随着2017年各类鼓励住房租赁的政策密集落地，楼市中“重售轻租”的现象正在悄然发生改变。在这样的背景下，各类与房地产相关的企业以及各类资本都开始盯上了租赁这块尚未开发的蛋糕。
万科、链家、自如等企业资本力量布局租赁市场，长租公寓被推上风口浪尖。截至2018年3 月22日，我国共有233家长租公寓相关企业成立，其中121家获得融资，获投率达54.3%。
然而，爆行情的背后，长租公寓却正在遭遇成长的阵痛。供应方陷入诸多忧虑尴尬局面：租金虽然贵，但是长租公寓赚不到钱。
华菁证券今年6月下旬的一份长租公寓行业研究报告指出，55%的拿房成本占比和65%的入住率是长租公寓行业盈利临界点。但据深入调研，很多公寓企业的拿房成本加上装修成本已经占到了80%。
万科泊寓目前在全国24个城市拥有24000间公寓，但并未实现整体盈利。万科董事会主席郁亮也曾公开表示：从回报率来说，我们能够达到1%-2%的回报率，就已经很满意了。
龙湖集团副总裁韩石在去年接受《证券日报》记者访问时甚至直接表示，“冠寓三年内不考虑盈利”。
世联行2017年中报显示，2017年1-6月，资产服务业务毛利为亏损3336.64万元，同比下降211.91%。
但为何即使这样，各大开发商、中介、资本纷纷将目光投向长租公寓，原因何在?
政策红利给行业巨大想象力，租赁市场迎来政策利好
随着住房城乡建设部发布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》的出台，其中明确国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策。
去年年底以来，一系列利好政策的公布使得长租公寓这一业态赢得了发展壮大的机会，政策红利给行业带来了巨大想象力。
今年的政府工作报告，不仅首次提出“建立租购并举的住房制度”等，还明确了“营改增”的时间表，并扩展到生活服务业，租赁市场迎来政策利好。
随着“营改增”的落实，公寓企业的税负有望从以前5.65%的营业税，调整到2.97%的增值税率。18项行政性收费的取消等，对“省出来的就是利润”的租赁运营行业来说这些利好影响巨大。
在政策号召下，不少房企将长租公寓业务板块列为公司发展重点板块，房产中介、开发商、酒店运营商、创业公司等各路资本相继切入，长租公寓终为世人所熟知。
未来增量减少，且行且珍惜
房价不断上涨，新增面积少，尤其是在一线城市在土地出让时要求自持是必然，去年2月上海新出的房地产政策中要求自持比例要达到15%，而在北京去年有四宗土地熔断后全部自持。
开发商一方面可以对新建项目在设计阶段以自持出租为目的进行设计，同时对于现有项目——无论是商办还是传统住宅都采取改造方面更有利条件。
再加上大部分社区的物业均由开发商自己的物业公司管理，所以开发商进军长租公寓领域具有得天独厚的优势。那么选择在当下进入长租公司市场是得天时地利与人和之条件。
没有远虑必有近忧，提前布局都是要考虑的
《2017中国私人财富报告》指出：2017年底我国流动人口规模已经达到2.5亿，而其中有67.3%的人群（1.67亿）是通过租赁私房的方式来居住的，而实际租房数据还要大于这个数。
根据预测数据，中国在 2020 年和 2030 年的流动人口将分别达 2.82、3.27 亿人，未来租赁人口的增长将具有非常强的确定性。
而目前我国一线城市，长租公寓品牌渗透率为5%，二线城市为1%，对比国际市场上，长租公寓品牌渗透率（美国为61%*52%=31.72%）仍有较大的空间。
房地产开发商在在资金、资源、成本三个方面拥有得天独厚的优势。即便是现在赔钱也必须尝试，所以提前布局是必然，不然未来可能没有机会。
相信随着更多支持政策的推出和租赁市场的快速发展，长租公寓将会突破初期发展的瓶颈，未来成为人们“住有所居”的重要载体。
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