近兩年調控政策的不斷加碼，為了配合房住不炒的精神，一些媒體也開始頻頻使用類似：地產的黃金十年已經結束，躺在房子上暴富的時代已經過去了，炒房客們要哭了這樣聳人聽聞的標題。殊不知，各大房企們其實已經準備好要以一種全新的形態開啟下一個黃金十年，那就是——文旅地產。
其實，早在2017年，萬達、碧桂園、恆大、融創中國、龍湖集團、綠地集團等知名房企紛紛進軍文旅地產領域。而最近動作最大的當屬萬科了，2018年7月3日，華人文化集團剛剛完成A輪融資，在這輪融資中，萬科集團成為華人文化的新股東。
文旅地產是什麼？也許有的人會覺得是迪士尼樂園，是華僑城歡樂谷，是廣州珠海長隆樂園，還有人覺得是烏鎮，是阿那亞，是華誼馮小剛電影公社……其實這些都對。在文化、旅遊、度假、休閒、餐飲等生活方式逐漸融為一體的今天，房企不能再依靠頻頻拿地建房去進行野蠻增長了，而符合新經濟新消費時代的文旅地產也就順理成章地成為了房企和消費者共同的選擇——一個既有想象空間又有噱頭可炒作的選擇。
《觀點指數·2018中國房地產行業發展白皮書》顯示，截止到2017年年底，國內文旅地產項目已經達到14,269個，增長速度高達60%。這個數據的激增充分證實了文旅地產正在成為整個地產業的新機會，新增長。這其中不僅有國家政策的指引，巨大的消費市場的推動，更是離不開前面提到的那些案例所獲得的實實在在的成功。
是文旅成就了地產，還是地產昇華了文旅？▲▲▲
文旅地產主要包括了三個方面：文娛、旅遊、傳統地產。文娛產業一直飽受固定資產缺乏的苦惱，IP變現渠道也少的可憐，而和地產業的結合正好解決了文娛IP變現難的問題。
曾有業內人士指出：迪士尼如果沒有地產業務，它的那些動漫形象和周邊產品早已進入老齡化了，幸好有地產依託，它才能經久不衰。
旅遊業近些年也呈現驚人的增長態勢，國人愛旅遊，無論哪個年齡階層，消費熱情都持續高漲。2017年國內旅遊人數達50.01億人次，比上年同期增長12.8%。國內旅遊收入4.57萬億元，上年同期增長15.9%。另有數據顯示，中國旅遊消費增速已達全球增速的3倍。
同時，旅遊市場通過近些年的發展也逐漸成熟了起來，從單純的觀光遊正在向度假、文化、探險、深度體驗遊的方向上發展。據中國旅遊協會公佈的分析統計，我國 58%的旅行者在計劃旅行時，表示更願意把錢花在“體驗”而非“物質” 上，旅途中的體驗時光更能讓他們感到快樂與滿足。
不難看出，傳統地產業需要從增量業務向存量業務轉變，文娛正是它轉型的風向。而文化娛樂旅遊產業也同樣需要地產業作為依託，讓它們在飛得更高的同時，飛得更好。這是個互相成就的過程。
文旅地產四種玩法，你最喜歡哪個？▲▲▲
主題公園的玩法：
在“文娛”和“地產”兩個維度上更偏重於文，除了常見的周邊物業銷售外，門票收入、餐飲、酒店、周邊產品、IP衍生收入等，都是主要的收入來源。像全球知名的迪士尼樂園就是主題樂園的代表企業。迪士尼除了在美國本土的建設和經營之外，在全球各地主要採取了兩種合作模式——許可經營與合資經營。
東京迪士尼樂園採取的是許可經營模式，整體項目是日方投資，項目權益也掌握在日方手中，美國華特迪士尼公司將IP資源的知識產權提供給日方，收取相關的許可費收入，這樣做是與園區總體的營業額掛鉤，而不與經營利潤掛鉤。而中國香港和上海的迪士尼樂園則採取的是合資辦園的模式。這種模式大多需要政商合營才能進行。對於政府來說，參與一個主題園區的建設不在於短期的利益上，而在於給周邊所帶來的就業，輻射消費和產業帶動。
目前國內主要包含三種類型的主題樂園：
單個項目投資規模較高 的上海迪士尼（55億美元），北京環球影城（65億美元）。
本土大型單一主題公園：長隆動物世界、太湖龍之夢，投入百億以上。
特色主題公園：華僑城歡樂谷、華強方特樂園、宋城演藝公園、華誼兄弟電影世界等。
