日前，REICO工作室發佈了《2018—2019年度中國房地產市場報告》，報告顯示2018年市場總體來講是創出新高後開始出現熱度下降的形勢，2019年房地產市場會呈現穩中有降的態勢。
一、2018年房地產市場呈現週期高位回落特徵
第一，市場需求增長回落。2018年前8個月70大中城市住房價格漲幅逐月增加至1.5%，為近三年以來的新高，9月以後住房價格漲幅逐月回落，房價下降城市數量逐月增加，12月包括北上廣深等22個城市二手住房價格環比下降。2018年商品房銷售面積17.2億平方米，同比增長1.3%，增幅比去年減少6.4個百分點；重點城市二手住房交易面積同比減少10%。
第二，商品房建設指標增幅增加至近三年高位。2018年，商品房建設各項指標增幅均為近三年高位。其中，房地產開發完成投資12萬億元，全年增速為9.5%，持續高過同期固定資產投資大約4個百分點；商品房施工面積增幅持續增加至5.2%，高於去年大約2個百分點；商品房新開工面積同比增長17.2%，高於去年同期10個百分點；土地購置面積同比增加14.2%，連續兩年增幅在15%左右。
第三，土地供應數量大幅增加，土地成交溢價率降至歷史低位。2018年，100城市住宅類用地供應數量大幅增加，比去年增長25.8%，連續兩年土地供應數量增加。國有土地出讓收入為6.5萬億，同比增加25%。同時，2018年100大中城市成交土地溢價率持續降至歷史低位。其中，10月份成交土地溢價率降到4.4%，為歷史最低位，12月略有回升至6.9%。
第四，住宅引領市場增長，非住宅繼續去庫存。2018年，住宅、辦公樓和商業用房的新開工面積分別增加19.7%、減少1.5%、減少2%，住宅、辦公樓和商業用房投資分別增加13.4%、減少11.3%、減少9.4%，住宅、辦公樓和商業用房銷售面積分別增加2.2%、減少8.3%、減少6.8%。住宅建設和銷售指標高過全國平均數值，而辦公樓和商業用房建設和銷售指標均持續負增長，說明非住宅仍在去庫存過程中，住宅建設和銷售引領了房地產市場增長。
第五，三四線城市引領市場增長。2018年，無論是投資建設指標、還是房屋銷售指標，三四線城市的指標增幅均高於全國水平，一二線城市的指標增幅均低於全國水平。2018年，一線、二線、三四線城市房地產開發投資增速分別為7%、5%、13.6%，購置土地面積增幅分別為-24.9%、10.6%和17.7%，新開工面積增幅分別為6.5%、11.7%和20.3%，商品房銷售面積增幅分別為-5.1%、0.8%和1.8%。
第六，房地產庫存水平上升。2016-2017連續兩年商品房屋銷售面積大於新開工面積，當期庫存下降，2018年市場形勢發生扭轉。2018年，商品房新開工面積209342萬平方米，大於商品房屋銷售面積171654萬平方米，市場當期庫存增加。
二、預計2019年房地產市場穩中有降
2019年房地產市場走勢的主要影響因素包括房地產市場供給變化、宏觀經濟形勢、棚改政策調整、宏觀調控政策和房地產行業政策等。
第一，2019年房地產市場供給增加。2018年，商品房新開工面積同比增加17.2%，新開工面積連續三年增加；房企購置土地面積同比增加14.2%，購置土地面積連續兩年增加；商品房庫存水平上升，均預示著2019年房地產市場供給將會增加。
第二，2019年棚戶區改造對房屋銷售的貢獻將有較大幅度減少。2018年全國棚戶區改造新開工626萬套，按照2018-2020年改造各類棚戶區1500萬套計劃，2019-2020年棚戶區改造任務約880萬套，年均440萬套，相比2018年的新開工數量減少大約30%。另外，2019年開始，棚改資金籌集將由政府購買服務方式全部改為發行地方政府棚改專項債券，預計將對棚改數量形成較大的負向影響。
第三，2019年通脹壓力可能緩解，降低居民購房意願。 受上游資源價格下降影響，PPI和CPI在2018年11-12月連續較快下降，12月PPI同比降至0.9%，環比為-1%；CPI同比降至1.9%，環比為零。2019年通脹壓力可能緩解，導致2016年以來持續三年的負利率環境可能減弱，將降低居民購房熱情。
第四，經濟下行壓力加大，房價上漲預期下降。2018年下半年，採購經理人指數PMI快速下降，12月降至榮枯線以下為49.4，其中新出口訂單PMI降至46.6，均為2016年4月以來的最低值，顯示經濟下行壓力不斷加大。據人民銀行儲戶調查數據，2018年下半年房價上漲預期較快下降，4季度降至27.4%，比2季度下降9個百分點。
第五，房企還債高峰時期到來。在去庫存政策作用下，2015-2016年房地產企業債券發行數量出現井噴，累計發行數量接近2萬億元，按照三年發行期限推算，2018-2019年房地產企業債券將陸續到期，2019年房企將面臨還債高峰的到來。2018年房地產企業資金充裕度為1.38，是近三年最低值。預計2019年房企資金壓力將會由較大幅度上升。
第六，宏觀調控加強逆週期調節，房地產市場發展的政策環境邊際放鬆。2018年12月中央經濟會議指出，經濟運行穩中有變、變中有憂，外部環境複雜嚴峻，經濟面臨下行壓力。要統籌推進穩增長、促改革、調結構、惠民生、防風險工作，保持經濟運行在合理區間，進一步穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期，提振市場信心。宏觀政策要強化逆週期調節，繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，保持流動性合理充裕，穩定總需求。要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。
綜上所述，2019年，房地產市場供給增加；受經濟下行壓力加大、房價上漲預期下降、棚改計劃減少等影響，市場需求增長減緩；疊加房企還債高峰，短期內房地產市場將延續上年4季度以來的週期下行趨勢。2019年房地產市場發展的宏觀政策環境、因城施策的行業政策環境將會邊際放鬆，有利於減緩市場下行調整態勢，穩定房地產市場。預計短期內房地產市場呈現穩中有降可能性較大。
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