2018年8月9日，上海南外灘董家渡地區。 視覺中國 資料圖
中民投（中國民生投資有限公司），賣掉了手中最優質的資產之一——上海董家渡13、15號地塊（上海市黃浦區“小東門街道616、735街坊”）。
2月14日晚，綠地控股（600606.SH）發佈公告，公司全資子公司綠地地產集團有限公司收購中國民生投資股份有限公司及其子公司上海佳渡置業有限公司持有的中民外灘房地產開發有限公司50%股權及轉讓方對標的公司的全部債權，交易價格共計121億元。
股東信息已完成變更
國家企業信用信息公示系統顯示，2019年2月13日，董家渡13、15號地塊的開發公司中民外灘房地產開發有限公司股東已發生變更。
該公司股東一欄原為：中國民生投資股份有限公司、上海佳渡置業有限公司（中民投孫公司）、上海外灘投資開發（集團）有限公司、安信信託股份有限公司。變更後，中民投和上海佳渡置業退出，股東一欄中新增綠地地產集團有限公司。
此外，法定代表人一欄也發生變更，綠地集團總裁助理、事業二部總經理徐榮璞成為法定代表人。
2月14日上午，中民投明確表示，中民投與交易對手簽署了協議，完成了不符合戰略轉型方向的重要項目退出。所謂“不符合戰略轉型方向的重要項目”，指的便是董家渡13、15號地塊。中民投方面稱，“中民投本沒有佈局地產的初衷，由於董家渡項目而進入地產行業。”
多家企業都有意接盤，政府協調後綠地介入
董家渡13、15號地塊最終由綠地接盤，這一消息剛傳出時令市場感到有一些意外。此前，市場傳言的該地塊意向買家中，並沒有綠地。
有知情人士向澎湃新聞透露，在2月12日之前，恆基、CPPIB（加拿大養老基金投資公司）、龍湖、平安、正大等公司都參與過接手該項目的洽談，其中恆基、CPPIB等甚至已經報價，且報價高於121億元。而綠地是2月12日才介入，最終在政府部門的協調下，身為國企的綠地以121億元價格拿下了董家渡13、15號地塊。
“綠地在國內許多二線城市都有著名的標杆項目，但作為一家總部在上海的企業，綠地在上海卻一直沒有核心地塊的標杆項目。這一次拿下董家渡地塊，對於綠地來說，象徵意義或許比經濟利益更加重要。” 上海晟世泰平投資管理有限公司董事總經理陳立民評價。
從近年來綠地的拿地策略上來看，其明顯更為偏重二線城市、有高鐵且人口導入較大的城市及一線城市周邊地區，而對於競爭激烈、地價高昂的一線城市地塊則鮮有涉足，顯得頗為謹慎。
早在2017年年初，綠地控股董事長張玉良在接受澎湃新聞等媒體採訪時便明確表示：最好不要做“地王”，應當合理性地拿地，尤其對於房價、地價已不再呈趨勢性上漲的城市，拿地要慎之又慎。
不過，綠地顯然並沒有放棄在一線城市中心區域尋找投資機會。2019年1月，在接受澎湃新聞採訪時，張玉良談及未來企業發展機會是曾表示：“機會一直有，是怎麼去發現的問題。”
而如今，中民投轉手上海南外灘核心地塊，這對於綠地來說，便是一個不錯的機會。
在宣佈拿下董家渡13、15號地塊之後，張玉良表示，綠地將充分發揮在開發能力、產業資源、區域佈局等方面的綜合優勢，集全力為上海打造一個國際金融中心的新地標。
不過，此番綠地購入中民外灘房地產開發有限公司50%股權，雖然交易價格僅121億元，但實際上卻還要承擔項目公司高達352.984億元的債務。這也意味著綠地付出的成本將遠高於121億元。
截至2018年12月31日，中民外灘房地產開發有限公司總資產453.1628億元，總負債352.984億元，淨資產100.1788億元。
中民投 21財經APP 圖
“金融屬性”的要求讓中民投吃了“香餑餑”
董家渡13、15號地塊有多好？
它甚至被業內稱之為“鑽石地塊”，言下之意便是比“黃金地塊”更為珍稀，它也是上海南外灘地區的核心板塊。
公開資料顯示，該地塊東至中山南路，南至規劃東江陰街，西至外倉橋街、南倉街，北至王家碼頭路（不包含中國人保財險大廈、董家渡天主教堂、董家渡路）。地塊出讓總面積126740.1平方米，容積率5.54。
在董家渡13、15號地塊步入出讓流程之後，它便吸引了整個房地產行業的關注。董家渡13、15地塊預申請，有多達20家企業參與。然而，最終進入競拍環節的卻只剩下了兩家企業。
之所以有諸多企業沒有進入競拍環節，與該地塊近乎嚴苛的出讓條件有關。例如，嚴格規定了各物業形態的建設佔比，要求開發企業自持辦公樓總體量60%，10年後才能整售等等。
