“如何把社區商業做出彩？”是很多商業地產企業面臨的問題。社區商業項目通常體量不大、輻射範圍受侷限，很難像核心商圈項目那樣吸引全城消費者。
在我們看來，怎樣“增強客群粘性”、“平衡客流量的高峰與低谷”是社區商業需要關注的問題。避免千篇一律的品牌組合，結合項目周邊氛圍和建築特色打造一些形式新穎、高頻消費的業態就顯得很重要。
上週五（1月11日）剛正式開業，位於北上海真如板塊的星光耀廣場，就是一個典型的社區商業。我們實地考察發現它的一些規劃理念和業態品牌定位頗有新意，值得業內朋友做個參考。
星光耀廣場位於上海真如板塊，靠近地鐵11號線真如站。項目5公里範圍內約有67萬人，有居民、有辦公白領。4.5萬平方米的星光耀廣場是一個典型的社區商業，周邊生活氛圍非常成熟，然而商業配套相對滯後，尚無大體量、綜合性的購物中心。
星光耀廣場將目標客群鎖定在周邊的居民和辦公人群，成為他們休閒、社交、遛娃的首選地，非常務實。雖然商場還在試營業調試磨合階段，但我們工作日去考察時發現客流量還不錯，已經有不少父母帶著孩子來商場就餐、體驗。
打破盒子模式，開放空間面向社區
星光耀商場主體是盒子式購物中心，不過在購物中心、辦公樓、Soho之間形成了一個圍合式的廣場。辦公樓的底層沿廣場規劃為店鋪，吸引了文創書店、輕餐飲、生活服務等。
同時，項目把屋頂空間也利用了起來，打造成了5V5屋頂足球場和3V3籃球場各一個。由上海一家已有10餘年體育場館運營經驗的公司威寶運動中心運營。這是威寶運動中心首次進入真如地區，為周邊青少年提供專業足球教練資源，定期舉辦足球賽事，同時也是普陀區的青少年足球培訓中心。
小空間也可以把體驗業態做到極致
社區商業的業態組合的常規做法是“超市+餐飲+零售+兒童親子”，這樣的思路如果沒有突出亮點，很容易陷入同質化競爭的泥潭，也會因為項目體量小、容納品牌數量有限，導致每個業態品類都做不深而失去特色。
在這方面，星光耀廣場主打滿足家庭客群及周邊辦公白領的日常生活所需。所以，一樓沒有過多強調服飾類的零售品類，而是以Skechers、華為、小米、星巴克、巴黎貝甜、鹿角巷、滿記甜品、啤酒阿姨等偏生活方式的品牌為主。
不過，在業態側重點和品牌選擇上更有特色。比如：上海網紅啤酒店“啤酒阿姨”，目前在上海法華鎮路、南蘇州路、延安西路、高境有店，每家店都好評如潮，這也是品牌進入真如地區的首店。
商場內以及廣場外都設置有入口，獨立對室外開門的模式，可以延續啤酒阿姨24小時營業的特色。600多平方米的店內幾百種與啤酒阿姨獨家合作的啤酒，還有豐富的佐餐小食。雖然是本土品牌，但非常專業，比如有專門收藏各種杯型酒杯的冰櫃等。
啤酒阿姨店內有市面上十分難找的、價格昂貴的啤酒，吸引了無數精釀啤酒愛好者。顧客可以提籃子任意挑選，店內空間較大，有好幾個電視屏幕播放體育賽事、美食節目，適合顧客聚會放鬆。
此外，辦公樓底商還將引進漫書咖旗下高端品質生活館索丘書店，集書店、文創、美學、展覽於一體，店內有山海經、長物志、盤古匯、蒲公英、志趣社五個主題，全面打造生活場景。
索丘 杭州新天地
購物中心內部也同樣很有看點，在休閒體驗業態方面，除了德信影城之外，項目還打造了一個專業劇場：星柚界劇場。
