原定於2018年12月9日，也就是這一週開通的倫敦新地鐵線——伊麗莎白線（又稱Crossrail，女王線）遭遇重大延期。
據英國多家媒體最新報道，伊麗莎白線通車時間又一次被推遲，將延期至2020年底。
Crossrail延期至2020年底
值得一提的是，倫敦交通局於今年8月宣佈了伊麗莎白線的第一次延期，原本是推遲到2019年秋季通車。
剛剛傳出的延期至2020年底的消息意味著：倫敦人還要再等兩年，才能坐上傳說中的伊麗莎白線。
伊麗莎白線是倫敦近幾年來建造規模最大的新地鐵線，長達42公里，橫貫東西倫敦，因此又被翻譯成橫貫城鐵。
伊麗莎白線線路圖
根據官方消息，延遲通車最主要的原因是東—西鐵路線某些關鍵部分，包括車站、隧道內部等基礎設施尚未完工，另外信號通訊系統還需要通過進一步的安全性和可靠性測試。
除了延期，伊麗莎白線還傳出了項目超支的消息：建造經費越燒越多，比預期超支了近30億英鎊 （約270億人民幣）。
衛報：伊麗莎白線再次延期，且項目嚴重超支
面對項目嚴重超支的情況，倫敦市長辦公室和倫敦交通局於本週一（2018年12月10日）宣佈將為Crossrail追加20.5億英鎊的貸款。
這樣一來，伊麗莎白線的
總建設費用將高達176億英鎊，比此前預計的148億英鎊多出28億英鎊。
Crossrail線路圖，紅色代表已開通線路，綠色代表還在建設中的線路
不過，即便是面臨再度延期和嚴重超支的情況，也不能否認英國人為這個全歐洲規模最大的基建項目所做的努力。
伊麗莎白線於2009年5月15日正式開工，到今天已經建了快10年，目前整個項目已完工超過90%，全新的列車也已經就位，只差最後的10%和通車測試。
全新的伊麗莎白線列車正在Canary Wharf至Abbey wood段做測試
列車將採用全新的自動駕駛系統
車輛內部
大部分軌道、站臺、車輛、扶梯…大小裝置皆已就位。
電梯、軌道、車輛都陸續亮相
部分站臺屏蔽門已安裝完畢
另外，Crossrail伊麗莎白線特有的紫色圓環標大部分已安裝完畢。
伊麗莎白線紫色圓環
01
地鐵未通，房租先漲？
雖然伊麗莎白線的通車時間又推遲了，但根據英國抵押貸款平臺Landbay最新發布的數據，伊麗莎白線站點周邊租金已悄悄上漲，漲幅遠超倫敦平均水平。
圖為伊麗莎白線主要站點租金漲幅
數據顯示，伊麗莎白線站點周邊租金漲幅為倫敦平均水平兩倍，從2012年1月的平均每月1193英鎊，增加到了2018年6月的平均每月1376英鎊，平均每個租客每年要比2012年多付2196英鎊。
圖為伊麗莎白線所有38個站點周邊租金變化
從2012年到2018年，有3個站點沿線的租金漲幅在30％以上，其中租金增長最快的是位於西倫敦的Southall（上漲38.19％），排在第二和第三位的分別是位於東倫敦的Manor Park（上漲37.24％）和Romford（上漲30.47％）。
除此之外，還有8個站點的租金上漲了20％至29％，包括東邊的Abbey Wood，Ilford，Seven Kings，Goodmayes和Chadwell Heath，以及西邊的Burnham，Iver和Hayes＆Harlington。
另外值得注意的是，自2012年伊麗莎白線開工以來，倫敦市中心一區站點周邊的租金反而有所下降，包括Totterham Court Road（下跌6.12%）、Bond Street（下跌9.28%），Liverpool Street（下跌7.03%）。
可以看出，伊麗莎白線對倫敦郊區租金的帶動更加明顯，一區以外只有三個站點的租金較2012年有所下降，分別是Taplow（下跌2.02％）、Canary Wharf（下跌0.09％）和Maryland（下跌6.51％），其餘站點租金全部有不同程度的上漲。
02
橫貫城鐵效應：讓房價先漲
在倫敦，人們將伊麗莎白線（Crossrail）帶來的房價和房租上漲定義為“橫貫城鐵效應”（Crossrail Effect）。
租金之外，“橫貫城鐵效應”同樣對房價有巨大推動。
圖為伊麗莎白線對房價的具體影響
上圖數據顯示，伊麗莎白線開建以來，站點周邊房價平均上漲了31% ，相當於平均每套房增值13.3萬英鎊（約120萬人民幣）。
到目前為止，伊麗莎白線總共為周邊房產增值了350億英鎊。
