退休後的李嘉誠非常低調。
1月11日，作為長和系資深顧問的李嘉誠，在出席長江集團週年晚宴前對媒體說了幾句話，句句信息量都很大。
李嘉誠稱，2019世界經濟還很複雜，大家要小心點，並送給大家四個字，量力而行。
對於香港樓市，李嘉誠也表示，如果分期付款能夠負擔，買了自己住沒問題，應該買！但是炒房就千萬不要，因為波動很大。
就這麼短短的一段話，其實已經暴露出來，李嘉誠對於香港樓市的態度。
01
李嘉誠堪稱中國炒房的祖宗級選手，如果他說自己是第二，應該沒人敢認第一。
雖然李嘉誠在財富上，現在不如馬雲了，但是李嘉誠似乎更有信服力。
因為這是一個穿越過經濟週期的人，他能30年如一日始終保持在亞洲首富榜前列，時不時的還衝個頂，可見其對於經濟週期，世界大勢把握的精準。
對於我們來說，首富是個遙不可及的目標，但對於他們這個級別的選手來講，當首富也許並不難，難的是不論經濟怎麼樣，你都一直有爭奪首富的實力。
有人說任志強看的準，但他只是一直看多，剛好碰上了房地產一直漲而已。
即便是馬雲也只是趕上了互聯網電商的熱潮，而李嘉誠這樣的老狐狸可就厲害了：
最早倒騰塑膠花，等人家都衝進來了，他開始當房東；
人家都炒樓花，他不為所動，等別人撐不下去了，他去逆勢收購；
等股市火爆了，人家都去搶股票，他去搞上市，把長江實業高位派發；
等別人逃港了，他又抄底樓市，和記黃埔沒人要，他開始蛇吞大象；
97迴歸，人家都往外跑，他卻反向來內地抄底，幾乎白菜價囤積了大量土地，等別人終於意識到房地產能發大財了，他2013年開始就不斷的賣樓向歐洲轉移。
這人一輩子擰巴，跟一般人的想法確實不一樣。
就目前這個建議來說，李嘉誠給的格外中肯，自己住，能夠負擔分期，就可以買。
如果炒房投資，就千萬不要，自己住就早買，投資的就算了。
02
李嘉誠公開表態房不可炒，幾乎可以認為是對當下樓市的警告預言。
連香港行政長官林鄭月娥都表示，土地問題是她上任以來最大挑戰，香港經濟發展也都受制於此。
香港房價有多高？
麥教授這裡有一份最新的香港房價數據：
城區平均房價2.88萬美元/平方米，郊區平均房價1.85萬美元/平方米，房價收入比47.8倍，租售比高達53倍！
如此高的房價使得香港人均居住面積僅為16平米。
不論是絕對房價、房價收入比還是租售比，均居全球主要城市前列，遠超同屬於亞太地區的新加坡、東京和中國內地北上廣深等一線城市。
由此，香港連續八年穩坐全球房價最難負擔城市榜首。
重大轉折發生在2018年下半年，香港樓市進入了“真加息”週期，也迎來了樓市拐點。
渣打、匯豐、中銀香港等主要銀行的最優惠貸款利率在2018年8月份出現了10年來首次上調，香港房價開始掉頭向下。
在土地供應有望明顯增加、大陸入港資金減少、香港市場利率上升等關鍵因素影響下，同時疊加前期調控政策的滯後效應，未來較長一段時間內，香港樓市將進入低迷期，房價也將呈現持續陰跌走勢。
03
在當前的大環境下，麥教授非常贊同李嘉誠對於不要炒房的警告，結合用戶平時在後臺的留言，有以下幾點建議給到大家：
1、買房自住的剛需族，該下手時就下手。
你的目的是獲得房子居住，而不是通過購房來投機獲利。
這部分剛需族對應的情景，應該是沒房就落不了戶，或者沒房子女就沒法上學，或者結不了婚的那種。
大家也可以自測一下，能等5年以上不買房的，就不是剛需。
相反，5年以內必須要有房的，這種就算剛需了。
你根本等不起，萬一這幾年樓價就是不跌，還漲了，你豈不是全都毀了，心態會完全壞掉，到時候不得不在更高點接盤。
2、剛需也要量力而行。
這個時點這個價格，千萬別想著一步到位，先解決剛性需求問題最重要，比如可以考慮共有產權房，限競房甚至保障性廉租房，都可以。
如果非要買商品房，也是面積別太大，別讓自己揹負太多的負擔，能解決落戶和子女教育就可以了，其他的事情可以以後再說。
有了個小房子，你就不再剛需了，可以等的起了。
3、剛需賠了怎麼辦？
剛需其實還好，因為你是自己住，基本一直不賣，房價即使波動，甚至下跌，你也只是賬面虧損，但其實生活沒啥影響，該還多少錢還是多少錢，該怎麼住還是怎麼住，只是心裡不舒服。
但房價這東西，短期波動也許會較大，但長期一定上漲。
也就是說你可能買來之後4-5年，賠掉了30%-40%，但如果你住上15-20年，發現那時的房價，可能還是會比現在要高。
世界各國皆是如此，只有日本是個例外。
所以剛需短期承擔波動風險，長期來看，現在買也不虧。
有人說，那我等他跌30%再買不好嗎？
可以前提是你等得起！忍得住！但我們定義的剛需恰恰是等不起，也忍不住的。
4、炒房的要適可而止。
投資客的目的不再是住房，而是收回更多的現金，如果你投進去大筆的錢，但收不回來了，光有市值沒有流動性，那麼這個投資就是相當不划算的，甚至風險極大。
因為房子這種投資，很少有人全部用自有資金，大多數都是貸款加槓桿。
屆時如果房價下跌，短期無法變現，但月供還要還，很可能會遭遇資金斷流，如果無以為繼，那麼可能會最終錢房兩空。
5、多套房的，也沒有貸款，更不差錢，我就是不賣，行不行，理論上可行，但效率低。
只要你忍受的了房價下跌和以後的房產稅，繼續拿10幾年，還是那個理由，從長期看，經濟會發展，貨幣還會膨脹，所以房價也一定是長期向上的。
但從投資的效率來講，可能是一個較差的選擇。
從各國曆史看，房地產的年化回報僅僅跑贏通脹，也就是5-7%的回報率。
那麼我們在前15年漲了20倍，年化回報達到22%，那麼在後15年，可能回報率會極具萎縮，比如可能年化只有1-2%。
雖然一直拿住了不賠錢，但是這麼一大筆資產，十幾年不再上漲，不知道你是否有這個心理準備。
也就是說你賣掉它，拿這筆錢隨便做點什麼理財，也會遠遠跑贏一直持有房產的收益。
“ 李嘉誠告誡大家不要炒房，你怎麼看呢？”
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