近期，城南純新盤中海城南公館新領銷許突破區域限價紅線。其實，自2018年8月份之後，南京多個區域多個項目已破限價紅線。而這些項目的共性主要為純新盤，打造高端改善產品。
從近三年分面積段供應套數佔比來看，100-120㎡、144-180㎡的首改、改善呈現連續上升態勢；120-144㎡首改產品供應占絕對主力，相較於2016年供應占比18%，2018年供應占比上升至27%，上升速度較快。而90㎡以下剛需產品近三年供應占比不斷下跌，2018年90㎡以下供應占比僅24%，遠低於2016年的41%。南京市場供應趨高端改善，剛需市場供應明顯縮水。
注：數據來源cric，普通住宅，不含六合、高淳、溧水
南京200萬以下剛需陣營成交佔比僅11.4%
從南京2018年分面積段總價段成交套數佔比可以發現，2018年，除六合、溧水、高淳三區外，南京200萬以下房源成交佔比僅11.4%，而300萬以上產品成交佔比達51.07%，佔比過半。剛需規模不斷被擠壓，供應趨少是主因。剛需客選擇空間越來越小。
南京2018年分面積段總價段成交套數佔比
注：數據來源cric，普通住宅，不含六合、高淳、溧水
回顧剛剛過去的2018年，2016年上半年到2017年下半年成交的那波高價地陸續入市，受限價影響，這波高價地多打造高端改善產品尋求溢價，造成2018年改善項目供應放量的局面。2019年伊始，河西南華僑城G61項目的三期住宅項目規劃公示；江寧科學園萬科G26地塊規劃公示，擬建30棟住宅，樓面價14171元/㎡。除此之外，還有新玄武星河天賦、仙林融信世紀東方這些高端改善項目待上市。2019年南京改善項目將持續放量，剛需客群何去何從？
2019年南京剛需還有哪些選擇？
目前，南京除高淳、溧水、六合外，總價200萬左右及以下房源主要集中在江寧祿口、湯山、湖熟、正方新城還有江浦、板橋等部分項目。
南京總價200萬左右及以下項目現狀
目前江寧祿口板塊房源充足，區域新房亟待上市，參考周邊在售均價，單價在2萬/㎡以內，總價200萬左右。中籤率極低的中交錦蘭薈今年也有加推計劃，之前錯過的客戶可以留意下。此外，主城區還有板橋的石林雲城有總價200萬以內的房源，想要入住主城的剛需客群不要錯過。同時距離主城較近的江寧青龍山國際生態新城、仙林的青龍地鐵小鎮板塊，新房均價在2.2-2.9萬元/㎡之間，200萬出頭也是可以買到小戶型的。
近期，南京落戶積分政策調整降低門檻、二手房相關稅費減半、銀行利率下調等，“暖市”措施不斷。購房政策尚未放鬆之際，剛需客需選擇合適的房源，及早上車。畢竟，現在的房價不等於五年後的房價，如果手頭資金有限，不妨先選個相對適合的房源，後期再以房換房。
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