来源 ：宋丁视点（SDviewpoint）
2019国际形势与房地产政策展望
2019年，全球化视野下的深圳地位与未来、楼市的演化轨迹和走势如何？人民向往的美好生活如何实现？
1月4日，在“2019全球经济形势与房地产政策展望高峰论坛暨深广电都市频道第六届最美人居年度盛典”上，来自北京、深圳的各路专家们解答了这些问题。
现场，有专家提出，2019年中国经济依旧下行，深圳房地产市场或可谨慎回暖。而房地产因城施策、分类调控未来将真正落到实处，将成为未来调控的主旋律。
宋丁：深圳楼市很差劲，但又很强劲
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任、中国城市经济专家委员会副主任
我今天想谈的主题是新时代深圳的角色，以及大家期待的 2019年楼市向哪个方向走。
刚才我在下面跟同事聊的时候，他说现在（楼市）有点冷，为什么？蓄客蓄不动。说明大的形势在发生变化，我们面临的的确是一个很严峻的形势。
但是，在任何情况下，哪怕是我们的楼市，我们中国的经济发展到今天这种格局，它仍然充满希望。比如说，深圳楼市在这样一个大的漫长过程中，连续三年，它的房价停留在5.4万左右，而且去年一手房的成交量已经下滑到不到3万套，是近年来的第二低的成交量。
这样的情况说明什么呢？
说明楼市很差劲，但是楼市又很强劲。
为什么？因为这样的城市它的成交量只是的兄弟城市北上广的1/3，1/4，你相信这是深圳的真实需求吗？不是这样的。数据说明背后有非常多的故事需要我们认真的观察，不到3万套的背后是800万的需求量。
这意味着什么？意味着我们未来市场前景太广阔了，需要我们在座的各位认真的关心仔细地耕耘，围绕着大的目标，短暂障碍都不是问题，我们现需要的是信心，只要信心到位，坚定的走下去，我认为我们目前所遇到的障碍困难都能够克服。
现在进入观望是非常正常的，因为事物都是有起有伏的，我们现在进入到潜伏期，遇到低潮期。
我觉得在低潮中间有前景，低潮中间有波浪，我们看到了它的前景。包括最近我们看到的政策，很多银行在放松利率，为什么？因为整个的市场要有激活的机制。
从整个中国的经济格局来看，房地产在囤积了中国350万亿资产规模的这样一个庞大的产业，如果它要被打趴下，意味着中国经济就彻底趴下。
虽然房地产在过去20年里有非常多的诟病，大家一直在说它的不好，但是我要问一下，哪一位能离开房地产？ 哪一位不去关心房子？这就是它的一个悖论，一个矛盾关系，我们一方面害怕它出事，一方面必须请它出来。
客观地说，房地产就像我们家里面最调皮的孩子，最调皮最强大，他老欺负别人。所以平常要把它管起来。但是一旦这个家庭遇到麻烦，遇到问题，别人想对家庭进行报复的时候，我们派谁去？我们唯有派房子去。为什么？因为他能扛大梁，就这么简单。
所以在这个时候，看到了低迷，更要看到希望。深圳这样的一个长驻人口1300万，实际管控人口2500万的超级大城市，里面还有那么多人没有房子，还有那么多人的挤在非常脏乱差的城中村里面。
我们不应该关注一下上千万人他们的利益吗？他们就不应该居住的幸福人居吗？我认为他们跟我们一样有同等的权利。所以说各位身上的责任重大，未来十年20年30年我们都干不完这件事情，远远不是到了结束的时候,现在刚刚拉开一个新的序幕。
现在属于一个波谷的时段了，我们也有波峰也有波谷，这是任何事物发展的一个必然过程，只能通过我们不断的努力把这一个波动尽量减到一个最低的准值。
宋丁现场演讲
四句话概括2019年深圳楼市
第一句话：房住不炒，调控延续，大势不变，立足长效。
尽管楼市出现了低迷现象，阶段性的政策松绑已经显露苗头，但是我认为房住不炒的调控大方向不会改变。这一点表明，中国的房地产仍然潜伏着很大的炒作动能，对宏观经济带来潜在的威胁，调控政策的实施不会轻易撤出，我们对此要有充分的思想准备。尤其是深圳这样的资本型城市，投机炒作有很顽固的背景，一旦调控政策发生重大改变，就可能再次诱发楼市炒作。
但是这种严格调控的格局也从侧面表明，房地产仍然有强大的发展前景和动力，因为可以想象，如果一个产业本身已经进入弱势，国家就用不着动用如此强的政策来对此实施约束，深圳的房地产业界应该对自己的行业保持足够的信心。只是在长效机制下需要大智慧来调整发展策略，保持稳健前行。
第二句话：稳定预期，防范大跌，适度宽松，市场对冲。
近期，由于全国整体经济形势的走弱形势以及房地产低迷态势显现，各地陆续出现政策适度放松的现象，这种情况已经影响到深圳，不少银行已经调低房贷利率，由原来的基准利率基础上上浮20%调低到上浮15%，或者由上浮15%调低到上浮10%。这不是楼市反转，而是政策在楼市异变的态势下针对性地适度放松实施对冲市场下跌预期的行动。