但國內的主題樂園雖然看起來熱鬧，也有它的不足，例如缺少大IP，缺少專業運營機構，盈利能力偏弱，過渡投資和圈地開發房地產的趨勢日益嚴重。
但總的來說，主題公園依然是最具熱度的玩法之一。
特色小鎮的玩法
和主題公園的概念略有重合，但一般除了擁有主題公園的特色之外，還有小鎮作為固定載體。最具有代表性的是華誼電影小鎮。
華誼電影小鎮主要是以馮小剛的系列電影為最具賣點的IP，主要以還原電影中的經典場景，結合當地的風光文化資源，來進行建設的小鎮，華誼稱之為“電影IP+城市ID”。這其中的代表項目就是位於海口的觀瀾湖華誼馮小剛電影公社，如今已經成為海口的標誌性景觀。除了年接待遊客外，還為《非誠勿擾》、《一九四二》、《芳華》、《唐山大地震》等電影提供了場景搭建和拍攝配套服務。
僅僅2018年春節期間，就接待旅遊人口達20萬次，首次令海口的旅遊人口超越三亞，可見特色小鎮的吸引力之強大。
除了自然人文景觀的特色小鎮外，還有較為成功的文化小鎮——烏鎮。作為戲劇小鎮+世界互聯網大會的舉辦地，烏鎮也因其具有強烈文化特色而吸引著全國遊客。
都市消費地產的玩法
如果說動輒幾十億，上百億的主題公園、特色小鎮的玩法是“重玩法”，那麼以主題商場為中心的商圈，形成的城市文化綜合體，例如室內娛樂中心，室內小型主題樂園，家庭娛樂中心等等就是都市消費地產的“輕玩法”。
目前這樣的項目在一線城市比較多，可複製難度小，通常周圍結合了寫字樓，藝術創意區，餐飲零售中心等一站式文化休閒娛樂場所，是文旅地產的重要組成部分。
銷售型文旅地產的玩法
雖然各種主題特色商業的玩法眼花繚亂，但最終的目的只有一個——銷售。依託於湖景海濱、山野園林等自然風光的高端住宅依然是文旅地產銷售最好的部分。
有代表性的應該說是位於秦皇島的阿那亞和東戴河佳兆業廣場了，二者都是海邊城市，依託海洋資源，建立了一系列文化娛樂設施。阿那亞擁有海邊酒吧、孤獨圖書館、阿那亞禮堂等地標性建築。佳兆業則依託海灣打造了及娛樂養老旅遊住宿購物會議於一體的海邊度假小鎮。
銷售型文旅地產令業主由原先的單一的購買居住型不動產變為具體多種服務功能的特色文旅項目，由銷售導向變身營銷導向。
令項目擁有多重功能，可謂文旅地產的一大亮點。文旅地產帶普通投資者玩嗎▲▲▲
雖然文旅地產玩法眾多，前景看好，被賦予了開啟下個黃金十年的重任，但還是有一些問題，例如嚴重依賴自然資源，低質量項目眾多，缺乏規模效應，基礎設施落後，配套設施不完善等，行業洗牌也因此逐漸拉開了序幕。
但即使如此，瑕不掩瑜，文旅地產行業的機遇依然大於挑戰。但問題是：在房地產行業逐漸轉向存量的今天，文旅地產的這杯羹，投資者如何才能享用上呢？
按照投資者之前一貫的投資方式，只盯住宅市場去瘋狂的置業購房肯定是不行的，但文旅地產動輒幾十億上百億的投資，普通投資者遠遠夠不上這個門檻。在這種情況下，只有一種投資方式能對普通投資者敞開大門，那就是——房地產投資母基金。
房地產投資母基金通過先投資到5-10個子基金，再間接通過這些子基金投資到多個地產項目中去的方式，做到了降低投資門檻，分散投資風險，優化投資回報。並且早在住宅地產的火爆程度下降之前，就有很多慧眼識珠的高淨值人士通過這種方式投資到普通人難於參與的物流地產、養老地產、商業地產、共享辦公地產等非常具有前景的地產項目中去。
文旅地產也是如此，只有通過房地產投資母基金的形式才能讓普通投資者享受到這場地產盛宴。新時代新經濟已經來臨，房地產投資的形態也需要常變常新，不再單打獨鬥的買房置業，而是轉向通過房地產母基金投資到這個時代最好的項目，才是未來投資房地產的最佳途徑，沒有之一。
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圖片來源 視覺中國
作者 / 鄧婉鑫
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