而根據新華網當年對於該地塊競拍一事的報道，為了符合外灘金融集聚帶的開發規劃與實現金融機構和企業總部聚集的功能定位，同時兼顧對整個地區長遠發展的貢獻和支撐作用，在董家渡13、15號地塊的出讓中，上海黃浦區政府採取的是“帶規劃附加圖則”整體出讓的方式，受讓人對地塊整體受讓，並嚴格按照規劃要求統一開發。因此，對企業的除了要有一定的資金實力、懂房地產開發之外，甚至還要強調企業有一定的“金融屬性”。
顯然，“金融屬性”這一特定要求，把一眾對於該地塊垂涎欲滴的傳統房地產企業統統擋在了門外，這也讓中民投的勝出如同早已寫好的劇本一般，沒有懸念。
中民投成為了僅有的兩家競拍者之一。令人玩味的是，另一位競拍者是泛海控股集團（泛海控股）。而泛海控股正是中民投的股東之一。
“兄弟”同臺，似乎註定董家渡13、15號地塊的最後競爭並不會激烈。
果不其然，2014年11月8日，董家渡13、15號地塊的現場競價環節僅僅持續了短短一分鐘，僅有兩次出價。
中民投、上海外灘投資開發（集團）有限公司和上海佳渡置業有限公司組成的聯合體以248.5億元輕鬆摘得了這一萬眾矚目的“鑽石地塊”。成交價格在起始價格基礎上僅上浮5000萬元，溢價率0.2%，樓板價35392元/平。
雖然，248.5億元的價格已經刷新了當時上海市總價“地王”的紀錄，即便到了今天它仍能排上國內土地總價排行榜的第三名，但業內依然仍為董家渡13、15號地塊的價值不止這些。
此前，業內對於該地塊的普遍估值在300億元，而當時，該地塊周邊的高端住宅銷售價已經高達10萬元/平方米左右。
也就是說，中民投以低於市場預期50億元的價格吃下了董家渡13、15號地塊這個“香餑餑”。
另一值得注意之處在於，此前，上海市規土部門曾3次修改董家渡13、15號地塊的規劃。2013年初的“第一版”規劃要求13、15號地塊中的居住比例不超過15%；2014年2月的“第二版”規劃限定董家渡路兩側的兩幢高層塔樓最高不超過240米。但最新版的規劃已將居住比例上調至18%，最高建築物的限高提也升為300米。
可見，項目規劃已經為開發企業做了一些“讓步”。
四年半後，董家渡項目低於買入價拋售
彼時的中民投意氣風發。
2014年8月21日，由全國工商聯牽頭組織、59家知名民營企業發起設立的中國民生投資有限公司在上海舉行揭牌儀式。僅僅不到三個月後，中民投便完成了其在房地產投資領域的首秀，拿下上海的“鑽石地塊”，可謂一鳴驚人。
中民投無疑對於董家渡地塊也是極度看好的，時任中民投董事長的董文標曾宣稱，三四年就能回本。
但對於董家渡地塊被中民投摘得一事，當時，業內卻並非一邊倒得看好。
《國際金融報》曾援引專家觀點稱，儘管59家股東的強大背景以及投資平臺的屬性為中民投帶來了得天獨厚的募資優勢，但其10年成為房地產佼佼者的野心還將受到業務配置是否合理、開發能力是否達標、運營團隊是否給力等多重考驗。並稱，“民間投資總是投房地產不是一個很好的取向。”
這一類質疑之聲在中民投華麗登陸房地產界的大背景下並非是主流，但如今看來，卻是一語成讖。
如今的中民投，已然面臨著巨大的債務壓力。
根據上海清算所披露的《中國民生投資股份有限公司2018年度第七期超短期融資券募集說明書》，中民投流動負債中短期借款、其他應付款、一年內到期的非流動負債佔比較大。截至2018年9月末，其負債總額為2327.92億元。其中，近三年及2018年三季度末流動負債佔當期總負債的比重分別為67.35%、51.25%、59.34%和62.00%。
2019年2月11日，有消息稱，中民投持有的近乎全部中民嘉業投資有限公司（下稱中民嘉業）股權（832857.14萬元）被上海金融法院凍結3年。
對於負債壓力的原因，2019年2月14日，中民投方面向澎湃新聞透露，在租賃、保險、資管等類金融板塊方面，2017年下半年以來，融資日益困難，業務開展受阻，加之融資成本不斷提高，擠壓了利潤空間，造成投資收益大幅萎縮；
而在地產板塊方面，自2015年開始，部分民營地產企業出現臨時性困難，作為肩負抱團發展、承擔紓困責任的民營聯合體，中民投出資救助，開展股權收購，並計劃適時退出。這加大了中民投的被動負債，使整體負債規模顯著上升。
總之，中民投沒錢了！
迫在眉睫的負債壓力之下，中民投低價拋售了董家渡13、15號地塊。儘管它是中民投旗下最優質的資產、儘管誰都知道這是一隻“會下金蛋的雞”。
四年半前總共花了248.5億元拍地，此後國內地產市場經歷了一波大牛市，但如今董家渡13、15號地塊50%的股權卻只賣了121億元，價格甚至還比不上四年半之前。當然，雖然是低價賣掉了董家渡13、15號地塊項目，但中民投也順勢甩掉了項目公司高達近353億元的債務包袱。