其实，房住不炒的房地产方针和防范房价大跌引发金融风险并不矛盾，从国家政策面看，既不纵容房价乱涨，也要防止房价大跌，因为改革开放以来的国民财富一半以上都囤积在房子里了，深圳的表现更甚，很多人家的总资产中，房产占比达到70%、80%甚至90%，打垮房价就等于吞噬掉大量国家财富和国民财富。
所以，今年的政策面将通过促进回暖维护楼市的稳定，深圳将在今年开年后的一段时间内合理引导楼市适度回暖，以稳定房价，稳定预期。
第三句话：二次房改，商保并举，潜需恒强，供难应求。
深圳今年将加快推进落实二次房改方案提出的商品房保障房并举政策。拥有1300万常住人口的深圳，仅有大约200万套红本（房产证）商品房，按照每户3口人、每户拥有一套房计算，理论上也只有600万人可能拥有正规红本住房，但在现实中，很多人家拥有不止一套房子，因此实际达不到有600万常住人口拥有红本住房的情况，保守估计，按照500万人真正拥有红本房算，仍然有800万常住人口没有正规的红本房，尽管他们中间很多人买了小产权房、军产房或者其他类型的无红本的房子，但他们得到一套红本房的渴求始终存在，我仍然把这800万人列入深圳的住房刚需系列，这个潜在需求十分强大。
二次房改就是要通过政策性的保障策略，加快推出更多的低价性保障房，包括人才房、安居房和租赁房，以满足庞大的刚需需要。然而，严重缺地缺房的现实对房改进程构成严峻挑战，短期内的二手预期走弱改变不了强大潜在需求的真实性。租房市场可以做大，但在中国文化中，这似乎永远是一种过渡性安排。
刚需们永远在期盼有一天会步入有房一族，而以小换大、以差换好的改善性需要同样绵绵不绝，这种现象在深圳非常突出，从根本上解决这个问题至少需要20年时间，这里面潜伏着巨大机会。
第四句话：更新求变，临深扩融，存量深耕，稳定发展。
除了上述二次房改增加住房供应的政策导向外，2019年，深圳解决土地和住房问题的策略还有三个：第一是城市更新力求改变困局现状。多年来城市更新速度缓慢，严重影响深圳的土地和住房供应。
今年在更新政策和实施方面应该有明显变化，政府会顺应市场需要，力争在旧改、城市更新领域形成突破；第二是深圳与临深片区将进一步加大融合式发展的力度。临深片区是深圳市锁定的居住外溢地区，将进一步改善深圳与莞惠间的通勤能力，促进临深片区的公共配套服务，以疏通和增强外溢能力；第三是加大对存量资产的利用和管理，将采取多种策略深度挖掘存量住房的复合价值。
龙永图：未来深圳科技创新继续走在前列
中国入世谈判首席谈判代表，原国家外经贸部副部长、原博鳌亚洲论坛理事、秘书长
在比较宽松的国际国内的经济形势之下，房地产企业才会安心的把他们的产品做好，质量提的更高，老百姓的满意度更高，这是非常重要的。对于购房者来说，相对宽松的国际国内的环境，使得他们能下决心做一些重要的决断，进入到房地产市场。
所以使整个社会从企业到老百姓都安心都踏实，这样才能够使得我们整个中国的经济也好，包括房地产的发展也好，才能有比较宽松健康的环境。
要放下包袱求发展，不仅是肩上的包袱，还有心理的包袱。
在今后40年，深圳将继续发挥它改革开放前期所发挥的关键性的作用。因为在整个中国经济的转型方面，特别是新的科学技术的发展、创新创业方面，深圳走在全国前列。
在这样的背景下，中国的国际贸易也面临着怎么扩大，我们的出口的科技含量，面临着怎么样来更好的利用全球的资源，包括核心零部件核心原材料，核心技术，核心的领域的人才的引进。
我觉得深圳正在营造一个非常好的环境，来实现整个经济的，特别是科技创新的升级和转型。
图中从左至右依次为：单大伟、宋丁、陈蔼贫、龙永图、主持人
单大伟：今年是适合投资的好年份
优博集团董事长、中国住交会组委会秘书长
对于大企业来说，对现金流的掌控要特别的关注；对于中小企业来说，个人认为万科提的特别好：活下去。2019年对于地产企业来说，大企业有机会，但也面临巨大的压力，现金流的压力。中小企业先活下来，再讨论发展的问题。
对于大中企业而言，个人的建议是一是一定要降杠杆；第二要降负债；第三要降库存。要快速的卖房子，要回收现金流，要活下去。
怎么能够在这一轮的周期当中能够很好地生存下来，这是中小房企可能要考虑的问题。
陈蔼贫：史上最长楼市调控或将放松
深圳市政协委员、深圳市决咨委委员、深圳市住房研究会会长、中国房地产研究会专家
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