最近好多朋友都面臨同一狀況，年近30，收入不錯、小有儲蓄，到底要不要買房？
房租每年都漲，買了還貸似乎更划算，起碼還著還著就多了套房；有些朋友則是考慮人生大事，“沒房怎麼結婚”，畢竟在中華傳統文化裡，房子代表“家”，是“安身立命”之本。
買房是個跨學科的複雜命題。大部分想買房的人，都是社會性需求和投機資需求共同驅動的。而房子作為大額支出+不動產，似乎投資需求更可衡量一些。
巴菲特老爺爺說，投資要在便宜的時候買入。而「便宜」其實是個相對概念。下面給大家分享兩個指標，可以比較不錯的衡量房價是否便宜。
房價到底貴不貴？
這是一個比房價絕對值更適合衡量“是否買得起”的指標——房價收入比。
<strong>房價收入比 = 每戶住房總價/每戶家庭年總收入
這個指標的意思就是你全家不吃不喝攢錢買房，多少年可以買得起房子。即房價收入比越高，房價對於人類就越“貴”。事實上這也是“資本主義”用於衡量房價貴不貴的最重要指標。它反應的是人類潛在的買房可能性。
想象一下，如果你一年工資就能買一套房（房價收入比=1），你是不是借錢也要掃碼先來2套？如果房價收入比 = 35，就是說你不小心讀了個博的話，你從工作到退休所有的工資才堪堪等於一套房。也就是說，房價收入比越高，人們潛在買房的意願越低。
然而現實永遠魔幻。君不見，房價絕對值、房價收入比雙雙位居前茅的北京和深圳兩地，群眾的真實買房意願竟然空前強烈，就是因為總有人相信：雖然房子“貴”，但它還會漲啊（真·追漲殺跌·韭菜）！這裡的“漲”，其實是房價收入比增長；而接盤俠，就是那些堅信房價收入比會接著漲的戰士。
那中國當下房價到底貴不貴？讓我們看下國內主要城市的房價收入比數據：
乍看這個光禿禿的數字好像也沒什麼感覺，如果我告訴你，投資界公認的——全人類適用的——房價收入比的參考值是6，這個事情就驚悚了。6是什麼概念，6意味著目前在這個40大城市裡只有跑到沙漠裡的銀川買才算便宜…
俗話說不能盡信別人說的話，那個畢竟是國際經驗，不一定適合我大中華地區，也有可能這個值只是資本主義的走狗們欺騙我們的，本著凡事都需要自己查實一下的原則，我們先翻翻看資本主義國家代表自己的數據：
額，似乎除了幾個主要的城市，之外，大部分的城市還真的在6左右，最高的紐約——傳說中的金融之都，看來也就是我們的拉麵之都蘭州的水平呀。（大中華房價貴已經實錘~
買房到底劃不划算？
當房子作為一項資產，那麼它和其他資產也沒什麼兩樣，最重要的當然是收益率。對於房產，有一個專門的指標用來衡量它的收益率——租金回報率。
<strong>租金回報率 = 年租金 / 房屋總價
這個指標通俗易懂，而且有現成的參照物，比如銀行存款的利率、基金的年化利率，他們都代表了一筆錢在1年內的收益情況，畢竟錢就這麼多，買房了就不能存銀行或者買理財了。
那麼我們來看看，現在各城市的租金回報率如何：
租金回報率可以參考定期存款的利率，以常見的3年期存款為例，目前3年期存款的利率在 3.75% 左右，1年期各大平臺賣的低風險理財產品的利率在 5% 左右，那麼就意味著哪怕只想讓租金收入超過定期存款，都只有西寧可以選擇了…
那到此為止我們可以得出一個結論：<strong>如果你已經有了自住房，想要以房產作為投資的話，大部分的主要城市可能都不會是非常合算的選擇，因為支撐房價再上漲的只剩下一些比較主觀的無法驗證的理由了——比如排在你後面的還有一堆人… 然而可能從數據上也無法得到還有很多的人這樣的結論。
不過既然說到年輕人，很多人可能還是首套房，還可以享受各種利率的優惠，那我們可以細算下在有各種優惠的情況下買房的數學價值如何：
以廈門為例，取4.4萬/平米的價格，小兩口購買一套90平米的房子需要396萬，按當前政策首付30%約需支付118萬，再假設命好所有的公積金貸款都可以用，可以貸出利率為 4% 的貸款共 100萬，剩下的部分使用 5.15% 的商業貸款共 178萬，還款週期為25年，那麼：
推導公式（單位：萬）:
首付 = 118
每年支付的本金 = (100 + 178) / 25 = 11.12
每年支付的利息 = 100 * 0.04 + 178 * 0.0515 = 13.167
假設無風險年化收益率為 5%，則首付部分在25年後可得 399.58，利息部分通過等比數列求和可得為 1159.15，共為 1558.73，即支出的本金所產生的收益如果僅做低風險投資可得 1558.73萬。
也就是說，到時候廈門的房價只要從現在的 4.4萬/平米漲到 17.32萬/平米(每年增值5.63%)就能回本了，聽起來還是有一線希望的。所以對於購買首套房的小兩口來說買房還是一個可行的思路。
“如果是剛需呢？”
如果你屬於真·剛需人群，那麼投資回報好像也不那麼重要了。因為如果要實現投資的回報，需要最終將住宅進行出售或出租，所以剛需住房即使升值，大概率也是偽升值。
作為剛需購房者，更重要的是做好心理準備。從歷史來看，或漲或跌都是命。雖然當下大多數指標都表明目前房價處於高位，但從中國的城鎮化率和城市的人口流入數據來看，部分非一線城市依然還有一定的上行空間，買房者更重要的是量力而行考慮自己的償債能力，如果漲，則享受資產升值帶來的喜悅；萬一跌，也不至於會影響當前的生活質量。
另外還需要做好“財務不自由”的思想準備。如果有了房，基本意味著未來20-30年要過房奴生活——你不能冒太大的風險，否則就會斷供。如今的年輕人大部分都有一顆創業的心，有了房貸，就意味著可能要遠離這種刺激又有趣的事情了，甚至跳槽也不能隨心所欲了。
所以，“年輕人到底該不該為房價接盤”其實是個偽問題，重要的始終是你如何與自己的內心、與這個世界博弈。
Enjoy：）
參考數據：
1）中國城市房價收入比http://www.cchindex.com/Home/PDF/2018
2）中國城市二手房指數 https://www.numbeo.com/property-investment/region_rankings.jsp?title=2019®ion=142
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