每一次交易都是對資產的重新定價。
每一次買入，都要為接盤俠想想。
股市裡找接盤俠很容易。
對炒股者來說，日常交易是剛需。一家上市公司每天都會經歷成百上千次定價，不斷修正自己的估值。
股市也有非理性時刻，5000點時總有人喊漲到10000點，2500點時總有人喊跌破1500點。還有最關鍵的，總有人信！
樓市裡找接盤俠，則相對困難些—
涉及城市人口結構、老土著和新移民的購買口味、不同人群的購買力天花板等諸多因素。
剛需買房，房子是為自己而買，首要考慮的是舒服、你喜歡；
投資買房，其實是為接盤俠而買，要忘記自己對某種房子的偏愛，多用他們的眼光去審視房子。
今天討論下誰在為樓市接盤。
外來新移民和new money是城市房價最主要的推動力之一。
以魔都上海為例：
可以看到「老上海」土著佔比60%左右，上海人勤奮節儉，但也比較守成，厭惡風險。這些人的買房口味是安逸、對剛需和改善均有需求；
新上海移民佔比40%，其中離上海最近的安徽人最多，這些人的特點是拼搏，爬階，不排斥槓桿。他們的買房口味是以剛需為主，當然也有一定比例的改善需求。
（紅色區域代表老上海人密集，藍色區域代表新移民密集）
老上海人要麼住市中心，要麼住遠郊，平均年齡大，消費水平相對低。
而幾百萬新移民則高度濃縮在西南側等相對較偏的區域。
上海這些年的快速發展很大程度上以來新移民的支撐。
同樣的情況也存在去其他一線和強二線城市，明白了這些，如火如荼的搶人大戰也就不難理解了。
外來人口是城市發展的長期驅動力之一。這也是我建議避開人口長期淨流出城市的原因。
如果一座城市的外來人口幾乎沒有，甚至淨流出，長期看，房價一定是看空的—三線城市完全符合這一特徵。
在投資選房時，也應儘量迎合新移民的喜好。比如在上海，西南側就應該是重點關注區域。
剛需房的接盤俠，就是年輕人。
雖然他們也有增值預期，談及買房，總把「剛需兼投資」掛在嘴邊，但最主要的還是剛需，買來一定是要自己住的。
年輕人用自己的未來，用30年的負債，用真金白銀撐起了房價。
但他們的購買力一定有上限。
首先房貸月供應是月收入的一半，100萬貸款對應6～7千的月供，放到很多二線城市，已經是普通剛需所能承受的極限。
假設150萬就是二線城市剛需房的價格天花板，500萬就是一線城市剛需房的天花板。
想投資獲利，自然是離天花板越遠越好，單價越低越好，這樣利潤空間才更大。滿足這樣條件的房子，自然是各方面都不盡如人意，總能挑出很多毛病，還沒地鐵，周邊荒地太多，配套不夠完善，離市中心太遠...
但也正是這些問題，才有未來的利潤空間。等這些區域規劃得日趨完善，配套齊全，自然會吸引剛需們的目光，才會有人接盤。
從戶型看，剛需一定比改善更主流，更好出手。
剛需接盤俠，很多時候因為資金有限，預期合理，沒的選。
改善接盤俠，手裡多少都有些錢，賣了套小的，想置換個好點兒的，挑三揀四很正常。
每次寫樓市，總有人留言問某個小城市能不能買？
其實這些人的情況完全可以猜出個大概：
身在一線、強二線省會工作或做生意，這一輪沒上車。
手裡有個小几十萬，比較尷尬，在大城市要麼買不起，要麼被限購。
老家或者自己周邊的三線城市，因為棚改或補漲等原因，還在漲價，看著著急。（現在還在漲價的城市，沒一個好的）
焦慮得很！只想快點兒把房子買了上車，管不了那麼多了。當然如果買了沒漲也會很生氣。
這種情況一旦勉強上車，很可能就真是接盤俠了！
更鬧心的是，為了這麼個雞肋房子，把自己最寶貴的「首貸」資格廢掉了。
現在好城市限購政策基本都是「認房又認貸」，有過貸款記錄，走到哪都算二套，高首付高利率，離心儀的房子可就更遠了。
不如再等等，再攢攢錢。畢竟現在樓市低靡，窗口期還有的。
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