提要
明天（12.13），白雲掛牌白雲廣百三元里地塊，總佔地面積接近10萬㎡即將出讓。
本篇廣州中原研究發展部通過實地考察調研，為大家帶來白雲廣百三元里地塊的調研報告以及區域發展前景解讀。
地塊基本信息
廣百三元里地塊位於白雲區棠景街三元里大道。
宗地包含9個編號的地塊。
總用地面積99720㎡，除去城市道路用地、交通站場用地、服務設施用地、中小學用地等，商住混合和純宅地佔地面積僅47450㎡。
其中編號尾數為64的地塊，承接廣州市金屬回收公司原位於白雲新城的75076㎡建設量。
該地塊總起拍價為53.84億，在扣除配建的中小學、服務設施、交通站場設施建面以及需要移交建面的情況下，樓面價高達26452元/㎡。
該地塊採取“限地價+競自持+搖號”的方式出讓，最高限價為78.06億。
地塊內部及外部環境現狀
宗地所有邊界被建築物或構築物圍蔽，從部分觀察點可以看到宗地內部較為平整，場地植被以灌木為主，並有少量喬木。
地塊西側為棠溪針車城，有大量針車廠、製衣廠等服裝上下游產業。
地塊北側為整齊劃一的創意園、工業園等，同時亦有部分製衣廠。
地塊東側、北側有大片住宅區，地塊北側靠近三元里大道有部分商服設施。
周邊配套情況
1）交通配套
道路：地塊鄰近三元里大道、機場路，駕車30-40分鐘內可到達白雲機場或天河CBD。
未來地塊內部將會建設城市道路，至少有兩個出入口連接三元里大道，自駕出行便利。
公交車：距離地塊步行距離400米範圍內有多個公交車站。
其中最方便的是三元里大道站，線路與站點較多，可通往花城大道、白雲新城、芳村客運站、員村、廣州火車站等地，公交出行便利。
軌道交通：地鐵12號線棠溪站及棠溪火車站新址均在地塊西側，距離約為1公里，目前地鐵12號線在建。
地鐵14號線二期在建，其崗貝站距離地塊約700米。地鐵出行便利度尚可。
綜上所述，地塊周邊交通出行條件較佳，未來無論自駕抑或乘坐公共交通工具都較為便利。
2）商服、教育、醫療及其他配套
商業配套方面，地塊周邊有較多小商鋪、小超市等，大型購物中心則在1公里外。
教育配套方面，地塊周邊2公里範圍內中小學密佈，但缺乏省一級學校。另外地塊自身要求配建中小學、幼兒園，教育配套充足。
醫療配套方面，地塊2公里範圍內只有一家綜合醫院民航廣州醫院，其他為社區醫院及專科醫院。
公園綠地配套方面，距離地塊600米左右有一棠溪體育公園，其他主要在白雲大道板塊。
目前就整體情況而言，宗地周邊生活配套較為豐富且較為充足。
地塊周邊舊改規劃情況
1）棠湧片區規劃
2016年1月，白雲區棠湧片區控制性詳細規劃優化方案進行了批前公示。
其後，因棠溪火車站新址選於棠湧片區內，該控規優化方案需同步完善，因此棠湧片區改造項目暫緩擱置。而該規劃方案亦失去時效。
該規劃範圍包含小坪村、棠溪村、棠湧村等。截至目前，在今年11月初，小坪村率先迎來全面改造。
另外，據白雲區政府網站9月11日發佈的公開信息，未來棠湧村亦將會全面改造，具體日期未知。
南粵物流及周邊國有舊廠更新改造、棠溪火車站西片和南片更新改造等城市更新項目已列入市城市更新年度計劃。
2）小坪村全面改造
2018年11月1日，小坪村“城中村”改造公開掛牌選擇合作企業。小坪村採取全面改造、村自主開發模式。
改造範圍規劃總用地面積94.35萬㎡，淨用地54.49萬㎡，規劃計算容積率總建築面積167.96萬㎡。
改造規劃除了商業和住宅，還新增幼兒園三所、小學2所、中學1所，還有老人活動中心、3000㎡的社區衛生中心、20000㎡街心公園，生活配套全面升級。
小坪村的改造有利於提升棠湧片區的城市環境與發展質量，同時惠及周邊區域。
3）棠溪火車站規劃
今年10月份，《白雲（棠溪）站綜合交通樞紐一體化建設工程》進行環評公示。
環評中透露，未來棠溪站將建設成“綠色、環保、智能”的現代化綜合交通樞紐，將會聚集6條地鐵線路，是廣州市首個按現代綜合交通樞紐理念打造的特大型綜合交通樞紐。
