2018年北上廣深，房價飆升，導致很多人非常的焦慮，不知道要不要出手買房，不買擔心接下來房價會持續上漲，到時候“全款變首付，首付變車位”，最後可能連湯都喝不上了，而另一方面，如果買了，也擔心自己會不會像2015年5月份入市的那批股民一樣，入市就被套成為了“高位站崗”的接盤俠。這真是一個兩難的選擇。所以，在很多文章或者報道里面，就有很多人預測樓市是漲是跌，眾說紛紜，從基本面到政策面，各有各的道理。
預測房價跟預測股市一樣，很難做出準確的判斷。作為文化最相近的鄰國，日本經濟的發展史，是很好的一面鏡子。
為什麼要參考日本樓市呢？有以下幾個原因。
- 首先日本的金融體系跟中國很像，都是以銀行為核心的，對比美國卻是以資本市場為核心的。
- 其次個就是日本和中國有著相近的社會文化，群體的思維習慣和生活習慣都有很多相似的地方。
- 再就是在2008年金融危機之前，日本樓市曾經創造了史上最大的泡沫。
日本的樓市從什麼時候開始漲的呢？自上個世紀60年代，日本經濟進入了戰後高速的發展時期，曾經在一段時間內每年GDP都以超過10%的速度上漲，1964年日本舉辦了東京奧運會，大興土木的同時，將日本的經濟推上了全面繁榮時期。此後又經過了一輪高速發展，日本從一個落後的農業國發展成為一個工業強國，鋼鐵汽車等暢銷全球，是當時名副其實的“世界工廠”。日本還是當時全球最大的債權國，日本社會的財富積累了大量財富，於是很多日本人都走出國門進行全球“大采購”。
當時的東京是一個鍍金的城市，餐館出售灑有金片的壽司，商場裡售賣金箔包裹的巧克力——這樣它們就可以賣出原來的50倍的價格。在新宿，幾乎每個行人都穿著名牌服裝、名牌鞋子：上班族穿著John Lobb的鞋子，家庭主婦帶著Van Cleef&Arpels的珠寶首飾，潮流青年追逐著價格不菲的設計師品牌，流行明星成為了崇拜的對象。
著名的美國地標性建築洛克菲勒大樓也被豪闊的日本人納入囊中，當時日本的經濟欣欣向榮，很多研究日本經濟的書，都稱之為“奇蹟”，甚至有未來學者預計，到2000年日本將會成為全球第一經濟強國，真是讓人非常振奮。
然後，危機的導火索就在狂歡中被點燃。
這個導火索首先要從美國開始說起，1978年的時候，美國爆發了石油危機，導致很多能源消費大國國內油價大幅上漲，從而出現通貨膨脹。美國為了解決通貨膨脹的問題，開始了一輪加息週期。加息之後，大量資金迴流美國，但是美元升值導致了美國商品在國際市場上的競爭力下降。為了使美國貶值，1985 年，美國、日本、德國、法國和應該在紐約召開了會議，簽署了著名的“廣場協議”。協議簽訂之後，各個國家開始拋售美元，美元開始進入貶值通道，而日元進入升值通道。日元堅挺提升了其在國際金融體系中的地位，增強了其購買力。於此同時，日元升值，大大損害了日元的對外貿易。
為了彌補對出口的損害，日本政府開始在拉動內需上做文章，將日本基本貸款利率從5%降低到2.5%。降息增強了流動性，日本政府的初衷，是想讓更多的資金進入實體經濟以此來拉動內需，但是企業家並不會這麼想。這個時候日本的城鎮化已經超過了90%，很多消費市場已經處於了飽和狀態，這時候擴大生產，提升不了利潤。金錢是一種非常聰明的生物，自主的流向了資本市場和樓市。流向樓市和股市的錢主要來自銀行和海外資本。銀行為了提升貸款週轉率，降低貸款門檻，鼓勵槓桿貸款，吸引了更多的人進入市場炒房。另外一方面，由於日元持續升值，海外資本進入日本的樓市和股市。