隨著2017年各類鼓勵住房租賃的政策密集落地，樓市中“重售輕租”的現象正在悄然發生改變。在這樣的背景下，各類與房地產相關的企業以及各類資本都開始盯上了租賃這塊尚未開發的蛋糕。
萬科、鏈家、自如等企業資本力量佈局租賃市場，長租公寓被推上風口浪尖。截至2018年3 月22日，我國共有233家長租公寓相關企業成立，其中121家獲得融資，獲投率達54.3%。
然而，爆行情的背後，長租公寓卻正在遭遇成長的陣痛。供應方陷入諸多憂慮尷尬局面：租金雖然貴，但是長租公寓賺不到錢。
華菁證券今年6月下旬的一份長租公寓行業研究報告指出，55%的拿房成本佔比和65%的入住率是長租公寓行業盈利臨界點。但據深入調研，很多公寓企業的拿房成本加上裝修成本已經佔到了80%。
萬科泊寓目前在全國24個城市擁有24000間公寓，但並未實現整體盈利。萬科董事會主席鬱亮也曾公開表示：從回報率來說，我們能夠達到1%-2%的回報率，就已經很滿意了。
龍湖集團副總裁韓石在去年接受《證券日報》記者訪問時甚至直接表示，“冠寓三年內不考慮盈利”。
世聯行2017年中報顯示，2017年1-6月，資產服務業務毛利為虧損3336.64萬元，同比下降211.91%。
但為何即使這樣，各大開發商、中介、資本紛紛將目光投向長租公寓，原因何在?
政策紅利給行業巨大想象力，租賃市場迎來政策利好
隨著住房城鄉建設部發布《住房租賃和銷售管理條例(徵求意見稿)》的出臺，其中明確國家鼓勵發展規模化、專業化的住房租賃企業，住房租賃企業依法享受有關金融、稅收、土地等優惠政策。
去年年底以來，一系列利好政策的公佈使得長租公寓這一業態贏得了發展壯大的機會，政策紅利給行業帶來了巨大想象力。
今年的政府工作報告，不僅首次提出“建立租購併舉的住房制度”等，還明確了“營改增”的時間表，並擴展到生活服務業，租賃市場迎來政策利好。
隨著“營改增”的落實，公寓企業的稅負有望從以前5.65%的營業稅，調整到2.97%的增值稅率。18項行政性收費的取消等，對“省出來的就是利潤”的租賃運營行業來說這些利好影響巨大。
在政策號召下，不少房企將長租公寓業務板塊列為公司發展重點板塊，房產中介、開發商、酒店運營商、創業公司等各路資本相繼切入，長租公寓終為世人所熟知。
未來增量減少，且行且珍惜
房價不斷上漲，新增面積少，尤其是在一線城市在土地出讓時要求自持是必然，去年2月上海新出的房地產政策中要求自持比例要達到15%，而在北京去年有四宗土地熔斷後全部自持。
開發商一方面可以對新建項目在設計階段以自持出租為目的進行設計，同時對於現有項目——無論是商辦還是傳統住宅都採取改造方面更有利條件。
再加上大部分社區的物業均由開發商自己的物業公司管理，所以開發商進軍長租公寓領域具有得天獨厚的優勢。那麼選擇在當下進入長租公司市場是得天時地利與人和之條件。
沒有遠慮必有近憂，提前佈局都是要考慮的
《2017中國私人財富報告》指出：2017年底我國流動人口規模已經達到2.5億，而其中有67.3%的人群（1.67億）是通過租賃私房的方式來居住的，而實際租房數據還要大於這個數。
根據預測數據，中國在 2020 年和 2030 年的流動人口將分別達 2.82、3.27 億人，未來租賃人口的增長將具有非常強的確定性。
而目前我國一線城市，長租公寓品牌滲透率為5%，二線城市為1%，對比國際市場上，長租公寓品牌滲透率（美國為61%*52%=31.72%）仍有較大的空間。
房地產開發商在在資金、資源、成本三個方面擁有得天獨厚的優勢。即便是現在賠錢也必須嘗試，所以提前佈局是必然，不然未來可能沒有機會。
相信隨著更多支持政策的推出和租賃市場的快速發展，長租公寓將會突破初期發展的瓶頸，未來成為人們“住有所居”的重要載體。
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