全国首例农村集体建设用地直接入市了。
北京市规划和自然资源委员会在其官网上公布：北京大兴区瀛海镇3宗集体建设用地出让的消息，根据公告，这三块地将用来建设共有产权房。
从公告看，这个项目总用地面积4.7万平方米，其中建设用地面积4.1万平米，用地性质为绿隔产业用地，将建设共有产权房，为北京大兴提供4000套房源。
售价仅为29000元/平米，还是精装修。这个价格相比于周边商品房项目，至少便宜一半以上。
当然实际算下来，这个价格肯定不会便宜这么多，因为29000买的不是全部产权，只是一部分产权，具体多少还没有定，但是按照北京市的规定，个人持有产权不会低于50%。
共有产权房，其实持有多少产权并不影响你的生活，如果是自住的话，跟买商品房区别不大，居住、子女上学等等都不耽误。等于花很少的总价，去享受跟商品房同等的待遇，对于财力有限的刚需一族，其实很合适。
大兴之所以这么干，是有法律背景的，因为前几天新的土地管理法和城市房地产管理法修正草案，提交全国人大审议了，这次有了新的变动：
1、删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定；
2、对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。
3、现行城市房地产管理法，关于集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定，新增加一句“法律另有规定的除外”，以衔接土地管理法修改。
条文太枯燥了，我给大家翻译一下，其实大概意思就是农村的非农建设用地不再“必须国有”，可以直接入市。
国家为什么这样做？
就是因为之前开发商通过政府拿地去建写字楼和工业园区，土地成本太高了，要想盈利，租金和售价也会定的很高，高昂的租金传导给企业，会抬高企业的经营成本，很多老板觉得忙活了一年，最后一算账，除了交了房租，啥也没剩下，净给房东打工了。
而集体建设用地直接入市，可以让企业的经营成本降低，因为政府不再从中间赚差价。
我有朋友在做这类的项目的开发，他们的做法就是跟村集体联合开发建设用地，村集体用土地出资，开发商投入后期开发建设费用。
在一线城市的土地开发中，往往地价的占比在 70% 以上。而集体建设用地没有土地出让金，少数项目有一部分土地租金，并且不用一次性缴纳，其实只有前期的合作费用和报批报建费用，像在广州这样的城市，七八千块钱的成本就可以做到精装修交房。
而周边房价动辄五六万块一平米，从大的逻辑简单来说，仅仅七分之一的持有价格，租金收益也将会是正常招拍挂拿地资产收益的 7 倍，首年租金回报率可以轻松做到 12%，而以前租金回报率大多是2%左右，回报率提高了，就有了降租金的空间，企业的经营成本也会跟着降。
开发后属于村集体部分的物业，还会委托开发商整体运营，村集体收取固定租金。
这样的合作，双方都受益，企业有钱赚了，农民也能靠盘活土地去获取资本利得。
允许集体建设用地入市，会带来哪些影响呢？
首先、降低企业运营成本，这是肯定的，因为租金会更便宜嘛。
其次、对商业类地产是个巨大的利空。
目前全国的集体经营性建设用地的面积约为4200万亩。未来有这么多的土地入市，肯定会增加商业用地的供应量，那商业用地地价马上就会降下来。所以说，像商住公寓、商铺、写字楼等，未来的投资回报率会变低。对于手里有大量这类资产的朋友，要注意了。
有朋友问，这是不是意味着小产权房以后能转正？
告诉各位，如果是建在宅基地上的小产权房，转正依旧没戏，但是有些建在经营性用地上的房子，按照最新的法规，是可以转让使用权的，想转让所有权仍然不可能。
关于住宅类小产权房转正这事，短期实现不了，国家的态度很明确也很坚持，2017年9月，国土资源部和住建部也明确强调——防止小产权房通过不动产登记合法化。
允许集体建设用地入市这事，你怎么看？
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