這麼多熱錢導致了資產價格的大幅攀升，僅僅三年之間，東京的地價上漲超過兩倍，而從1985年到1990，日本六大中心城市東京、大阪、京都、橫濱等，地價也是大幅上漲將近90%，好事者算過一筆賬，當時東京整個城市的地價竟然相當於美國一個國家的地價，所以當時經常有人說“賣掉東京就可以買下整個美國”，還有一句是“東京房價永遠不跌”。在東京當時流傳著這麼一個故事，一個看門的老大爺，賣掉了在東京的一套小房子，買了多少錢呢？600萬美金，搖身一變成為百萬富翁，衣錦還鄉，安度晚年。這樣的賣房成為百萬富翁的人很多，很多人即使不賣房，看著每天的房價上漲，心裡也是樂開了花。
房產泡沫的跡象越來越明顯了。首先是經濟的發展遠遠趕不上樓市價格的飆漲，這個時候日本的GDP增長已經降到了5 %左右，另外一個在樓市巔峰狀態，日本樓市的總市值是整個GDP的兩倍。這說明，整個日本的樓市已經脫離了實體經濟，成為了資本博弈的遊戲——跟賭場一樣。這個時候泡沫越吹越大，日本政府意識到了這個問題，日本政府開始加息，利率從2.5%到6%。加息的結果首先導致了日本股市暴跌，1990年1月12日，日本股市暴跌70%，在接下來的階段日本股市又持續下跌了40，和房地產相關的股票下跌超過了55%。股市的暴跌導致了一系列的連鎖反應，很多金融機構投資公司企業出現了“爆倉”，陷入了流動性枯竭的。這啥時候很多持有房產的公司為了自救，就開始拋售此前投資的房產，這樣一來，市場上的房子就變多了。另一方面，之前進入日本的海外資金因為套利空間變小，也開始拋售房產。第三股力量是，日本出臺了地利稅（持有房產和土地繳納的一種稅費），原來囤地囤房坐等升值的投資者，持有成本大幅攀升，也開始出售房產。這樣一來，三股力量，使得房地產市場上供大於求，原來在東京每平米130萬日元的房子貶值為50萬日元左右。再接下來，房價下跌的趨勢蔓延全國，到2005年的時候，全國住宅用地價格下跌40%，商業用地下降幅度超過70%。這還不是結束，銀行也收到了衝擊，壞賬大量出現，據統計，21家金融機構的壞賬高達1100億美元，其中三分之一都與房地產相關。由於房價的下跌，日本經濟開始進入衰退期。有一種說法叫“消失的20年”，就是說的這個時期。
“別人貪婪我恐懼,別人恐懼我貪婪”，這時候有人就開始對日本樓市進行抄底。但是還有一句話叫“不要和趨勢作對”，當時日本的趨勢是什麼：人口老齡化。即使現在大家去日本旅遊，看到開大巴的司機可能是一位白髮蒼蒼的老年人。為什麼這些人還在工作？首先是老年人占人口比例太大，其次是 出生率的下跌導致了青壯年勞動力的大量不足。所以在當時的日本出現了這樣一種現象，叫老齡少子。購買了變少，房子的需求進一步下降，日本的房地產進入了長期低迷。在下降通道中抄底，就會抄到半山腰了。
房價受什麼影響呢？首先房地產市場是金融市場的一部分，它和貨幣發行量有很大關係，市面上流動性多，房價就漲，市面上流動性差，房價就跌。其次，房價和經濟增長相關，如果經濟處於高速發展期，即使房價大幅飆漲，只要經濟增長能跟得上，那麼房地產的泡沫就會被填滿，房價就能坐實。最後就是人口，一個城市裡人口流入的狀況和一個國家人口的出生情況，這極大的影響著市場的供求關係。總結一下，就是單個因素：貨幣政策、經濟增長和人口。
很多人都說，日本的現在就是未來20年的中國——從上面的內容來看，可信度很高。
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