全國首例農村集體建設用地直接入市了。
北京市規劃和自然資源委員會在其官網上公佈：北京大興區瀛海鎮3宗集體建設用地出讓的消息，根據公告，這三塊地將用來建設共有產權房。
從公告看，這個項目總用地面積4.7萬平方米，其中建設用地面積4.1萬平米，用地性質為綠隔產業用地，將建設共有產權房，為北京大興提供4000套房源。
售價僅為29000元/平米，還是精裝修。這個價格相比於周邊商品房項目，至少便宜一半以上。
當然實際算下來，這個價格肯定不會便宜這麼多，因為29000買的不是全部產權，只是一部分產權，具體多少還沒有定，但是按照北京市的規定，個人持有產權不會低於50%。
共有產權房，其實持有多少產權並不影響你的生活，如果是自住的話，跟買商品房區別不大，居住、子女上學等等都不耽誤。等於花很少的總價，去享受跟商品房同等的待遇，對於財力有限的剛需一族，其實很合適。
大興之所以這麼幹，是有法律背景的，因為前幾天新的土地管理法和城市房地產管理法修正草案，提交全國人大審議了，這次有了新的變動：
1、刪去了現行土地管理法關於從事非農業建設使用土地的，必須使用國有土地或者徵為國有的原集體土地的規定；
2、對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。
3、現行城市房地產管理法，關於集體土地必須先徵收為國有後才能出讓的規定，新增加一句“法律另有規定的除外”，以銜接土地管理法修改。
條文太枯燥了，我給大家翻譯一下，其實大概意思就是農村的非農建設用地不再“必須國有”，可以直接入市。
國家為什麼這樣做？
就是因為之前開發商通過政府拿地去建寫字樓和工業園區，土地成本太高了，要想盈利，租金和售價也會定的很高，高昂的租金傳導給企業，會抬高企業的經營成本，很多老闆覺得忙活了一年，最後一算賬，除了交了房租，啥也沒剩下，淨給房東打工了。
而集體建設用地直接入市，可以讓企業的經營成本降低，因為政府不再從中間賺差價。
我有朋友在做這類的項目的開發，他們的做法就是跟村集體聯合開發建設用地，村集體用土地出資，開發商投入後期開發建設費用。
在一線城市的土地開發中，往往地價的佔比在 70% 以上。而集體建設用地沒有土地出讓金，少數項目有一部分土地租金，並且不用一次性繳納，其實只有前期的合作費用和報批報建費用，像在廣州這樣的城市，七八千塊錢的成本就可以做到精裝修交房。
而周邊房價動輒五六萬塊一平米，從大的邏輯簡單來說，僅僅七分之一的持有價格，租金收益也將會是正常招拍掛拿地資產收益的 7 倍，首年租金回報率可以輕鬆做到 12%，而以前租金回報率大多是2%左右，回報率提高了，就有了降租金的空間，企業的經營成本也會跟著降。
開發後屬於村集體部分的物業，還會委託開發商整體運營，村集體收取固定租金。
這樣的合作，雙方都受益，企業有錢賺了，農民也能靠盤活土地去獲取資本利得。
允許集體建設用地入市，會帶來哪些影響呢？
首先、降低企業運營成本，這是肯定的，因為租金會更便宜嘛。
其次、對商業類地產是個巨大的利空。
目前全國的集體經營性建設用地的面積約為4200萬畝。未來有這麼多的土地入市，肯定會增加商業用地的供應量，那商業用地地價馬上就會降下來。所以說，像商住公寓、商鋪、寫字樓等，未來的投資回報率會變低。對於手裡有大量這類資產的朋友，要注意了。
有朋友問，這是不是意味著小產權房以後能轉正？
告訴各位，如果是建在宅基地上的小產權房，轉正依舊沒戲，但是有些建在經營性用地上的房子，按照最新的法規，是可以轉讓使用權的，想轉讓所有權仍然不可能。
關於住宅類小產權房轉正這事，短期實現不了，國家的態度很明確也很堅持，2017年9月，國土資源部和住建部也明確強調——防止小產權房通過不動產登記合法化。
允許集體建設用地入市這事，你怎麼看？
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