具體來說，每減少10%的通勤時間，將使倫敦房價上漲6%；而所謂的“橫貫城鐵效應”讓伊麗莎白線站點周邊房價額外上漲了10.2%，且在2018年之後，預計房價每年還將額外上漲3.3%。
Crossrail影響分析報道（2012-2026）
另外根據GVA的研究報告和最新房價數據，伊麗莎白線對倫敦房價的帶動效應遠超預期，比2012年開建時作出的預測要高得多，舉例來說，2016年全年房價增幅就比當年的預測高出了30%。
圖為GVA預測的Crossrail對倫敦房價的帶動效應（2012-2026），下面的黑線是2012年所做的房價預測，上面的藍線代表真實房價和以及修正後的最新預測。
03
上漲背後的邏輯
“橫貫城鐵效應”之所以能夠帶動站點周邊房價和租金雙雙上漲，主要歸功於以下兩大原因：
1. 縮短通勤時間，時間就是金錢
2. 提升通勤能力，吸引人流和投資
對於那些在倫敦郊區的站點，伊麗莎白線帶來的最大好處就是縮短通勤時間：到倫敦市中心通勤時間節省的越多，房價漲的越高。
根據統計，伊麗莎白線未來通車後，會為每個倫敦人平均節約15分鐘的通勤時間，而且會直接增加150萬能在45分鐘內到達倫敦市中心的人 。
以下是倫敦熱門線路在伊麗莎白線開通前後的時間對比，紫色代表伊麗莎白線開通後所用的時間，藍色代表現在需要的時間。
可以看出，住的越遠，伊麗莎白線帶來的便利越大。對於那些因為開通伊麗莎白線，而大大縮減進城時間的地區來說，“橫貫城鐵效應”能推高租金也就不足為奇了。
下面這張圖更一目瞭然的反映了通勤時間和房價之間的關係：淺綠代表伊麗莎白線開通後，各個站點節省的通勤時間，深綠色則代表房價漲幅。
可以看出，通勤時間確實和房價有很大相關性，但更值得注意的是，倫敦市中心像Totterham Court Road、Bond Street、Liverpool Street這些地方通勤時間並沒有減少，但房價卻仍然大幅度上漲，甚至比郊區站點漲得更多！
這背後是什麼原因呢？
對於那些地處倫敦中心的伊麗莎白線站點，其房價之所以大幅度上漲，主要歸功於我在上面寫的第二個原因：提升通勤能力，吸引人流和投資。
通過連接伊麗莎白線，這些位於一區的站點進一步強化了其作為倫敦市中心重要中轉站的功能。
簡單來說，連接越多地鐵線路的站點，其通勤能力越好，能夠輸送和吸引更多的人流，人流湧入意味著區域投資價值得到進一步提升。
手握大資金的財團看到了這一點，於是提前佈局倫敦市中心站點，在周邊新建寫字樓、酒店、購物中心等物業，為即將到來的人口流入做準備。
圖為位於倫敦一區的伊麗莎白線Farringdon站上蓋寫字樓物業效果圖
GVA的研究也證明了這一觀點，下面這張圖代表伊麗莎白線對投資額和開發量的影響，橫軸代表各個站點在倫敦的地理位置（左西右東），縱軸代表每個站點的開發量，越高越大。
可以看出，自宣佈新建伊麗莎白線以來，對周邊房價提升最多、且帶動開發量最大的地區並不是通勤時間減少最多的郊區，反而是那些位於倫敦市中心的黃金地段。
下面這張圖表看得更直觀，橫軸代表每個站點附近的新建地產開發量（包括寫字樓、商鋪等），紅色代表已開工或完工的地產項目，深藍色代表尚未開工的地產項目。
可以看出，黃色方框（即位於倫敦市中心黃金地段的站點）的地產開發量最大，這裡的開發量主要指的是以寫字樓和商鋪為代表的商業地產，商業地產的開發量往往和住宅房價的上漲潛力呈正相關。
原本是為了連通倫敦郊區的伊麗莎白線反而刺激更多資金進入到倫敦市中心，地產商們還是希望在倫敦市區分一杯羹，並利用“橫貫城鐵效應”收穫更多房價紅利。
04
英倫投資客寫在最後
火車一響，黃金萬兩，這個樸素的道理在英國同樣適用，雖然伊麗莎白線還要延期兩年，但其對倫敦房價和租金的推動已經提前發生，而且我預測
在正式通車後還會有一波完工紅利。另外值得投資者重點關注的是，總結後半部分的分析結論，伊麗莎白線對郊區和市區的影響有很大不同：
如果關注租金的話，伊麗莎白線對郊區租金帶動更大，拉動倫敦市區租金上漲不多，有些市區站點周邊租金反而有所下跌。
如果關注房價來話，伊麗莎白線無疑對倫敦市區黃金地段的房價拉動更大，郊區站點周邊的房價當然也有上漲，但無論從當前漲幅和未來潛力來說，都不如倫敦市區。
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