最近有很多朋友通過私信或者留言點評的方式問老亮，買沈北或者渾南的某處房產是否能夠升值，經過老亮瞭解，這些朋友大多是手裡有些閒錢想買房等升值。之前老亮寫過很多關於瀋陽哪個區域的房子有升值空間的文章，但是忽略一個很重要的問題，那就是升值和賺錢是兩回事。今天老亮就以買房5年以後出手為例和大家談談到底

全款買房5年時間升值多少才能保本並賺錢

假設以全額付款的方式買一套100平米的房產，全款房款總計100萬元。相應的印花稅為1.5萬元；物業維修基金按瀋陽的高層標準每平是92元，總計9200元；物業費按均價每平3元，繳納時間按3年計算為10800元；暖氣費按3年計算總計約7500元，這些費用合計4.25萬元，為了方便我們按照4萬元計算。

升值不等於賺錢

現在不管大額存款還是其他相對穩妥產品的年息都能達到5%，我們保守一點，按照4.5%的年息計算。100萬元5年後本息摺合122.5萬元，加上其它支持4萬元，總計約合126.5萬元。也就是說5年以後你的房子至少要以126.5萬元售出你才能保本，我們在計算時很多小額的費用並沒有計算，所以如果要想賺錢，出售價不能低於127萬，也就是增值27%。

公積金貸款的方式購房

假設是首套公積金貸款，我們按照通俗易懂的計算方式來給大家算一下。首付款按30萬計算，貸款按70萬元，其他費用總計4萬元。

在買房的工程中我們實際支出了34萬元（和上面算法相同，4萬元不計利息），5年後本息合計41.5萬元。

公積金貸款計算

假設按30年等額本息貸款方式計算，每月還款金額為3047元，5年貸款部分實際支付費用為3047*60=18.28萬元。5年內總計支出費用為41.5+18.28=59.78萬元，未還清貸款一次性結清金額為62.68萬元，5年後房子總價應當大於59.78+62.68=122.46萬元。

最後，如果你的房產5年後賣出，賣價不超過123萬，那你基本就是虧本的。所以，公積金貸款的方式投資房產，5年至少增值23%以上才會賺錢。

商業貸款買房

現在很多銀行商業貸款利率都是上浮1.1-1.3倍，我們就按最低的利率5.39來計算。首付款和其他費用不變，貸款額度仍然是70萬元貸30年。

商業貸款計算

假設按30年等額本息貸款方式計算，每月還款金額為3926元，5年貸款部分實際支付費用為3926*60=23.56萬元。5年內總計支出費用為41.5+23.56=65.06萬元，未還清貸款一次性結清金額為64.92萬元，5年後房子總價應當大於65.06+64.92=129.98萬元。

如果使用商業貸款進行房產投資，那麼5年以後如果房產的價值不能超過130萬，那你就沒有賺到錢。因此，按照商業貸款的方式投資房產，5年至少增值30%以上才會賺錢。

結論

公積金方式貸款買房最划算，5年增長約23%以上可以達到保本；排在第二的是全款買房，5年需要增值27%以上就可以賺錢了；成本最高的要數商業貸款了，5年需要增值至少30%以上才能基本保本。

恭喜發財

以上計算採用的大家最容易看得懂的方式，所有的利息都是按照最低進行計算的，而且有很多的小額費用以及房產再次出售時產生的費用都沒有計算在其內。當然這裡還有一個因素，就是考慮5年內有幾年可以把房子租出去，這樣可以拉低一些成本，由於租金差異比較大，大家如果想計算的更準確一些，那麼可以根據你的實際利率和租金情況進行詳細的計算。

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