瀋陽中原研究發展部經理 田立鵬
我理解的大平層豪宅通俗的來說是這樣的，它具有寬大的戶型、精緻的精裝、舒適的環境、稀缺的景觀、完善的物業、高昂的價格。瀋陽大平層產品目前處於一個什麼樣的階段？下面就瀋陽大宅市場（主要針對220平米以上產品）做簡要分析。
一、大平層豪宅在瀋陽的發展：大平層豪宅在瀋陽出現的時間大概有15年左右，經過近15年的發展，大平層豪宅發展模式由原來的“單一追求大面積”正朝著品味化、個性化方向發展，產品設計更加人性化，更注重細節方式的處理；目前瀋陽市場在售豪宅項目，在其自身產品展示力方面，可比肩其他一二線城市同類項目。
起步期：瀋陽大平層豪宅在2007年之前是起步期，只是單純的大面積，整體品質感不高，早期的項目如五里河區域河畔花園、北站附近的曼哈頓莊園等，經過近15年發展已經淪落為普通住宅，二手價格每平米只有一萬元左右。
快速發展期： 2008-2015年為快速發展期，大量項目開始上市，主要集中在金廊五里河區域，項目整體品質較起步期大幅度提升，戶型的功能、舒適度、裝修標準達到較高水平，買大平層豪宅成為有錢人身份的象徵。
成熟期：2016年至今隨著大平層的發展，市場逐漸成熟和冷靜，產品更加趨於精細化，戶型面積也由之前的“壕”向注重內涵設計和人文理念發展，“品味”“品質”是客戶關注的主要要素。
二、量價水平：2018年大平層產品成交止增回落，成交量環比下降46%，而成交價格迎來大幅上漲，漲幅高達44%，一方面受整體市場上漲的大環境影響，另一方面由於星河灣、嘉裡等一些大面積精裝修項目的大量成交，拉動整個大平層產品價格的快速上漲。
近幾年大宅產品銷量一直處於一個上升通道，在2017年達到峰值後開始回落，2018年下降幅度達到46%，而價格卻大幅上漲44%，價格的上漲成交量萎縮，反映目前大宅市場已經進入一個“高總價制約銷售”的瓶頸期，預計兩年內整體銷量會維持2018年水平，根據瀋陽中原數據統計，目前階段總價400萬是總價的天花板，超出則銷量快速下降，這也是從2018年開始大宅產品不斷降低面積段的主要原因。
大宅存量去化週期27個月也遠大於普通住宅。
三、目前在售項目分佈：“一橫一縱”的分佈格局已經形成。“一橫”是以渾河為界，沿渾河兩岸分佈，以河景資源為主要賣點；“一縱”是指瀋陽金廊，沿金廊沿線分佈，項目地段、配套優勢更為突出，在金廊沿線上東五里河區域憑藉地段、配套的絕對優勢成為瀋陽大宅最為集中區域，產品、價格也引領大宅發展。
瀋陽大宅經過多年發展逐漸成熟，客戶需求逐漸理性，單純的大面積已不是客戶的主要追求，品質、個性、定製成為未來需求方向。對於房企來說，在限購限價背景下，高端項目揹負的，不僅是去化的問題，更有資金上的壓力，在權衡去化速度及資金壓力下，精細化將成為未來主旋律。
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