最近有很多朋友通过私信或者留言点评的方式问老亮，买沈北或者浑南的某处房产是否能够升值，经过老亮了解，这些朋友大多是手里有些闲钱想买房等升值。之前老亮写过很多关于沈阳哪个区域的房子有升值空间的文章，但是忽略一个很重要的问题，那就是升值和赚钱是两回事。今天老亮就以买房5年以后出手为例和大家谈谈到底

全款买房5年时间升值多少才能保本并赚钱

假设以全额付款的方式买一套100平米的房产，全款房款总计100万元。相应的印花税为1.5万元；物业维修基金按沈阳的高层标准每平是92元，总计9200元；物业费按均价每平3元，缴纳时间按3年计算为10800元；暖气费按3年计算总计约7500元，这些费用合计4.25万元，为了方便我们按照4万元计算。

升值不等于赚钱

现在不管大额存款还是其他相对稳妥产品的年息都能达到5%，我们保守一点，按照4.5%的年息计算。100万元5年后本息折合122.5万元，加上其它支持4万元，总计约合126.5万元。也就是说5年以后你的房子至少要以126.5万元售出你才能保本，我们在计算时很多小额的费用并没有计算，所以如果要想赚钱，出售价不能低于127万，也就是增值27%。

公积金贷款的方式购房

假设是首套公积金贷款，我们按照通俗易懂的计算方式来给大家算一下。首付款按30万计算，贷款按70万元，其他费用总计4万元。

在买房的工程中我们实际支出了34万元（和上面算法相同，4万元不计利息），5年后本息合计41.5万元。

公积金贷款计算

假设按30年等额本息贷款方式计算，每月还款金额为3047元，5年贷款部分实际支付费用为3047*60=18.28万元。5年内总计支出费用为41.5+18.28=59.78万元，未还清贷款一次性结清金额为62.68万元，5年后房子总价应当大于59.78+62.68=122.46万元。

最后，如果你的房产5年后卖出，卖价不超过123万，那你基本就是亏本的。所以，公积金贷款的方式投资房产，5年至少增值23%以上才会赚钱。

商业贷款买房

现在很多银行商业贷款利率都是上浮1.1-1.3倍，我们就按最低的利率5.39来计算。首付款和其他费用不变，贷款额度仍然是70万元贷30年。

商业贷款计算

假设按30年等额本息贷款方式计算，每月还款金额为3926元，5年贷款部分实际支付费用为3926*60=23.56万元。5年内总计支出费用为41.5+23.56=65.06万元，未还清贷款一次性结清金额为64.92万元，5年后房子总价应当大于65.06+64.92=129.98万元。

如果使用商业贷款进行房产投资，那么5年以后如果房产的价值不能超过130万，那你就没有赚到钱。因此，按照商业贷款的方式投资房产，5年至少增值30%以上才会赚钱。

结论

公积金方式贷款买房最划算，5年增长约23%以上可以达到保本；排在第二的是全款买房，5年需要增值27%以上就可以赚钱了；成本最高的要数商业贷款了，5年需要增值至少30%以上才能基本保本。

恭喜发财

以上计算采用的大家最容易看得懂的方式，所有的利息都是按照最低进行计算的，而且有很多的小额费用以及房产再次出售时产生的费用都没有计算在其内。当然这里还有一个因素，就是考虑5年内有几年可以把房子租出去，这样可以拉低一些成本，由于租金差异比较大，大家如果想计算的更准确一些，那么可以根据你的实际利率和租金情况进行详细的计算。

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