2019年一季度，蘇州土地市場呈現出新的變化，從“2018年流拍頻現”到“2019年溢價成交”，房企拍地表現截然不同。作為房企的“糧倉”，房企土地儲備規模與結構對業績的影響持續加大。在此背景下，中指研究院對房企在蘇城拿地情況進行研究，為研判行業趨勢提供參考。
同比分析：成交規模縮減，土地競拍熱度回升
2019年一季度，蘇州市區共進行土地拍賣3場，出讓21宗經營性用地，其中，涉宅用地17宗，商辦用地4宗，住宅用地佔市場主力。一季度土地成交規模縮減，總成交用地面積112.56萬方，較18年同期下滑40%；總成交建面214.71萬方，同比下降45%；總成交金額307.85億，同比下滑32%；平均成交樓面價14337.88元/㎡，平均溢價率19.27%，整體成交樓面價及溢價率回升現象較為突出，回暖跡象明顯。
圖：2016-2019年一季度蘇州市區經營性用地成交情況
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
圖：2016-2019年一季度蘇州市區土地成交結構變化
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
2019年蘇州市區（未含吳江）住宅用地供應計劃總計為6000畝，與18年供地計劃相持平。而2019年一季度蘇州市區涉宅用地成交建面201.35萬方，同比降幅45%，預計未來將加大住宅用地的供應。整體住宅用地成交樓面均價15082元/㎡，同比上漲25%，處於近4年次高位，僅低於2016年四季度成交樓面價；溢價率為19.11%，同比增加3.44個百分點，環比增加12.2個百分點，房企拿地熱情明顯升溫。
圖：2015-2019年一季度蘇州市區涉宅用地成交建面走勢
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
圖：2015-2019年一季度蘇州市區涉宅用地成交樓面價及溢價率
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
在商辦用地方面，近年成交規模有縮減趨勢。2019年1季度，商辦用地成交建面13.36萬方，同比縮減47%；成交樓面價為3127.41萬方，同比上漲3%；溢價率為32.5%，處於近4年高位。
圖：2015-2019年一季度蘇州市區商辦用地成交建面走勢
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
圖：2015-2019年一季度蘇州市區商辦用地成交樓面價及溢價率
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
區域分析：吳中成交體量大，園區熱度最高
2019年一季度，蘇州共出讓17宗住宅用地。其中，吳中區為地塊出讓大戶，共成交7宗，相城有4宗，姑蘇3宗，新區2宗，園區1宗，吳江暫無地塊成交。從地市熱度來看，園區由於土地出讓較少，可售房源緊缺，地塊出讓較為搶手，一季度出讓唯一1宗宅地，溢價率高達49.69%；其次是吳中，所出讓7宗地塊全部溢價成交，平均溢價率為25%；相城區由於近年土地出讓規模較大，多個樓盤將在今年次第上市，區域庫存量大，房企拿地積極性略遜於其他區域。其外，房企主要熱衷於純住宅地塊，多宗商住地塊依然是底價成交。
圖：2019年一季度蘇州市區涉宅用地成交情況
一季度商辦地塊共出讓4宗，分佈在相城、吳中、新區和園區4個區域。商辦地塊多為底價成交，但園區湖東奧體板塊商辦地塊由於地段佳，引起多家房企爭搶，最終由嘉得寶以4337元/㎡競得，溢價率高達189%。該地塊公共屬性強，需建設公交首末站一處，不少於2000平的食堂以及不少於500平的超市。
圖：2019年一季度蘇州市區商辦用地成交情況
房企分析：已進房企積極補倉，外來房企搶駐蘇州市場
一季度，有不少在蘇州深耕多年的品牌房企，如旭輝、首開、陽光城、中梁等均有積極補倉。其中旭輝拿地勢頭迅猛，1月連拿3宗吳中地塊；首開斬獲2宗地塊，其中1宗與龍湖聯合拿下；佳兆業時隔許久，也在一季度成功補倉蘇州主城。
其外，優質地塊也吸引外來房企搶駐蘇州。其中，融信以13.1億競得平江新城45號地首進蘇州；大華集團以40.7億競得獅山美羅旁49號地塊首進蘇州；首創以25.01億斬獲37號宅地，溢價率高達49.69%，該地塊後期將與招商蛇口+華宇聯合開發。
表：2019年一季度蘇州土拍房企拿地面積TOP10
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
整體來看，2019年一季度蘇州土地成交規模相比去年同期有所下降，而今年蘇州市區（未含吳江）住宅用地供應計劃總計為6000畝，與18年供地計劃相持平，預計後期將加大住宅用地的供應。價格方面，一季度住宅用地成交樓面價及溢價率同環比均上漲，土地市場回溫態勢明顯。全年來看，蘇州基於較好的城市基本面，具有較強的購買力和內生需求，購房者在市場及政策趨穩下，購買預期逐步升溫，推動了市場階段性回暖，獲得眾多企業側重，未來土地市場將保持一定熱度。
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