順德區|佛山新城
買入即決定勝負，這是老鄺最近感悟到的投資真諦，不動產投資也好、證券投資也好，買點的選擇是決定性的。上週六老鄺去順德區佛山新城收樓，這是我第一次參與收樓，內心還是挺激動的，因此今天撰文覆盤自己的這項投資。
對於這個項目，是老鄺和老婆姐姐合夥買的，首付及月供各佔50%，用了對方的處女貸和佛山房票，2016.09年買入。其實這一套才是老鄺名義上真正的第一套房子，買房時的思考邏輯在以前的文章寫過，感興趣的可以先去看那篇文章。
1、樓盤基本面
2016.09時，我們買入的是碧桂園新城之光一期106㎡四房的戶型，買入成本是1.45w/㎡，三成首付+30年85折商業貸款。目前在售的三期均價為1.8-2.1w/㎡，老鄺當天是從蘿崗搭乘地鐵去樂從，從世紀蓮地鐵站眺望樓盤真的是超級遠，碧桂園這個樓盤不屬於地鐵站上蓋。當天晚上7點半老鄺離開時，特意數了一下世紀蓮地鐵站上蓋招商地產依雲水岸的亮燈率，該項目作為五年內次新盤入住率約30%，整個佛山新城依然給我一種冷冰冰的鬼城感覺。
佛山新城的配套可以說是整個佛山最高大上的，但該版塊的硬傷也正是過於高大上，大家都知道佛山市政府本來想把辦公遷到這邊，但八項規定+禪順兩地的博弈，導致整個規劃落空。所以老鄺在房產投資時，對於政府的規劃性文件都是天然打折扣的，規劃兌現時你的房價本來就包含這些預期，倘若規劃踏空你的投資效率就很低，因此我不喜歡分析這個規劃那個舊改，寧願認認真真踩盤研究產品，分析潛在接盤俠的痛點，千變萬變人性不變。
新房驗收其實沒啥好說的，我全權交給老婆姐姐處理，房子本來也沒打算自住，二手市場淘些舊家電+舊傢俬趁春節後租賃旺季出租才是最重要的。老鄺給各位買一手的小夥伴提個醒，不要等開發商辦理房產證，他們的辦事效率會讓你等大約1年才能出證，自己去找開發商提出辦證，儘快拿到房產證，有助於迅速解鎖“滿二”避稅。
2、戰略分析
覆盤老鄺的這次投資，有得也有失，這是我第一次買房，很多決策都是閉門造車想出來的，如果那時能請教一下其他房地產自媒體，也許我能做得更好。首先入手時機是2016.09，這是上一輪行情的魚尾了，1.45w/㎡的入手成本漲到現在的1.8w/㎡，兩年24%的漲幅，但其實這24%都是2017.03那最後的狂熱漲上去的，更何況二手要套現肯定要比一手低才能賣出，所以這個項目的漲幅我是不滿意的。
老鄺打算把這套房子持有到下一輪行情的狂熱期再賣出，也就是所謂的“站崗”N年，既然入場時機沒有選好，那我就通過時間換空間，低迷期絕對不要輕易賣出自己的籌碼（除非你要置換），好貨爛貨都應該在狂熱期拋給你的接盤俠，廣州的房子總有人要，佛山限購區也還可以。
至於下一輪行情是啥時候，老鄺也不去預測，我只知道我的持有成本很低，85折的房貸利率屬於優質負債。當時這套房首付約50w，老婆姐姐出25w，同時她從住房公積金提取了三十多萬的住房公積金餘額，目前月供5000元，她負責的2500元也正好是她每個月的住房公積金數額，所以說這套房對她而言是“零成本”。即使老鄺這邊稍微虧一點時間成本和機會成本，問題都不大，讓合作雙方都能安心持有的才是好資產。
另外這套房子也給老鄺帶來隱形福利，就是個人在家族中的地位有所提升，也就是岳母娘印象分大大地提高。雖然老婆家族的人都是有地自建屋不怎麼買商品房，但商品房帶給一個人的自信大家都懂的。
3、戰術分析
對比碧桂園三期的售價1.8w，兩年過去了，成本由150w漲到190w。如果我們當時沒買，現在要多付12w（每個人6w），利率由104w貸款85折月供5000元漲到133w貸款上調10%月供7500元（依然是每人承擔一半）。這樣算起來好像是晚買不如早買，但老鄺要說如果時間可以倒流，我依然不會在那時買入。
碧桂園這套房子於我們而言，是絕不可能自住的，因此我們買入的就是一個150w的資產包，同等購買力下（50w首付），我們可能買不到同地段的同面積產品。但是我們可以在今天選擇被限購打壓，價格回調得更多的地段，比如金融高新區的這個二手樓盤，該樓盤2017.06年時成交價衝到2.8-3w，現在真實成交價2.11w，關鍵是銀行評估價在2.6-2.7w之間，所以一套125㎡的270w的滿二房源，算上稅費的真實首付很容易降到50w以內。
如果月供壓力太大，還可以挑選同樓盤低總價的89㎡產品，首付給多少V.S月供給多少，這一點每個人自己平衡。如果我們那時沒買，現在介入依然不遲，因為我們節省了兩年的時間成本和利息成本，買哪裡其實差別不大，買在哪個時點才是最重要的，十年十倍還是十年兩三倍收益，取決於你買入的是每一輪的高峰還是波谷。
一手房兩年交樓期，買入即決定勝負，像老鄺這種買在魚尾行情，出證時正好處於冷凍期，只能站崗N年等下一輪狂熱期，這種投資行為效率不算高。廣州市一手樓盤再疊加兩年的限售，其實對於追求效率的投資者有著更多不確定性，因此純投資角度分析，我是真的寧願在現在這個時點介入部分回調的二手次新房。
人生第一套房的重要性我已經強調了N遍，買哪裡買多少總價不是最重要的，投資節奏才是最重要的，
“低買高賣、適當忍著手”，就這九個字足以概括投資真諦。當你做錯節奏，試圖通過魔幻手段彎道超車是十分危險的。另外我依然覺得自住型買家可以適當放棄對效率的追求，就如本人這套碧桂園新房為例，如果老鄺是二胎自住，2016年9月以50w首付買一個佛山新城的四房自住是可行的，因為現階段想在佛山限購區50w首付買四房的可選擇度更小，自住剛需等不起。配圖為老鄺購入的南向106㎡戶型圖。
總結
這是老鄺第一次買房的覆盤，從2016.09房地產啟蒙到現在已經兩年多，從自媒體起步#004的撰文時間到現在一年時間，無論是我的行文風格、投資觀，還是個人影響力都得到極大的提升。有了這些經驗，我相信自己在未來的投資之路上會越走越順。
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