但你一定要知道！棚戶區改造是2015年以來中國經濟增長和房地產市場高速發展的重要推動力量之一。
特別是2016年和2017年，棚改貨幣化安置是推動160個三四線城市房價大幅上漲的最重要因素。
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2019年的棚改政策再次面臨巨大變數！
2018年10月25日，住建部副部長倪虹在北京主持召開部分省市座談會上，研究 2019 年棚改政策。最後會議明確，政府購買棚改服務模式取消，2019年棚改以發行專項債券為主。
棚改政策之所以發生這麼大的改變，其實主要是兩點：
第一：不能繼續增加地方政府的隱性債務規模，防範金融風險。
第二：棚改項目本身從賬本上來講，不賺錢，民生福利的事兒，基本都是要往裡面砸錢的。
所以，棚改政策發生變化後，會直接產生一些反應。根據中信證券的分析，一方面，如果政府叫停由政府來購買棚改服務模式的話，那麼首先面臨的問題就是短期內棚改整體資金將不足。
這個問題很現實，沒有錢，怎麼拆？怎麼賠？怎麼建？進度可能要短暫放緩停頓下。
2018年十一之後，全國樓市行情風雲突變，在“堅決遏制房價上漲”的精神下，以及年底大量開發商面臨回款壓力與債務到期等因素。就連很多價格堅挺的二、三線城市，房價也出現不少明的暗的回調。
特價房、員工內購房、首付分期、買房送車位等一些2013、14年降價促銷的手段套路現在開始不斷充斥在房產圈的廣告推送上。
所以，如果棚改的政策再這麼一停滯，那麼對宜春房價的影響，可謂是一個不小的利空。
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推動房價上漲的貨幣去哪了？
我們都知道，一個商品的價格如果要北上，增量貨幣的能量必須有。沒錢還漲個毛線。過去三四線房價大幅飆漲，就跟棚改貨幣化安置有密切關係。
由於棚改是對棚戶區進行集中改造，大量的棚改項目集中在三四線城市。
在過去幾年，棚改的模式主要有三種類型：
第一種是直接向目標對象提供住房的實物安置，就是拆房給房；
第二種是提供現金補償的貨幣化安置；
第三種是前兩者的結合。
在2014年以前，大部分的棚改都是實物安置，但2014年之後，棚改貨幣化安置就成為了一種主流。
而這種變化的形成，是財政政策和貨幣政策的雙向合力！當央行提供PSL的時候，地方政府的預算外財政也就加入了PSL這一項。
於是，地方政府的棚改貨幣化安置由於是政府直接以貨幣的形式補償給被拆遷棚戶區的居民，在2015-2017年這三年，成為地方去庫存的重要手段，去化效果也很明顯。
全國商品房待售面積（全國房屋庫存）
特別是一些經濟發達的三四線城市，去化週期甚至降至階段週期的低點。
就這樣，在央行政策（抵押補充貸款PSL）的配合下，在財政政策（預算外財政國開行獲取PSL）的配合下，棚改貨幣化安置在完成房地產去庫存的同時，也快速推高了以160個三四線城市為主的房地產價格。
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棚改與PSL的前世今生，棚改是一件改善民生好事。
從2015年末一二線城市房地產行情開始逐漸啟動，到2016年930一二線城市政策調控再到三四線城市快速接棒成為房地產市場的主要驅動力。棚改功不可沒，或者說棚改貨幣化安置功不可沒。哪怕2017年，一線城市商品房銷售面積同比下滑近30%，二線城市基本持平這種行情下，三四線城市依舊同比增長13.6%。
宜春市作為江西省棚改重點區域，過去幾年棚改貨幣化安置比例較高，為房地產市場創造了巨大的需求，自2017年開始宜春市房地產市場發展迅速，樓市量價不斷提升。2018年起宜春市棚戶區改造政策開始轉向，減少貨幣化安置、鼓勵實物補償，預計會對宜春樓市造成一定影響。
▌一、宜春市房價現狀
近幾年筆者和親友聊的最多的就是房子的問題，一是因為已經參加工作，也到了適婚的年齡，需要買房置業；二是每次都會直觀的感受到宜春樓市的發展迅速，經常能看到新建的樓盤，原來曾經非常破敗的棚戶區也都已改造成了一個個舒適宜人的小區。有一個朋友是做房產銷售的，據他介紹近幾年市場非常好做，許多樓盤都是剛剛開盤就被搶購一空，而且價格也是越來越高。現在宜春市區房價早已突破6000元/平米，像袁州新城一些地段均價也達到了7000元/平米左右，個性樓盤已經過10000元/平米。據介紹，現在很多來購房的都是原來市內的棚戶區居民或者城市周邊房屋拆遷的居民，很多貨幣化安置居民拿到拆遷款後手頭流動性充裕，購房主動性及積極性好，驅動房價持續上漲。
▌二、棚改貨幣化對宜春樓市的影響
宜春作為江西省內的棚改重點區域，棚改規模一直處於前列。2017年宜春市其中，2017年中心城區棚戶區改造完成計劃1.13萬戶、面積127.67萬平方米，投資規模約59億元；2018年完成計劃改造2018年任務3.5萬套，共18個項目，計劃投資約210億元；2019年計劃改造7600戶、面積114萬平方米，投資規模約38億元，棚改規模巨大。
棚改貨幣化安置政策為宜春市房地產市場發展起到了重要的促進作用。政府支付拆遷補償款給被拆遷的居民，居民再用這筆資金購置新的住房。可以說，這部分需求在短時間內集中購買，成為推動需求增加的重要力量。因此，高規模的棚改疊加高比例的貨幣化安置為宜春樓市注入大量需求，推動了宜春市場的發展。
▌三、棚改轉向對宜春樓市的影響
2018年宜春市棚改政策開始轉向，減少貨幣化安置、鼓勵實物補償，現在宜春市很多棚戶區改造地區都執行實物補償，幾百萬的拆遷大戶現在很少出現。比如袁州區的改造，執行的就是按照人口補貼住房，按照原住房面積補償少量搬遷費的政策，有的城中村民家中可以分得三四套安置房，但只能得到極少的貨幣補償，遠不夠在市區支付一套房子的首付。減少貨幣化安置的棚改政策大大降低了拆遷居民購買商品房的能力。
由於過去2年宜春樓市的發展很大程度上是由棚改貨幣化安置推動的，在居民收入難以支撐房價的時候，減少貨幣化安置、鼓勵實物補償必將使宜春樓市迴歸理性，量價短期難再出現大幅增長。想買房請上贛西房地產網，與專家對話15942294
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