自從經歷過2011年-2014年漫長房價下行期，杭州從中吸取了很多經驗。要想再次回到當年房子隨便挑的狀態，幾乎是不可能了。
其中最寶貴的經驗就是：控制郊區土地的出讓，減小剛需低價房源的供應。減少低價房的供應，可以起到2個效果：
1、讓剛需買二手房，改善需求買新房。如果剛需能夠從新房市場中買到大量便宜的剛需房，那麼二手房市場的流動性就會變差，想要換房的改善人群就無法順利升級住房，整個市場閉環就會出現斷層。反之，如果市場中的新房都是高價房，剛需就只能購買二手房，房東賣了錢可以去買新房，市場就形成良性循環，保證價格相對穩定。
2、增大單套商品房面積。改善型房源戶型偏大，同樣的可建面積下，等於大幅減少了商品房的套數。270方可以建3套剛需房，但是隻能建2套135方，或者是1套排屋。套數減少了，市場的供應縮小了，房價會更難下行。
杭州的房子發展到現在這個階段，大量的購房需求來自改善換房。我們可以從搖號登記結果中得到印證，比如最近剛剛結束登記的西湖國際城。國際城總登記戶數1.7萬，其中無房家庭僅5027戶，不到3成。也就是說，市場中，有房家庭是交易的主力。
新房市場的門，逐漸對剛需關閉
4-5年前，臨平、閒林、下沙、丁橋等板塊，充斥著大量剛需房源，均價低於一萬的房子也有不少。那個時候，二手房的流動性是較差的。剛需買新房，改善的更喜歡買新房。二手房沒人買，房價自然漲不動。
但是現在呢，房價較低的臨平山北，在售的項目不過4/5個，閒林也就翡翠城後面還有幾百套房子，下沙在售的也就2個。丁橋好久沒房子賣了，今年可能也就一個新盤上市。
更加可惜的是大江東。大江東地大物博，房價相對較低，本來可以提供大量廉價的新房，但是卻只拆遷不賣地。去年大江東只賣了4宗宅地，面積不過30多萬方，只能蓋2000多套房子。
今年，杭州主城區將上市的新盤，均價低於3萬的，可能只剩一個了（丁橋的御東方）。這是非常可怕的，今年的新房市場，對剛需是非常不友好的。所以，目前天都城有一批150萬總價的新房加入搖號，個人還是建議剛需積極參與的。
2014年以前，餘杭的地價一直穩定在4千左右，後來一路飆升到了目前的1.4萬。地價上漲是主因，但是也有郊區土地佔比下降的因素。
控制低價房的供應，不但能維護房價，還抬高了房價的中位數。隨著地價的上漲，開發商大量採用高低配來增加利潤。老餘杭、臨平、下沙、大江東等等這些剛需聚集地，大量的小區配備所謂的洋房和排屋，單價高了，戶型也大了。
新房戶型越來越大
剛需無奈選擇二手房
數據來自好找房
數據顯示，去年成交的二手房中，有4成是70方以下的（基本是老小區），90方以下佔比達到了7成。表明剛需是二手房市場的絕對主力，而對比新房搖號登記情況來看，其中剛需的比例只有3成，兩者剛好相反。
杭州的高價新房，的確有過剩的風險。但是這些房子，打個8折、7折，剛需還是夠不到的。
如果杭州不顯著增加郊區土地供應，剛需只能購買二手房，那房價總體會相對穩定，大幅回落的概率很小。
除非....人口開始流失。
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