星柚界劇場的運營團隊經驗豐富，之前在西安打造了大華1935劇場。3300平方米的劇場擁有“壹”，“玖”，“叄”，“伍”四個劇場，涵蓋話劇、兒童劇、曲藝、音樂、舞蹈等，還策劃過國際藝術節、音樂節、動漫展等文化活動，吸引了眾多西安青年前往打卡。
星光耀廣場的這家店集演出、孵化、互動、策展、藝術培訓於一體，以親子為主題特色，服務周邊3~5公里家庭客群的休閒娛樂需求，並提供兒童藝術培訓+表演呈現舞臺+國內外優秀劇目現場表演。
作為社區商業，親子業態一定是重中之重，星光耀廣場也在兒童業態上下了很大功夫，引進了傑的牧場、美國科蒂思維學科英語、外星人藝術遊樂主題館、奈洛達藝術、葡萄雲美術、魚樂貝貝、綺樂堡、可音可早教等。其中有幾個品牌尤其有特色：
>傑的牧場
一家室內外馬術體驗、訓練學習的體驗店，還有專業馬房、豪華馬廄、會所、民宿、專業賽道、觀眾席等。傑的牧場目前在購物中心內開設專門針對小朋友的馬術體驗中心，星光耀廣場的店內就有適合兒童騎乘的矮馬，我們探訪時就看到一位小朋友正在騎可愛的小馬。
同時，傑的牧場還會和專業協會機構合作舉辦冬/夏令營等，提供豐富的兒童體驗活動，希望讓小朋友們真正融入自然、減壓放鬆。
>外星人藝術遊樂主題館
外星人藝術遊樂主題館包含室內兒童遊樂、藝術早教等，給低年齡段兒童提供體驗式遊樂項目，該店是品牌首次進入真如地區。館內有親子游樂、決明子沙池、創意手工、烘焙體驗等，場景打造很有特色。我們看到已經吸引了不少家長帶著孩子前往體驗。
在餐飲方面，商場比較注重菜系和口味的豐富性，包含了瓷憶，櫻花漫舞，情繫媽媽菜，老回民，貴家，味蜀吾，大鼓米線等，其中不乏帶有主題性的餐廳，室內設計裝修等方面都頗有特色。
主題餐廳瓷憶，內部設計與景德鎮陶瓷藝術結合，茶文化貫穿其中，烘托茶、瓷、味三者融合的氛圍。陸續在浦東、寶山開店以後，瓷憶餐廳首次進入真如地區，已經得到了顧客的青睞，我們探訪時店內人氣頗高。
以下是星光耀廣場每層的代表性品牌：
一層：Skechers，AOJO，華為，小米，JSM，梨花美場，星柚界劇場，啤酒阿姨，滿記甜品，巴黎貝甜，鹿角巷，星巴克，超級物種，威爾士等。
二層：棉購，日易言，可音可，古今，曼指尖，傑的牧場，OVEN LAB等。
三層：Anta kids，綺樂堡，咕嚕咕嚕，魚樂貝貝，美國科蒂思維學科英語，奈洛達藝術，外星人藝術遊樂主題館，葡萄雲美術等。
四層：瓷憶，櫻花漫舞，情繫媽媽菜，老回民，貴家，味蜀吾，威寶運動中心等。
B1層：永輝BravoYH，SEMIR，熱風，名創優品，瑞幸咖啡，大鼓米線，快樂檸檬，谷田稻香等。
通常，社區商業由於自身輻射力和體量的侷限，在招商階段，特別是招商零售品牌時比較被動。我們在分享一些全國知名案例時，也時常有朋友提出他們的“小項目”難以借鑑。
星光耀廣場則索性把服飾零售類弱化，在生活方式、親子兒童方面加強，劇場、書店、馬場、球場、啤酒屋等業態既有新意，能對消費者形成粘性，也有助於把項目延伸成為一個休閒社交場所。
這種因地制宜，有取有舍的定位和招商思路值得大家參考，同時也展現了商業市場的多樣化，期待星光耀廣場今後的發展。
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