秋天的頤和園 攝影：周老闆
最近幾次的線下沙龍，都在有人問商住兩用房要不要買，微博私信裡也有不少人問，我原本覺得這件事很好判斷，但是沒想到這麼多人還不清楚。
今天我就把整體邏輯給大家講一下。
商住兩用房，其實這個叫法就不合規，政府批地的時候，是按照綜合用地來批的，在這種土地上蓋的房子按理說主要是商用。但是開發商為了賺取利潤，就給這種房子加上了居住的功能，還給房間配備了上下水，有的還能給每戶通上燃氣。這些努力都是為了將來房子好賣。
但是一般情況下，政府在驗收的時候，其實還是按照規範來，也就是說，上下水包括燃氣是絕對不能通到每戶的。開發商一般是先預留好孔洞，然後讓建委來驗收，驗收合格之後再安裝上下水等。（當然，事前開發商都會打理好關係）
到這其實各位就能看出來，商住兩用房本來就是一種很微妙的產品。政府如果需要控制樓市，那麼從商住兩用房這下手，再正常不過了。去年上海還鬧出了要拆掉上下水的事，後來也不了了之了。
很多關注商住兩用房的朋友知道，現在北京的商住限購應該比住宅還要嚴格，而且還需要全款。這是為什麼呢？
我們知道，從2016年開始，北京樓市開啟了一輪大牛市，不僅住宅價格猛漲，連商住的價格也在快速上漲。那個時候我去售樓處看房子，銷售都愛搭不理的，畢竟那會兒房子不愁賣。
這種大牛市之下，很容易觸發人們投機的熱情。北京的住宅限購本來就比較嚴格，所以炒作的空間雖然有，但是並不大。而此時，商住就是一個有巨大炒作空間的產品。
很多人可能沒有概念。
我跟大家舉個例子，各位想象一下，如果有人籌到一大筆上億的資金在北京買幾千平米商住，然後做槓桿折掉一半再買幾千平米，如果一年每平米上漲1萬元，這是多少利潤？這種行為叫公司化“炒房”。如果市面上就幾家大公司在開這種業務，那麼風險有多大？
為了嚴控金融風險，所以在住宅加強限購限貸的同時，也必須把商住的口子堵上。這個不用問我真的假的，你們就當聽故事好了……
去年326政策後，北京的商住限購比住宅還要嚴格，這樣整個房產市場的金融風險就基本上控制住了。限購之後，北京的商住價格下跌了大概20%多。
客觀來講，現在北京的商住價格並不貴，而且目前的政策我覺得應該是史上最嚴了，未來只有放鬆的空間，再加碼的可能性不太大。
所以說，如果有人問我現在商住要不要出手賣掉，那麼我的回答肯定是，如果不著急完全可以等政策放鬆之後，價格有了一定回升再考慮賣。非要在價格底部出手，不但虧了不少錢，而且還不好賣。
那商住到底要不要買呢？
這個問題我也乾脆點，直接把答案給你們。那就是儘量不要買，土豪隨意。
雖然說現在商住的價格比較低，但是必須全款買，資金成本其實是很高的。而且具備商住的購房資格的人都有北京購房資格，那何必要買商住呢，所以也就土豪隨意了……
從過往歷史看，商住的整體回報率比住宅低多了。
下面講一下為什麼商住的投資回報率低。
其原因在於，商（辦）住類產品所能附帶的資源跟住宅相比要少的多，不能落戶，不能上學……其僅有的功能就是自己住（辦公）或者是租給別人住（辦公）。
而其使用的成本還要比住宅高很多，商水商電還要交房產稅，多數的商（辦）住也沒有燃氣。除此之外，這種小區裡，還會比較雜亂，商業辦公與住宿混雜在一起，整體品質差得多。
如果花上百萬買一個只能住而且居住品質差成本高的場所，那還真不如租房了。商住的出租收益跟住宅相比也沒有任何優勢。
綜合分析後，其實大家能看出來，商住的整體價值並不大。所以這導致了商住的房價漲幅遠遠趕不上住宅。
我再舉一個比較直觀的例子，現在我們把商住的房子當成一個房車，這個房車有一個功能那就是政府允許你在這裡面辦公。請問，大家願意花上百萬買一輛房車嗎？通過這個房車例子，是想告訴大家，商住房其實是跟北京的很多資源脫離的，它只不過是暫時停在了這裡，你可以在裡面休息。
在北京，很多人買房子並不是為了自己住。試想如果房價不漲，你會加那麼高槓杆去買房嗎？多數人買房的首先考慮到的是，它的價格還會漲，所以要早買房。而價格上漲的前提就是有一種固定的需求在持續進入市場，消耗掉供應，住宅這麼多年就是在消化一種穩定的需求。
商住不限購年代，我見過很多買商住的人，其首要目的也是為了幾年後漲了錢賣掉，再去買住宅。
商住的投資回報率低是多年的市場決定的，不是我說的，我只是給大家整理了一下思路，供大家思考。
在商辦類產品中，還有一種比較極端的，叫做商鋪。
商鋪的主要收益也是兩方面，一個是自身增值，一個是租金回報率。這些年商鋪的自身增值情況越來越差了，過去商鋪的價格是肯定要比住宅貴的，但是現在往往是跟住宅同樣價格，或者比住宅價格還要低。
目前很多人買商鋪的主要目的其實是覺得租金回報率不錯，綜合算下來十年就能回本。
但是商鋪的不確定性很大，商業本身其實就不算一個穩定的需求，它的價值會受到各方因素的影響。
比如說，經濟形式不好，那麼商鋪可能就租不出去；再比如，周邊修建了一個大的商業綜合體，這樣商鋪就有了直接競爭對手，客流會被商業綜合體帶走；再比如，周邊又開了另一條商業街……
當然，還有一個因素，那就是像淘寶天貓一類的電商衝擊。
總之，商鋪的價值會受到各種意想不到的因素的影響，所以其租金穩定性是很大的問題。
以上基本上就是我對商住及商鋪的全部觀點。
這麼多年來，只有70年產權的住宅是最為穩定且收益率最好……敏感了不好意思……房住不炒！
關注後回覆“任志強”“北京bao漲”
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