人口老齡化下的日本房價對中國的啟示：
英國有媒體報道，日本越後湯澤是一座迷人的山城。但它也如同日本鄉村經濟縮影，體現著日本鄉村經濟面臨的嚴峻的現實情況：糟糕的人口結構——老齡化。
據英國媒體報道，越後湯澤似乎很完美。從東京乘高速列車前往越後湯澤只需1小時15分，這座迷人的山城以溫泉、理想的滑雪場以及日本最上乘的大米和米酒而聞名。《雪國》榮膺諾貝爾文學獎後，越後湯澤便開始散發著文學的魅力。
這座小鎮如日本老齡化過程中房地產一個縮影。越後湯澤的故事不只關乎日本，它對面臨類似人口發展趨勢的其他國家也具有啟示意義。
日本面臨的挑戰對中國也很有警示意義。去年，中國迎來了1723萬新生兒，較前一年下降了63萬。1980年至2012年間，中國的勞動適齡人口增加了約3.8億，學者認為這過去幾十年中國經濟得以驚人擴張的最大單一因素。
在全國人口增長緩慢的同時，2012年以來，勞動人口一直在減少。分析師們預測，到2050年，中國勞動人口將減少2.12億，相當於世界第五人口大國巴西的人口總量。
中國的人口下降將發生在住房和建築熱潮之後，這波熱潮讓日本的泡沫經濟時代都相形見絀。從2012年到2016的短短5年間，中國的水泥產量幾近於美國20世紀水泥總產量的三倍。
從全國政治經濟中心北京搭乘高鐵穿越全中國，途中透過車窗看到的多半景色都是些沒完工或空置的住宅樓。
影響房地產的因素有很多，我們這裡聊聊老齡化對於房價的影響。
政策層面，人口老齡化初期、中期、晚期都會對房地產市場的需求和供給兩端形成一定壓力，一旦房地產市場波動較大， 政府就會出面採取措施調整房價，房地產市場也會受政策本身的影響，房價可能會發生新的波動。 例如老齡化末期，人口結構變化，人口數量下降，住房需求會減少，政府可能出臺政策調控，緩解房價對社會影響。另外，老齡化也會改變房地產市場的供給量，老齡化進入了一定階段，住房供給量非常大，投資性房地產需求就會上升（下面會具體說）。此時政府又會出場對房 地產市場進行調控，採取“限購、提高首付比例等，使房價保持相對穩定。 但這些政策也會影響房產的供求關係，給房價的波動帶來新的挑戰，如果政策運用不得當，還會造成房價更大幅度波動，加速導致房地產市場的混亂程度。
需求方面，假設住房供給不發生變化的前提下，老齡化進行到最後會使住房需求下降。伴隨著老齡人口的程度加深，老齡人口的住房需求會下降，不過在目前， 老齡人口需要住房，不會將他們的房子交給他們的孩子，而適齡人口也有較大的住房需求，房價可能還會呈現上漲趨勢 ; 但長期來看，老齡人口最終會將房子交給後一代繼承，會出現一個家庭有兩套或者兩套以上房子的情況出現，那麼市場的住房需求就會減少，房價將會下降，不過這也需要時間，至少目前處於老齡化初級階段不會出現下降。
供求方面，長期來看，隨著老齡人口的增加，空置率會大大增多，最後會導致房地產市場整個供給就會增大，供給 發生變化，對應地房價也會發生波動。 老齡化加大了房屋的空置規模，不僅僅是擴大供給，同時也會影響一些房子的屬性，將部分房子將由“居住屬性房”變成“投資性房”，這樣房產的供給就像壓緊了的彈簧一樣，彈性就會減小，房價的波動空間就會越來越大。
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