轉眼2018年餘額已不足30天，呼和浩特的房地產市場在經歷了一整年的魔幻暴漲之後，終於恢復了一絲絲寧靜。但這寧靜只是浮於海面的冰山一角，其下的暗流湧動不為外人所知…
除了本地的大開發商們動作頻頻，拿地、開盤、加推…外來的幾家大開發商也是虎視眈眈，不遑多讓。像華潤，4月來呼拿地，9月城市展廳開放，11月拿到預售證並在一週內開盤勁銷8億，10月還競得華潤置地幸福裡旁137畝新地，速度之快調動資源之能事令人歎服。
但是，位於城西的一些開發商和他們的樓盤可就沒有這麼順利了…
同樣是今年入呼的兩家全國百強房企：中梁控股和祥生地產，都選址在城西回民區，樓盤是門對門，自拿地開始就是貼身肉搏戰。11月24日，兩家都選擇這一天售樓部和樣板間對外開放，連用的活動公司和禮儀都是一家，爭分奪秒搶灘城西市場。
對於整個城西板塊來說，中梁和祥生的博弈只是一個縮影。不久的2019年，風起雲湧的城西樓市，一場大戰正在醞釀。
今年9月呼和浩特官方提出城西一體化高質量發展意見，21個委辦局火速西遷，94個二級單位也計劃遷入城西，開發商們也順勢高唱凱歌，但三個月過去了，這項政策對城西樓市的提振卻並沒有我們想象的那麼可觀，究其原因，就是城西名企開發商雲集、房源庫存爆倉。
單就開發商而言，目前城西板塊已經有恆大、萬達、中鐵、富力、慧谷、中梁、祥生、城發、金石蒙榮等。這其中有強勁的全國房企，也有實力的本土開發商，當然還有廣龍苑這樣的定向單位大型住宅區，有知情人士透露，城西將為西遷的這些委辦局建大型公務員小區。
這些開發商處在不同的銷售階段，早先入駐的恆大雅苑、萬達廣場、香墅嶺、慧谷藍庭、金城百合等基本都已經是尾盤，但2017-2018年加大的土地供應，讓城西的房源庫存大幅增長。
2018年9月萬達廣場住宅售罄，到2018年底，中鐵諾德龍灣銷售額已高達16億，僅剩少量別墅和高層，這兩家可謂提前結束戰鬥，成功上岸。
2019年的城西大戰，火力集中到了烏里沙河兩岸——城發綠園三期、恆大翡翠華庭，慧谷臻園、富力華庭二期、祥生東方樾、中梁首府。六足鼎立，待售房源近7000套，庫存嚴重爆倉。
2015-2018年網籤成交統計
根據搜狐焦點對近三年（2015-2018年）的網籤數據成交監測來看，回民區在全市住宅總成交量的佔比最高峰也不過全市成交總量的五分之一，平均佔比僅15%。
從上述內容可以看出，目前，城西市場出現了嚴重的供需不平衡狀態，房源供給大大超過市場需求。而城西這一眾開發商內憂外患的囧境遠不止這些…
一方面，購房者在置業時普遍更傾向新城和賽罕兩個城區，而回民區基本屬於退而求其次的選擇，畢竟配套嚴重跟不上，對其過去髒亂差的刻板印象也很難消除；
另一方面，回民區前幾年的房價整體比較低，回民區萬達、城發綠園一期首開價格都在4500元/㎡以下，廣龍苑、草原明珠、時代天驕等小區也基本都是4000元/㎡左右，雖然這批開發商借這輪呼和浩特房價上漲把區域內的房價翻番提漲，但市場對於該區域的心理定價還是偏低。
畢竟購房者沒那麼健忘。即便是在回民區成交量最高峰的2017年，廣龍苑和城發綠園分別以1465套、1066套位列網籤TOP榜第一名和第三名，也都是低價換量取勝，成交價格分別是4464元/㎡ 、5831元/㎡，與目前市場房價相去甚遠…事實上，城西板塊也確實沒有太多幹貨支撐這一輪房價暴漲。
外部市場環境不容樂觀，那各家開發商的實力究竟如何呢？
我們可以從以下4個方面來分析一下這些開發商的優劣勢
1、知名度
單從名氣來看，各家可謂平分秋色，但恆大、慧谷、城發在呼和浩特房地產市場已經有開發入住的成熟樓盤案例，相對來說群眾基礎更好，口碑效應更容易轉化為老帶新成交，慧谷臻園開盤70%以上都是慧谷藍庭的業主老帶新就是一個很好的例證。而富力、中梁、祥生都是近2年才來呼和浩特，雖然是明星開發商，但本地市場對其認知還不多，市場教育需要花費更多成本，從城西各大開發商的戶外廣告、公交車廣告排期之緊張、密集就能看出一二。
2、區位配套
目前來說這幾個樓盤的配套相差無幾，以回民區萬達廣場為核心的商業配套，以秋實中小學為核心的教育配套，以及一直甚囂塵上卻尚未落定的二中分校、貝爾路小學分校、奧特萊斯商場等，不論距離遠近、劃片與否，幾家都必須將其列為自己的配套，但實際上該區域內的配套還亟待完善，比較好的一點僅僅是交通便利，成吉思汗大街、北二環快速路、巴彥淖爾快速路等幾個主幹道圍合之下，出行算是比較方便的。
3、產品設計
前幾年金石蒙榮曾憑藉邀請北京的設計團隊打造空中墅概念，賣複式住宅，讓香墅嶺項目大爆，但近年來，隨著各大開發商入駐，越來越優化的戶型和園林設計讓呼和浩特房地產市場得到了革新，如今再去看，無論是城發、恆大、慧谷還是中梁、祥生，在戶型和園林設計上都更合理、更精巧，差異化越來越小了。
4、拿地成本
房價與地價一直是麵包與麵粉的關係，城西的這幾個庫存大戶拿地時間不一，中梁控股和祥生地產在今年7月競得的土地，價格是近兩年來的最高位，而這之前出讓的土地價格普遍不高，今年下半年的土拍又有多宗流拍和底價拿地，這就把這兩家推上了高位，如果打價格戰，他們的成本壓力非常大，如果不打，那兩家高週轉的模式就將在呼和浩特折戟，牽一髮而動全身…
從這四個方面來說，面對狼多肉少的市場行情，城西的各大開發商其實都缺少一錘定音的能力， 混戰避無可避。所以走訪市場時，我們時常能看到A樓盤的銷售悄悄溜進了B樓盤的選房現場尋找客戶，或者蹲在競品門口攔截到訪客戶，更有甚者網上放對手黑料組織水軍給差評…開發商的焦急和慌亂，可窺一斑。
縱觀全國，隨著樓市調控政策的不斷深入，調控效果逐漸顯現，一線城市和部分熱點二線城市房地產市場恢復穩定，部分三四線城市房地產市場出現降溫，熱度不再。而政策的持續收緊，去槓桿壓力之下，房企的拿地開發也日趨迴歸理性穩健。相信呼和浩特的這一輪飛漲也將隨之進入尾聲，走向平穩 。
而留給城西各大開發商的銷售壓力卻是實實在在的，這是否會驅使他們加大促銷，讓房價鬆綁，房青城和廣大購房者一樣，保持期待。
閱讀更多 房青城 的文章
