日前，REICO工作室发布了《2018—2019年度中国房地产市场报告》，报告显示2018年市场总体来讲是创出新高后开始出现热度下降的形势，2019年房地产市场会呈现稳中有降的态势。
一、2018年房地产市场呈现周期高位回落特征
第一，市场需求增长回落。2018年前8个月70大中城市住房价格涨幅逐月增加至1.5%，为近三年以来的新高，9月以后住房价格涨幅逐月回落，房价下降城市数量逐月增加，12月包括北上广深等22个城市二手住房价格环比下降。2018年商品房销售面积17.2亿平方米，同比增长1.3%，增幅比去年减少6.4个百分点；重点城市二手住房交易面积同比减少10%。
第二，商品房建设指标增幅增加至近三年高位。2018年，商品房建设各项指标增幅均为近三年高位。其中，房地产开发完成投资12万亿元，全年增速为9.5%，持续高过同期固定资产投资大约4个百分点；商品房施工面积增幅持续增加至5.2%，高于去年大约2个百分点；商品房新开工面积同比增长17.2%，高于去年同期10个百分点；土地购置面积同比增加14.2%，连续两年增幅在15%左右。
第三，土地供应数量大幅增加，土地成交溢价率降至历史低位。2018年，100城市住宅类用地供应数量大幅增加，比去年增长25.8%，连续两年土地供应数量增加。国有土地出让收入为6.5万亿，同比增加25%。同时，2018年100大中城市成交土地溢价率持续降至历史低位。其中，10月份成交土地溢价率降到4.4%，为历史最低位，12月略有回升至6.9%。
第四，住宅引领市场增长，非住宅继续去库存。2018年，住宅、办公楼和商业用房的新开工面积分别增加19.7%、减少1.5%、减少2%，住宅、办公楼和商业用房投资分别增加13.4%、减少11.3%、减少9.4%，住宅、办公楼和商业用房销售面积分别增加2.2%、减少8.3%、减少6.8%。住宅建设和销售指标高过全国平均数值，而办公楼和商业用房建设和销售指标均持续负增长，说明非住宅仍在去库存过程中，住宅建设和销售引领了房地产市场增长。
第五，三四线城市引领市场增长。2018年，无论是投资建设指标、还是房屋销售指标，三四线城市的指标增幅均高于全国水平，一二线城市的指标增幅均低于全国水平。2018年，一线、二线、三四线城市房地产开发投资增速分别为7%、5%、13.6%，购置土地面积增幅分别为-24.9%、10.6%和17.7%，新开工面积增幅分别为6.5%、11.7%和20.3%，商品房销售面积增幅分别为-5.1%、0.8%和1.8%。
第六，房地产库存水平上升。2016-2017连续两年商品房屋销售面积大于新开工面积，当期库存下降，2018年市场形势发生扭转。2018年，商品房新开工面积209342万平方米，大于商品房屋销售面积171654万平方米，市场当期库存增加。
二、预计2019年房地产市场稳中有降
2019年房地产市场走势的主要影响因素包括房地产市场供给变化、宏观经济形势、棚改政策调整、宏观调控政策和房地产行业政策等。
第一，2019年房地产市场供给增加。2018年，商品房新开工面积同比增加17.2%，新开工面积连续三年增加；房企购置土地面积同比增加14.2%，购置土地面积连续两年增加；商品房库存水平上升，均预示着2019年房地产市场供给将会增加。
第二，2019年棚户区改造对房屋销售的贡献将有较大幅度减少。2018年全国棚户区改造新开工626万套，按照2018-2020年改造各类棚户区1500万套计划，2019-2020年棚户区改造任务约880万套，年均440万套，相比2018年的新开工数量减少大约30%。另外，2019年开始，棚改资金筹集将由政府购买服务方式全部改为发行地方政府棚改专项债券，预计将对棚改数量形成较大的负向影响。
第三，2019年通胀压力可能缓解，降低居民购房意愿。 受上游资源价格下降影响，PPI和CPI在2018年11-12月连续较快下降，12月PPI同比降至0.9%，环比为-1%；CPI同比降至1.9%，环比为零。2019年通胀压力可能缓解，导致2016年以来持续三年的负利率环境可能减弱，将降低居民购房热情。
第四，经济下行压力加大，房价上涨预期下降。2018年下半年，采购经理人指数PMI快速下降，12月降至荣枯线以下为49.4，其中新出口订单PMI降至46.6，均为2016年4月以来的最低值，显示经济下行压力不断加大。据人民银行储户调查数据，2018年下半年房价上涨预期较快下降，4季度降至27.4%，比2季度下降9个百分点。
第五，房企还债高峰时期到来。在去库存政策作用下，2015-2016年房地产企业债券发行数量出现井喷，累计发行数量接近2万亿元，按照三年发行期限推算，2018-2019年房地产企业债券将陆续到期，2019年房企将面临还债高峰的到来。2018年房地产企业资金充裕度为1.38，是近三年最低值。预计2019年房企资金压力将会由较大幅度上升。
第六，宏观调控加强逆周期调节，房地产市场发展的政策环境边际放松。2018年12月中央经济会议指出，经济运行稳中有变、变中有忧，外部环境复杂严峻，经济面临下行压力。要统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险工作，保持经济运行在合理区间，进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，提振市场信心。宏观政策要强化逆周期调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持流动性合理充裕，稳定总需求。要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。
综上所述，2019年，房地产市场供给增加；受经济下行压力加大、房价上涨预期下降、棚改计划减少等影响，市场需求增长减缓；叠加房企还债高峰，短期内房地产市场将延续上年4季度以来的周期下行趋势。2019年房地产市场发展的宏观政策环境、因城施策的行业政策环境将会边际放松，有利于减缓市场下行调整态势，稳定房地产市场。预计短期内房地产市场呈现稳中有降可能性较大。
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