棠溪火車站主體站場兩邊將建東、西廣場，東廣場面積23056平方米，西廣場15799平方米。
此外，四大交通站場分佈在火車站的東南西北四個角上，均為地上三層，地下四層。
據白雲區政府網站發佈的相關信息顯示，今年9月底，《棠溪站綜合交通樞紐周邊片區城市更新改造》規劃方案及拆遷補償原則，已經市政府常務會審議通過。
10月24日，新市街第一期徵地簽約儀式舉行，徵收屬於棠湧經濟聯社的土地面積共13.25萬㎡。據悉，新市街是進行簽約的第一個街道。
本宗地塊距離棠溪火車站交通樞紐不到1公里，加上地鐵12號線、14號線的開通，地塊乃至整個棠湧片區未來的交通條件都將得到極大升級。
據廣州中原研究發展部實地調研，棠溪火車站目前尚在通車，主要為貨車，偶見綠皮客運普速車。未見有任何動工端倪。預計無法如期在2019年1月動工。
4）廣百集團商業儲運公司地塊及周邊
2018年9月19日，廣州市國規委公佈《廣百集團商業儲運公司地塊及周邊區域（白雲區AB2809規劃管理單元）控制性詳細規劃》成果。
該規劃調整了原屬廣百的物流倉儲用地性質，除此以外，其他主要的變化是增加了7條支路，有利於提升片區通達性及交通運行效率。
另外，本宗地塊北側的棠溪工業區改造升級為2.5產業，採用彈性容積率2.0-3.5。
產業升級意味著技術與經濟的雙重升級聚集高素質人才，減少環境汙染帶來更優質的居住環境。
片區舊改價值分析
1）棠溪特大型綜合交通樞紐
提升片區綜合實力
優化人居環境
棠溪站是廣州鐵路樞紐“五主三輔”
（以廣州、廣州東、廣州南、佛山西、棠溪站為主，以廣州北、南沙、新塘站為輔）客站佈局的主要客站，地位重要。
雖然未來棠溪站主要承擔普客業務，但多條地鐵線的加持，未來周邊商業發展不容小覷，有利於片區經濟發展。
同時，交通樞紐的建設帶動著周邊片區加快城市更新速度，新增多項配套，優化人居環境。
2）2.5產業升級，廣百三元里地塊
打響棠溪村全面改造第一槍
帶領棠溪村發展改造
棠溪村全面改造長期以來“只聞其聲不見其人”，本宗地塊的改造邁開了棠溪村全面改造的第一步，帶領棠溪村改造發展。
同時，本地塊的改造與小坪村改造也將惠及周邊棠湧村，共享舊改成果。
目前棠湧片區一帶以服裝及其上下游產業為主，汙染較大，產業附加值較低。
本宗地塊的改造將帶來其北側棠溪工業區的產業升級，帶領棠溪村發展改造。
2.5產業升級將會提高知識和技術密集的產業比例，吸納高素質人才聚集。
本宗地塊原為倉儲物流用地，土地利用價值低。
如今改造成為商住、中小學、公共服務設施、二類居住用地，不僅提高土地利用效率，且極大提高了宗地周邊居住環境條件。
周邊一二手樓盤情況
地塊所處新市片區為白雲重要一二手住宅板塊，目前一手在售項目主要有棠湧村的保利紫雲、金地仰雲，價格在4.2-5.3萬元/㎡之間。
二手項目可分為兩個梯度，樓齡較短的單位價格在3-3.5萬元/㎡之間，樓齡較長的項目起步價從2.4萬元/㎡起。
廣州中原研究發展部認為，受14號線二期、新市周邊創意園數量增加以及舊改推進。
按照目前出讓宅地價格計算，未來新市板塊一手項目價格將往5萬元/㎡及以上水平靠近，而優質二手項目價值潛力亦比較高。
地塊swot分析與調研總結
基於以上現狀條件及發展前景分析，廣州中原研究發展部對白雲區廣百三元里地塊的SWOT分析及調研總結如下:
綜上所述，本地塊項目的一手競爭盤源較少，未來產品上市面臨次新房的競爭壓力小。
目前地塊周邊針車廠、製衣廠較多，有一定的空氣汙染，周邊城中村改造進度慢，未來周邊環境不確定性較大。
回顧宗地周邊出讓的地塊，2015年出讓的穗花水泥廠地塊（今保利紫雲）當年溢價率15%左右，而2017年出讓的棠湧南路地塊（今金地仰雲）溢價率高達153%。
雖然該宗地塊建設條件較多，但地段條件相對被城中村包圍的穗花水泥廠和棠湧南路地塊較優。
預期廣百三元里地塊競爭力度會相對較大，但由於總價較高，預估會以低溢價率成交。
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