回顾整个2018年的楼市

可以说上下半年是冰火两重天

有宏观政策持续的影响

也有青岛特殊的城市因素

上半年还是供不应求，买房抢不上的疯狂态势；但是下半年就急速降温，开盘人不齐的冷清场面。逐渐的供需平衡在三季度出现，四季度案场的到访和咨询量均大幅下滑。曾经托熟人关系、交额外费用、全款优先、半夜开盘等“怪现象”，顿时消失不见，发生了反转……拉关系看房、给额外优惠、分期首付、车位赠送等“好事情”，慢慢的再现市场-转变的有些出乎预料、甚至措手不及。

上合影响的市场

调控延续了两年，全国的市场整体陆续降温，从一线城市逐步向二线城市蔓延，最后影响到三四线。青岛有一个独特的因素，就是年中的“上合峰会”，上合概念让青岛上半年的楼市火爆异常，甚至登上全国热榜。这种很好的保温作用，让青岛并没有像其他二线城市年中出现明显的下滑。但是上合峰会之前市场的火爆，不仅提高了大家的胃口，也透支了很多需求，所以在上合峰会后并没有出现很多人期盼的持续上扬的态势。年中的时候我也提到不要过高估计“上合”的作用，市场的总量是有限的，短期的集中释放和价格过快上涨，肯定会带来阶段性的调整。从下半年来看，整个就是呈现这种态势，被延缓的市场调整与大势影响叠加，夸张点儿也可以说是断崖式的下滑。

地位反转的供求

当时市场的变化不仅是政策因素，市场供求还是主要原因。供应量还是在不断增加，尤其是到了三四季度。去年市场火热时间拿的地，也都到了集中供应期；上合峰会因素工程延延期的项目，下半年也纷纷上市。供应量明显增加，在一定程度上缓解的供需矛盾，也刺激了这种市场的成交增加。尤其是“金九银十”效应比较明显的，11月份的网签量冲高也体现了这个特点。但是从顾客的需求和购房者的数量来看，其实下半年还是有个逐步降温的，观望的情绪在增加。买涨不买跌，多了不急抢——买房的人现在变得理性冷静了，这也是需求减缓的一个很主要的原因。大的政策环境，小的市场反应，让供求关系发生微妙变化，也让市场进入全面的调整。

高位松动的价格

大家最关心的房价，却没有跟随市场热度明显下降。跟全国的形式差不多，青岛在上半年的话一度成为这个价格上涨比较领先的几个城市。在下半年的话，上涨的幅度是在下降，但是商品房来讲没有出现过持续下滑的情况。反而是在金九银十有一个相对较大的升幅，当然与市区成交增加有很大关系。二手房市场比商品房市场可能回落的要快一些，因为毕竟二手房是个人主导市场，因为房龄、楼层、总价等问题影响成交。感到市场回落急于出售或者需要资金的房东还是会主动去降价，而开发商因为上半年的销售比较好，所以资金压力不大，关键是没有什么库存，所以不太存在大幅降价的问题。但是很多偏远郊区，配套欠缺，竞争激烈，依靠投资支撑的项目，已经出现松动。

市场如此的波折源于宏观政策的调控，普遍降温的大势之下，青岛也很难独善其身。城市规划的发展和区域各自的供求，也让各版块彼此存在很大差异，可以说冷暖自知。

差异优化的政策

那从整个政策来讲，全年还是在从严调控中度过，调控也是由大到小，由表及里，越来越系统，越来越深入。整个限制性政策，青岛应该是全国来看属于比较严格的，尤其限售5年属于周期较长。对整体市场的走势，政策调控还是起到决定性的作用。当然在区域政策上，市区比郊区严格，高新区和青西新区就可享受60平贷款购房落户。对于即墨、胶州即使热度过高，以后也没有进行限制，还是看出政府想要把青岛的整个城市空间扩大，尽快扶持新区发展的态度和决心。金融信贷也从年初的收紧到年终的紧缺，首付提高+利率提高=门槛提高。去库存，降杠杆，稳房价成了政策调控的主流思想。而楼市热销库存下降后，刺激经济需要前提下放宽了信贷，2018的年底不会没额度不放款了。

空间扩展的规划

除了政策影响最大的就是规划，大青岛“三湾三城”的市发展规划，把以前的拥湾发展再次升级，尤其是即墨和原胶南区域是受益最大。但是同时对我们产业招商、人才引进、社会服务提出更高的要求。所以现在很多的土地供应新区的发展规划，都以产业为基础而不是单纯的房屋销售，土地出让绑定了很多产业的部分，商办部分，再就是公建配套的教育，医疗的部分。对于这个整个城市的长远发展是非常有意义的，当然短期内对房地产的影响也不容忽视。市场资源竞争起到积极促进的作用，开发商资源越丰富，资金越雄厚，越容易拿到大地好地，开发大型的优质项目。当然也会产生一些新增库存和未来空置，投资风险还是要注意。

处境不同的区域

从整个的城市区域来讲，青岛现在发展充分扩散，不仅仅是黄岛、城阳这样的副中心楼市火爆，尤其是即墨和胶州啊成为今年最的热点。两个表现最火爆的区域，价格全面破万，甚至高峰能达到一万五左右。当然和两个区域撤县划区概念，包括地铁开通、蓝色硅谷崛起、新机场拉动、上合峰会经贸区等一系列的利好结果。但是要客观全面认识，规划新区的初级发展阶段，虽然潜力巨大但伴随风险也不可知，投资比较过高会带来空城的隐患。高新区的三大价值逐步褪化，带来楼市的波动，也是大市场降温和小区域风险的缩影。那主城区相对稳定啊，尤其是进入下半年调控之后，刚需改善受影响小，稳定性和安全性更受重视，主城区的则是稳中有升。

楼市的2018年即将过去，经历了时间长度、地域广度、行业深度上都前所未有的调控。房产的投资属性被逐步剔除，除了行政性限制还有市场性打压，然而投资渠道狭窄的情况下，需求还是高温不减。目前的调控是效果时间换空间，用限售延长投资周期，用税费摊薄投资收益，用信贷提高投资门槛……为了实现“房住不炒”，真是煞费苦心。