事實上，在一年半前，中民投已經將原本持有的該項目45%的股權轉讓給了安信信託。
按照中民投董家渡項目開發公司中民外灘房地產開發有限公司最初的持股比例，中民投持股85%、上海佳渡置業持股10%，上海外灘投資持股5%。
工商資料顯示，2017年6月，中民投將持有的36%、旗下上海佳渡置業持有的9%（合計45%股權）轉讓給安信信託。至此，中民投及其控股子公司佳渡置業持有項目公司50%股份，安信信託持股45%，上海外灘投資持股5%不變。
安信信託此後發行系列信託產品共募資240億元以受讓這45%股權。
而此番綠地以121億元接盤項目公司50%股權並353億的債務，意味著董家渡地塊又大幅升值了。
綠地集團 華夏時報 圖
當年“座上賓”如今成了“燙手山芋”
尚不知中民投是否能夠通過賣掉董家渡13、15號地塊轉危為安，但此番波折對於整個董家渡地區來說，卻是命途多舛。
2015年12月18日，董家渡13、15號地塊舉行了開工儀式，啟動工程建設，原計劃在2021年5年全部竣工。
但開工僅一年半後，中民投便開始轉讓開發公司股權，如今更是乾脆賣掉了這個項目。
令人唏噓的是，董家渡地區命運波折的不止是董家渡13、15號地塊。
就在2019年1月21日，融創中國（01918.HK）發佈公告透露，買下了位於上海黃浦區董家渡的一個項目，即董家渡10號、12號、14號地塊。該項目佔地面積約為12.03萬平方米，總建築面積約為62.8萬平方米，主要用作住宅及商業開發，目前大部分尚未建設。
賣出這塊地的正是曾與中民投一起參與董家渡13、14號地塊競拍的泛海控股。
不同於中民投在拿下地塊後一年便啟動開發，泛海則曾被質疑開發風格偏重“囤地”。早在2002年，泛海控股便以等同於零成本的價格獲取董家渡10號、12號、14號三塊南外灘核心區域，但要求其承擔其拆遷費用。
即便拆遷時間長、難度大可以看作是拖延開發進度的一大原因，但時至今日，該項目相當一部分土地還在拆遷中。這距離泛海控股拿下上述地塊已經過去長達17年之久，其開發速度可謂“龜速”。
在上海晟世泰平投資管理有限公司董事總經理陳立民看來，當年外灘重點提出要發展外灘金融集聚帶，南外灘地區的優質項目選擇由具有“金融屬性”的企業開發便是基於這一點。但時過境遷，當年的“座上賓”如今卻成了一個個“燙手山芋”。
由於泛海、中民投等“金融屬性”企業對於董家渡數個地塊的開發陷入僵局，這也不免一定程度上拖累了上海核心地區的南外灘的發展腳步。
早在2013年5月，上海黃浦區相關領導在接受《東方早報》採訪時曾表示：3年內，南外灘所有的項目都會開工。
時光飛逝，轉眼已到了2019年。
規劃限制多，區域成熟度不夠，或開發仍有考驗
“核心地產項目開發具有很大難度，對於房地產企業的實力、團隊、經驗都有極高要求，從這些方面來說，初涉房地產領域的金融企業遠不及經驗老道的傳統房企。這也是董家渡地區的核心地塊開發緩慢，如今又相繼被拋售的原因。”
陳立民感嘆，如果當初選擇由有經驗、有實力的房企開發，董家渡地區大概率不會遇到如今的問題。“這或許也是這一次政府出面協調後由綠地這一國企介入的原因。”
不過，陳立民認為，儘管綠地低價拿下了董家渡這一核心地塊，但未來的開發、運營依然難度不小。“這個項目開發的限制條件很多，比如要求開發企業自持辦公樓總體量60%，10年後才能整售，這意味著開發商不能快速回籠資金。但好在包含一部分住宅項目。”
陳立民稱，相比今年1月華潤置地拍下的上海靜安區南西社區C050401單元115-12地塊樓板價達到6.52萬元/平方米，綠地此番拿下的董家渡板塊樓板價足足低了大約3萬元/平方米。不過，董家渡13、15號地塊項目雖然具有價格優勢，但黃浦區南外灘地區整體成熟程度遠不及靜安區的南京西路地區，綠地未來對於該項目的開發依然具有考驗。
中原地產首席分析師張大偉則對於綠地介入董家渡13、15號地塊的評價更為樂觀。張大偉說，對於房地產企業來說，接盤董家渡項目很正常，它屬於優質土地，相比之前部分企業獲得的毛地，董家渡項目開發難度小、市場預期高。“而且百億級的股權變動，對綠地等龍頭房企壓力有限。”
至於綠地是否會繼續接手安信信託手中董家渡項目45%的股權？
陳立民分析，當前房地產企業同樣普遍存在資金壓力，即便如綠地這樣的大型房企資金也並不充裕，“如果能用槓桿為什麼不用，綠地未必會真金白銀地去買下安信手裡那部分股權。”
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