為什麼中國房地產市場泡沫不會很快破滅？

一些分析師甚至預測中國經濟將崩潰，包括房價崩潰，無論有沒有外部挑戰，如與美國的貿易戰。但實際上，鑑於中國特殊的經濟和社會模式，房地產泡沫破裂的可能性微乎其微。

中國房市泡沫

可以說中國正面臨房地產市場泡沫，因為房價遠遠超出了人們的承受能力。北京和上海等城市的房價與收入比率約為23，這意味著普通家庭工作超過20年的收入才能購買房屋。在東京和紐約，這一比例遠低於13。

一些分析師甚至預測中國經濟將崩潰，包括房價崩潰，無論有沒有外部挑戰，如與美國的貿易戰。但實際上，鑑於中國特殊的經濟和社會模式，房地產泡沫破裂的可能性微乎其微。

對於普通中國人來說，購買房產是對沖信貸擴張造成的貨幣貶值。當中國在1978年開始進行改革開放時，最廣泛的貨幣供應量M2僅為1160億元。到去年年底，M2已經達到180萬億元（26.6萬億美元）是40年前貨幣供應量的1500多倍。

這就是為什麼自20世紀90年代末的房地產市場化以來，國人一直渴望購買房產，特別是在2008年政府出臺了一項刺激經濟放緩的大規模刺激計劃之後。

中國信貸的快速擴張對年輕一代有利，這使他們比父母更樂觀。但老一代的養老金和儲蓄迅速稀釋，所以如果他們想給孩子留下一些有價值的東西，再次買房是最好的選擇，因為房產是他們擁有所有權的少數資產之一。

在市中心購買房屋也意味著更好地獲得基礎設施，商品和服務。這是中國社會模式的一個重要特徵，行政部門負責社會資源的分配。因此，一個地區的行政中心也是其經濟中心，以及交通，醫療和教育中心。

但值得注意的是，通過這些行政中心提供的大多數社會福利都歸於房主，而不是租戶。這就解釋了為什麼房價與收入之比如此之高，租金與銷售比率如此之低，即使在小城市的市區也是如此。

根據該分配製度，政府還通過債務驅動的投資模式分配經濟資源。中國經濟的快速發展伴隨著通過貸款和債務進行資源資本化的過程，主要的抵押品是土地和房地產。因此，雖然較高的房價通過轉讓土地使用權向政府提供更多的費用，但政府主要依靠高房價來最大化土地價值。

當債務人主要是地方政府和國有企業時，信貸擴張和通貨膨脹是不可避免的。畢竟，這些是制定經濟政策的人，因此通過放寬這些政策來減少信貸風險和償還壓力是有道理的。這也使得在中國收緊宏觀政策變得非常困難。

因此，在不改變土地所有權制度或將國有企業私有化的情況下，所有這些因素都在一個閉環中共同發揮作用：房價上漲，土地價值上升，投資資本增加，開發率提高，信貸供給增加，資產收益率更高，更多的人分享名義上的財富和更高的房價。拋開價值判斷，該系統在某些條件下運行時是可持續的。

一個條件是避免流動性氾濫導致的惡性通貨膨脹風險。但現在中國的實際經濟風險是通貨緊縮，因為生產力過剩和消費疲軟帶來了“浪費經濟”，這意味著消費品不足以支持惡性通貨膨脹。

另一個條件是避免產出不能滿足需求的風險，這對中國經濟來說是真正的危險。但考慮到中國龐大的城市化進程仍在進行中，對鋼鐵和水泥等材料的需求仍然很大，投資需求本身也會推高產量。

因此可以肯定地說，在城市化進程結束之前，房地產價格將會波動，但我們肯定不會很快就會面臨房價崩盤。