，17號線於2013年6月開工，房價再次上漲。
據易居研究院發佈的上海新建商品住宅庫存面積數據顯示，2006年青浦新城板塊新房銷售均價為6213元/㎡，受軌交17號線規劃的利好消息影響，2011年以後，板塊新房銷售均價開始上漲，至2014年底全面開工之時，短短三年時間，新房銷售均價由15438元/㎡上漲至19946元/㎡，翻了29%。
2017年底，軌交17號線正式開通，青浦新城板塊銷售均價為39915元/㎡，與2011年規劃之初相比，翻了158%，而軌交開通後這段時間，至2018年底，新房銷售均價為40695元/㎡，同比2017年，僅上漲1.95%。
新房“有價無市” 價格出現鬆動
銷售壓力的增大讓不少開發商紛紛採取了以價換量的策略。據小編調查瞭解，目前青浦新城板塊價格已經開始鬆動，不少項目紛紛開始有了優惠，甚至有項目為了吸引客戶，贈送面積。
小編在澱山湖大道附近的首創禧悅晴朗售樓處看到，雖然項目處於認小籌階段，但是售樓處客戶並不多，僅有2-3組。置業顧問對小編表示，目前項目即將開盤的為首創禧悅三期晴朗房源，項目前兩期已經交房。目前開盤房源均價為40800元/㎡，戶型有2-4房，建面約60㎡、80㎡、108㎡和120㎡，帶裝修交付。
“目前我們在認籌期間有4萬的優惠，認籌結束後將不再享任何優惠”，當問及項目認籌人數時，置業顧問表示，“截至目前，項目認大籌人數已有兩百多了，小籌也有幾十個”。
但另外兩個樓盤的首開去化率就偏低了。1月24日，位於華浦路上的恆文璞悅首開，推出195套房源，建面約90㎡、128㎡，均價約41000元/㎡，據悉，項目當天賣出去30多套，去化率不足20%。3月23日，位於賀橋村路101弄的遠洋金融街西郊宸章首開，推出290套房源，建面約83㎡、94㎡、107㎡房源，帶裝修交付，均價約41403元/㎡，據瞭解，項目當天賣出去50套，去化率僅有17%。
在位於華浦路上的恆文璞悅售樓處，置業顧問也表示，“如果真有購房意願的話，優惠也不是不能有”，恆文璞悅目前在售建面約90㎡、92㎡、100㎡、128㎡、129㎡房源，毛坯、帶裝修均有，均價約41000元/㎡。
當置業顧問和小編介紹項目的時候表示，項目和周邊項目相比一大賣點就是得房率高。當問到得房率多少的時候，這位顧問卻回答得小心翼翼，“寫在合同裡的得房率是81%，但是項目有很多贈送面積，加上贈送面積，可以做到87%”。
“相對於競品項目，我們90㎡的戶型還是比較寬敞的，原本的飄窗擴進去了，成了房間。”置業顧問說。鳳凰網房產小編髮現，在這家樓盤的戶型圖上，90㎡的戶型，主臥、次臥及書房，原本都有一個超大的飄窗，加起來差不多六七平方米。
人氣聚集尚需要時間
小編在新城板塊開業沒多久的青浦寶龍城市廣場和富紳商業中心看到，整個商場人流量並不是很大，好多店鋪都在做活動。
而同樣屬於青浦新城板塊的澱山湖大道站，其目前仍處於大規模施工中，塵土飛揚的工地上，一座座高樓拔地而起，相比鋼筋水泥迅速鑄就的樓宇，區域內的人流卻顯冷清。其中最吸人眼球的莫過於號稱萬達廣場升級版的萬達茂，萬達茂佔地面積約45萬方，預計今年6月份開業。
有業內人士對小編置評，目前澱山湖大道的樓盤大部分圍繞萬達茂而建，樓盤在做銷售宣傳的時候也總是將萬達茂作為一個重要的噱頭，未來萬達茂能否聚集更多人氣還是一個重要的問題。況且目前青浦新城房價遙遙領先於其他新城，區域價值已經被炒高，容易導致“有價無市”的局面。
產業支撐和政策扶持
青浦新城，70萬人口導入進行時。
按照規劃目標，到2020年青浦新城人口規模將達到70萬，為了吸引人才到青浦新城，青浦區也出臺了《青浦區人才發展三年行動計劃（2017-2019年）》，一系列配套人才新政也在陸續出臺，推動“人才強區”戰略落地生根。
隨著青浦新城規劃的逐步落實， “三軸”的發展格局已經越漸清晰。其中公園路發展軸主要是針對青浦東部城區的擴容和改造規劃，目前規劃已經基本完成，有白玉蘭生活廣場、東方商廈、百聯橋梓灣購物中心等大型商城，區域氛圍已十分成熟。
除此之外，首次被規劃進新城的濱湖區，也是新城規劃的亮點之一，規劃中濱湖區將重點建設高端生態居住示範區，如今也已得到了一定程度的落實。圍繞800畝的大澱湖，青浦新城濱湖區如今已是高檔別墅林立，更配備高檔休閒旅遊設施，原本圖紙上的規劃變成了現實。
目前青浦新城重點打造的西大盈港與西九路片區，目前已經引進新城、富紳、東渡、首創、中南、東原、碧桂園、融信、萬達等多家房地產集團進駐該區域，相繼建設了多個住宅項目和商業項目，45萬方的萬達茂和東渡悅來廣場就坐落於此。
可見，有產業支撐和政策扶持的青浦新城，褪去“鬼城”標籤或只是時間問題。未來，青浦新城發展非常可期。
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