2018年西安樓市的“穩中有熱”態勢，比預期的來得有些晚。
年初是“懷揣房款全城找房”，年末是“滿眼新房隨時買”，一頭一尾，兩個市場態勢經歷了令人難以置信的切換。
從瘋狂轉換到平穩之後，如何賣房和如何買房，卻又都成了一個新的話題。
—— 壹 ——
毫無徵兆，2018年春節後，忽然出現“一房難求”。原先的“地域情結”徹底不存在，全城找房，只要哪有房，就會出現買房人扎堆的情況，甚至10多人搶一套房也不少見。
西安房管局及時公佈了2018年度計劃上市情況，意圖緩解市場緊張氣氛，但事實上，市場上可售房源確實不多，在“房價還要漲”的預期助推下，“房荒”一詞頻見朋友圈。
有購房人反饋，參加了8次選房，最終買到了心儀的房子；更有甚者，參加了12次選房，才買到。不少人一直隨身攜帶戶口本和購房材料，隨時準備接到樓盤通知即參加選房。
印象頗深，金輝世界城3月份三幾百套房，出現3000多人排號，第一次選房在曲江國際會議中心舉行，場面頗為壯觀。然而，當晚還沒來得及開選，卻因房管局一紙通知，戛然而止。
3月26日，西安商品住房意向登記平臺在千呼萬喚中啟用。限售區域所有樓盤實行網上登記，並按照家庭性質，實行搖號選房。看似有些失控的市場，及時從形式上開始被規範。
登記之初是新鮮的興奮的。第一階段有約35個盤16000套左右房源，45000個左右家庭登記。因搖號、公證需要測試，規則需要完善，從登記到開搖，延後了1-2個月，市場開始孕育變化。
忽然發現，售樓部沒人了！從門庭若市到門口羅雀，巨大的落差感一時令人難以適應。賣房的買房的都在等，等待著被“釋放”、“鬆綁”。但還都沒意識到態勢在悄悄變化。
直到7月份，最高層強調“堅決遏制房價上漲”，以及貿易摩擦、萬老大發出“活下去”吶喊之後，8月份西安樓市的“高燒”突然消退，市場再次轉了角度：瘋狂不再，溫熱有餘。
—— 貳——
意向登記、搖號選房初期，一、二百套房子，吸引兩、三千人登記的情況不少見，萬科一盤甚至出現三、四千人登記的情況。那時：搖號是常態，不搖號是冷門。
樓盤開盤時，認購去化率達到100%的也是比比皆是，差一點的也在90%以上。與之呼應的是，近郊臨潼、高陵的盤，因不限購等因素，價漲、認購率也走高。不約而同，樓盤無優惠。
到了6、7月份，局部樓盤開始出現“登記不足”，如世茂璀璨傾城、旭輝大明宮從第一批次開始、新興玉園和萬科幸福臻園從第二批次房源以後，等等，開始“直接開盤”，不用搖號後再選。這還不是壞事，而是省事。與房企可以直接開盤收錢，與購房者可以直接買。
從7月份開始，郊區盤開始出現“開盤折上折”，如臨潼的隆基泰和鉑悅山，開盤“四重優惠”；主城區北三環裡的世茂璀璨傾城，首批房源可享受3%-5%的優惠。個別盤在公示價基礎上可以優惠，如常寧府，可享受4%的優惠。不少盤的“特價房”也頻頻出現。
8月份以來，因“登記人數不足”而不搖號可直接開盤的項目增多，尤其是到了11-12月，已出現40多個盤次的“不搖號”。此時：不搖號是常態，搖號是冷門。
而從購買接受度最高的價格看，10月份以前，均價11000-12000元/㎡的房子較為搶手，一直保持在這個價格段的“熱盤”，持續走熱，如城西棗園板塊的金色悅城；而此前不太看好的盤，如西影路的海倫國際等，也一度走熱。到了11月份，均價13000-14000元/㎡的房子，開始趨熱，如萬科翡翠國際、中海曲江大城等，最高出現7:1的等記比。
10月份以來，均價20000元/㎡的盤表現差異極大：萬科翡翠國賓、香榭御澄、西安壹號院等，出現登記人數不足；而12月份開始面市的華潤·悅府，均價在20000元/平㎡左右，登記人數卻超房源數。
不僅如此，11月份均價在15000-16000元/㎡的盤，局部也開始出現盤平銷，如曲江二期的金地中心風華等。
西安樓市在從瘋狂到退燒再從退燒到溫熱的過程中，不時出現抓眼球的爆點，也不時爆出令人意外的冷門，市場態勢看似清晰，卻又“令人看不懂”。
