文|21世紀經濟報道 祁三連 趙傑
當潮水褪去才發現誰在裸泳。曾創下世界最快紀錄之一的愛屋吉屋只用了不到五年時間就已“宣告”死亡。一顆狂熱的心難以正視世界，天量融資記錄不代表可輕易顛覆行業。
“資本是嗜血的，要求的回報週期太緊張。”一位愛屋吉屋前員工感慨。2014年，以“幹掉中介，讓門店滾粗”口號脫穎而出的愛屋吉屋，以O2O方式殺入傳統中介行業，並試圖顛覆行業玩法。資本和互聯網最終也折戟在傳統房地產行業面前。目前，愛屋吉屋網站以及APP停止運營，公司網站www.iwjw.com被轉入名為“一樓房東”的公司，而愛屋吉屋APP則顯示“服務器迷路”，無法正常打開。
我愛我家集團控股公司前任副總裁、現任北京湘楚朝暉企業管理有限公司董事長兼CEO胡景暉認為，回顧愛屋吉屋的模式，有幾點值得反思：第一，互聯網並非萬能，並非使用了互聯網手段就是互聯網企業。本質還是傳統企業藉助互聯網手段提高效率、降低成本、改善用戶體驗，這才是企業良性健康發展的真相；第二，“講故事的高手”吸引的是資本，但客戶體驗才是至上；第三，有別於國外房屋代理制度，中國傳統中介一手託兩家的模式決定了其促成交易的積極性，而這也是行業內製度最大的問題。這不是互聯網所能改變的。
實際上，伴隨著愛屋吉屋高速發展，其問題也不斷頻現。21世紀經濟報道記者通過蒐集資料發現，早有中介指責愛屋吉屋涉嫌變相抬高房價擾亂市場秩序，也有消費者指責其租房協議霸道、經紀人培訓體系不健全或影響交易安全，其100%真房源承諾也受到質疑，曾經發展勢頭迅猛的愛屋吉屋早已四面楚歌。
互聯網改造中介：曇花一現
公開資料顯示，2014年6月到2015年11月，愛屋吉屋完成從A輪到E輪五輪融資，累計融資3.5億美元，估值10億美元，融資方也全是大牛，順為資本、淡馬錫、晨星資本、高瓴資本等等。愛屋吉屋創造了一個世界紀錄：最快完成五輪融資的獨角獸企業。
有了錢便有了底氣，愛屋吉屋宣稱要“用互聯網飛機大炮的方式挑戰傳統房地產中介的刀耕火種”，以顛覆萬億市場的決心加入了燒錢大軍。
2014年9月，愛屋吉屋依靠“上海租客佣金全免”的補貼策略，迅速躍居市場份額前列。2015年5月，愛屋吉屋在地產殺入上海前三，僅次於中原和鏈家，同年9月，愛屋吉屋的二手房交易達到2400多套，僅次於鏈家的4000多套，排名上海第二。2015年春節後愛屋吉屋在上海和北京開展上線二手房業務，5月進入廣州、深圳，7月進入天津和杭州，8月進入武漢和成都，9月進入南京和重慶。
2015年是愛屋吉屋發展最為迅速的一年。這一年，愛屋吉屋在上海和北京兩地網籤交易數據顯示總成交17893套，套均總價接近180萬。預估全年總成交略高於2萬套，GMV約為400億元人民幣。為了達到這個數字，鏈家走了十年，而愛屋吉屋只用了一年。
然而，好景不長。過於理想化的去門店化、互聯網燒錢賺客戶模式使得成本高企、再加上快速擴張背後公司結構不合理以及管理漏洞等問題頻現，而這些在資本寒冬和房地產調控背景之下，更難以負荷。
2016年開年，愛屋吉屋便身陷“欠薪”“裁員”“降傭”“關店”等系列負面消息中。公開資料顯示，2016年底至2017年初，愛屋吉屋由於業務迅速萎縮，開始大規模裁員，市場部100人裁員後只剩10餘人。最終，整個公司的規模從最初的5000~6000人裁到只剩400人。2019年2月，位於上海市安遠路的愛屋吉屋，早已人去樓空。曾經的極速飛奔的愛屋吉屋已成曇花一現。
“愛屋吉屋用實際行動證明，在中國，去門店化的道路走不通。在當前國情之下，二手房交易業務門店的模式是有效且符合中國國情的。互聯網是房產交易創新重要的工具，提升體驗和效率，但是互聯網的房產賣家無法互聯網化，所以互聯網能夠真正讓買賣雙方信息對稱，真正交易閉環線上完成實際存在困難。” 房地產和互聯網研究院創始人相國良說。
難言顛覆
“房地產交易是一個低頻非標高客單價的生意，不是互聯網手段和邏輯能夠去突破的。低價競爭實際上是在破壞行業秩序，這種思路是錯的。愛屋吉屋幾個創始人是講故事的高手，而不是做實業的高手。他們做企業不是為了把顧客服務好，而是為了吸引資本。貼互聯網標籤、包裝成上市公司，上市套現、圈錢走人，這樣的模式是行不通的。”胡景暉說。
覆盤愛屋吉屋的發展歷程，可以發現這家公司雖然喊著要“顛覆行業玩法”，卻並沒有顛覆性的做法。依靠新瓶裝舊酒的互聯網思維，用燒錢來撬動房產這個龐大的市場。表面上看，愛屋吉屋的模式看似是互聯網思維，通過取消線下門店來節省成本，通過廣告和補貼來吸引購房者，憑此迅速建立規模。互聯網確實有利於實現信息對稱，通過線上匹配提高交易效率。但這對於低頻、高額的房產交易卻顯得並不現實。
另外，從目前傳統中介行業市場根本邏輯來看，愛屋吉屋的模式也有違市場現狀。中原地產分析師張大偉分析認為，我國目前實行的房地產中介制度是雙邊代理制，房地產中介撮合二手房買賣雙方交易，通過中介買賣二手房，簽署的買賣合同都是三方合同。
中國的中介從根源上的弊端是雙邊代理制，在任何情況下，一手託兩家，必然都會損害交易中一方利益，中介作為居間方為了撮合成交必然會聯合強勢的一方去打壓弱勢一方。這是一切中介生意的基本原則和邏輯，只能討好有話語權的一方。
很顯然，愛屋吉屋並沒能改變雙邊代理的中介制度，而互聯網中介看似無懈可擊的生意模式——降價，在中介行業裡毫無顛覆能力。“價格（佣金）不是二手房交易核心要素，靠佣金戰無法打破弱勢賣方市場的大格局，”相國良表示，“強化經紀人的雙邊服務角色，這個發展的方向才能讓行業以經紀人為核心真正合作起來。”
“目前行業最大的問題是制度問題，而這與互聯網無關。”胡景暉直言“國內房地產中介的模式是居間模式，一手託兩家，這就相當於原告和被告請了一個律師。買房想越低價越好，賣方想越高價越好，中介想越快成交越好。所以有時候中介明知道房產在產權上有瑕疵，明知道買方貸款有阻礙，他也會去促成交易。”
愛屋吉屋失敗了，未來其他的互聯網中介有希望顛覆市場嗎？
相國良說：“顛覆市場的可能性不存在，除非國家在房產交易政策上有根本的變化。目前階段，買賣雙方的市場地位發生變化，順勢而為產生的創新可能更有實際意義。互聯網化的顛覆、革命，都不靠譜，其一是賣家的互聯網化看不到結果，其二是二手房交易的線下場景，線上無法替代。不要輕言顛覆和革命。”
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