城市新區開發模式的選擇是新區經營管理的基礎，新區的經營管理既包括城市資源經營，也包括新區開發時序設計，即新區投融資規劃。因此，本文從城市資源經營的角度分析了城市新區開發模式對於城市資源經營和新區投融資規劃的影響，從城市經營主題的角度探討了不同經營思路對於新區開發建設的影響以及城市新區成長的推動作用，同時還從開發主體的角度對城市新區開發模式進行了梳理。
新區是城市發展到一定規模和階段後，為緩解城市壓力、拓展城市功能，對城市空間的延伸和資源的重構，他不僅僅是簡單地完成特定區域開發建設任務，而必須從城市資源的優化配置和使用、城市功能分區的劃分和協調、城市容量的拓展和挖掘、城市開發資金的獲取和積累、城市開發時序的設定和優化(即新區投融資規劃)等多個角度進行綜合考慮。城市新區作為城市整體的組成部分和功能延伸，其經營開發模式必須按照經營城市的理念和思想進行選擇。基於此，本文將從城市經營的角度對城市新區建設開發模式展開研究。
一、城市新區資源經營分析
城市新區的建設開發模式必須充分依託城市新區既定的存量資源和由老城擴散和轉移來的增量資源，包括土地、人口、自然資源、產業資源等，其中以土地資源為主。城市新區開發模式具有明顯的資源稟賦及資源經營特性，最為突出的表現就是土地資源經營模式，即以城市土地為基礎，採取直接或間接手段，改變城市投資環境和生活條件，吸引社會資金投資開發城市;另外還有產業資源經營模式和政策資源經營模式，分別是以產業發展和政策優惠等帶動新區的開發建設。因此，新區的開發經營和投融資規劃應以新區的資源為抓手，從新區的全局角度進行系統的策劃和設計。
從城市經營的角度出發，城市新區開發模式首先必須保持資源的可持續性和新區開發的有序性，不應急於求成，對於各類資源應進行合理利用，尤其是土地資源，雖然城市新區土地資源相對較為豐富，但如果利用不夠合理，就會出現資源浪費和價值流失。為實現土地價值最大化，在房地產經營開發方面應考慮將土地資源更多地用於能夠解決民生問題的住宅或者可持續經營的商業店鋪、高級樓宇等;對於產業資源，應以挖掘新區資源，打造資源節約型和環境友好型社會為主，進而帶動相關產業的鏈條式發展;對於政策資源，應做到合理利用和有序引導，避免對政策資源的過度利用。可見，無論是市場導向或是政府導向的城市新區開發模式，無論是先點後線再面的城市新區開發模式或是全面布點齊頭並進的城市新區開發模式，對於城市資源的經營都必須有層次、有重點、有計劃的開展。
城市資源經營是城市經營的主要內容，其建立在資源依存型的城市新區建設開發模式基礎之上，包括人口資源轉移、產業資源承接、城市資源整合等。在以資源開發為主的城市新區開發模式中，需要通過外部資源內化、內部資源外化、內部資源累積化以及外部資源網絡化等多種模式實現城市資源經營和新區開發的有序進行。外部資源內化也就是將外部資源內化為新區的內部資源，如吸收其他城市新區的開發建設經驗;內部資源外化是指加強對新區的包裝、策劃和宣傳，以提高新區的品牌和影響力，吸引更多的外部資金投入新區開發建設;內部資源積累化就是通過新區自身的積累，增強新區的綜合實力;外部資源網絡化建立城市新區外部資源的網絡狀紐帶，以實現新區開發的外部支持網絡。
在新區資源經營過程中應樹立科學發展觀指導下的“政府引導、企業經營、市場運作”的經營理念。在新區開發策劃中，政府要確立規劃先行，明確新區功能定位，開發過程中實行公司化運營，實現“獨立經營、自擔風險、自負盈虧”，同時按市場化機制運作，盤活存量資產，激活用人機制。
二、城市新區經營主題分析
城市新區不能是對老城區的簡單複製，而應該是在城鎮化進程不斷推進、城鄉差距不斷縮小、城市產業結構不斷升級、城市功能分區與佈局不斷優化過程中，對城市新城區和老城區所做的統一規劃和管理。無論是從彰顯城市新區的形象和品牌特色，或是為了應對同城競爭而必須獲取的錯位競爭優勢而言，城市新區建設開發模式必須體現出一定的城市主題經營特色。比如“和諧新城”、“創新新城”、“創業新城”等。“和諧新城”就是要實現城市新區產業、經濟、社會、生態等的和諧發展;“創新新城”就是通過一系列創新舉措，帶動創新型城市新區的發展;“創業新城”就是以創業經濟推動城市新區建設開發。
城市新區的開發模式離不開城市資本運作，包括以土地為代表的自然資源資本化、以冠名權、經營權等為代表的無形資源資本化、以富裕人口等為代表的人力資源資本化等等。資源貨幣化在一定程度上解決了城市新區建設開發的資金瓶頸問題，但狹義的、片面的、單一的資本重構、重組等城市新區開發模式在對城市資源出售、租賃、抵押的同時，亦可能會因為城市新區建設開發偏離“和諧”、“創新”、“創業”等核心主題及相應的軌跡，城市新區建設開發可能難以保證城市新區具有足夠的成長性、生命力和競爭水平。基於此，城市新區建設開發模式的選擇及實施必須以保證推動城市新區的持續成長為前提。不同的城市新區開發主題的選擇在某種程度上決定了新區的成長模式，但萬變不離其宗，城市資源的可持續開發利用、建設開發主題的高瞻遠矚和與時俱進、結合城市新區資源特色和能力稟賦的因勢利導才是推動新區穩步發展的關鍵。
以蘇州高新區和蘇州工業園區為例，這是兩種非常典型的開發模式。蘇州高新區由於啟動資金不充裕，採用的是“逐片開發”、“滾動開發”的模式;而蘇州工業園區啟動資金較充裕，採用的是一次性大片連片開發。雖然這兩個新區並不是以城市功能拓展為主，但這從某種程度上說明，新區開發模式的選擇應與新區自身條件相適應。
三、城市新區開發模式
我國城市新區按不同標準可分為不同類型，在此按開發主體不同進行分類。隨著我國投融資體制的改革創新，城市新區的開發模式也由以政府開發為主逐漸向多元化的開發主體轉變。因此，按開發主體分，城市新區主要分為政府獨資型、合資型、外包型、混合型(如表1)。
表1：按開發主體分城市新區開發模式
四、小結
城市新區開發是一項複雜的系統工程，其必須從城市新區的自然環境、人文因素、產業條件、經濟態勢、政策體系等多個角度加以綜合考慮，對其開發時序、未來的經營策略等進行系統規劃。城市新區開發模式是對城市新區建設開發所提出的具有指導意義的策略，其對城市新區前期的投融資規劃和開發之後的經營管理具有重大影響。基於此，在選擇和推行城市新區建設開發的某一特定模式時，必須站在經營城市的角度，對新區的開發模式進行系統選擇，進而對新區的開發時序進行規劃設計，這樣才能保證城市新區建設開發工作快速、穩定、高效、持續的開展。
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