在這過程過程中，商品住房的庫存去化週期，悄悄回升。房管局公佈的數據顯示，到11月底，西安商品住房庫存去化週期從最低的4.7個月回升到了7個月。
—— 叄 ——
樓市的變化，離不開兩個部門的助推。
一是房管部門，不斷督促房企加快房源供應，發放預售證的速度不斷提速。不少盤是前一天公示價格，第二天或一週內就拿到預售證，並開始接受登記，如中海長安府、中海曲江大城、萬科·公園大道等。最多時，一天發放預售證20張左右，11月份就發放77張！
二是物價部門的控價。對於一些品牌房企項目，包括部分新盤，控價從嚴的態勢沒放鬆，以至於從8月份以來，不少盤的前後批次價格相差不大，甚至沒有漲幅，部分出現價格略微下調。如萬科翡翠國際、中海曲江大城·君尚府等。
這兩個情況產生的實際效果是，房源供應充足、總體價格平穩，主城區局部房價，漲勢總體被控制，大漲不再，小步慢走，在價差不大、距離有遠近、地段發展有差異的情況下，很多人重回主城區來選擇房子。
我們不妨來看看具體的戶型和價格：
意向登記信息顯示，從8月份到12月上旬，在共有144個盤次的意向登記中，可售房源達到41532套，價格跨度則在10000-14000元/㎡之間，主力集中在11000-13000元/㎡。
再看具體的戶型。8-12月，主城區戶型面積120㎡以下的房源供應量達24916套，佔總房源量的60%。適合剛需、剛改置業的中小戶型仍占主導地位。面積在100-120㎡的小三房、三房產品接受度更大。
其中，11月份，普通住宅新批入市房源17287套，環比大漲57%；面積201.38萬㎡，環比大漲66%。其中120-130㎡的房源批售面積33.21萬㎡，批售套數也是最多，120㎡以下的房源達到一萬套。
戶型上也出現新的升級：三房由過去的三房兩廳一衛為主，現在以三房兩廳兩衛為主；而四房由過去常見的四房兩廳兩衛為主，現在有了四房兩廳三衛或四房三廳兩衛/三衛。在面積差不多的情況下，功能有了升級和擴展。
—— 伍 ——
經歷年初“到處搶房”氛圍的人，已是很難體會現在的“到處被搶”的氣氛了！但在年初沒買上的人，現在繼續在選房的話，想必會更有感觸！
目前，無論是重回主城置業，還是在近郊置業，一看是不是受到限購影響，二看產品的品質是否可信賴，三看就近主城板塊的價格落實差多大，性價比值不值。然後再決定在哪買、買什麼。
當下，年底衝刺、走量回款等“帶任務”的房企項目，或多或少會有些“特價房”、“開盤折上折”甚至是到了現場想買之後，會有意外的折扣，這類房子未必品質不好或有什麼缺陷，買到了未必不是撿漏，至少從價格上看是如此。
房子多了、市場看似平穩了，往往也容易形成選擇上的恐懼或馬虎。年初，大熱之中難免會買到“偏門”，現在眼花繚亂中，不小心的話，也難免遇到“冷門”。
市場態勢和後市，各有看法，但從房企訴求、產品及價格看，未來未必比現在更好。現在能買，則無需等待；期待更好的房子，預備適度增加資金預算。
在當下置業，建議注意以下幾點：
1、目前市場態勢的轉換，與城市各板塊的發展直接關聯不大，須堅持其價值認知，保持一顆“初心”。已買了的，無論價格如何，心安則一切安好。
2、價差不太明顯的話：優選主城區老熱點板塊、次選主城新熱點板塊，優選品牌盤，次選非品牌盤。大盤小盤各有適合對象，不排斥做得精緻的小盤。
3、價格被“壓制”的盤，品質不打折、房企可信賴的，從未來看，目前買到即是賺到。哪怕目前介入成本比其它盤稍高一點，也要買。
4、自住兼顧未來成長潛力，儘可能選擇理念較新的房子，比如三室兩衛，多一個衛生間在未來的價值是很高的。家庭人口定型，未必侷限在這一點。
5、主城投選被限，選擇近郊板塊，也遵循上述2、3、4條。
當下，在西安買房，要注意的還有很多，改天我們專門說說。歡迎各位留言發表看法。
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