（文/盧西亞）2018是國內百強企業進疆最多的一年，也是烏魯木齊樓市驚心動魄的一年。各大開發商在經歷了上半年瘋狂後，下半年卻急劇轉折性的迎來寒冬。
又到一年年底，新疆房王進行全年盤點，歸納以下5大樓市關鍵詞，對2018年烏魯木齊樓市進行概括性小結，幫助大家對樓市演化軌跡及走向有一個清晰認識。
關鍵詞1：樓市“冰火兩重天”
回顧2018烏魯木齊樓市，如果用一個核心詞彙來形容，那“冰火兩重天”這個詞再合適不過了。上半年樓市呈“三高”態勢，高漲幅、高房價，高地價；下半年房企洗牌加速，促銷打折，樓市的總體格局就是：微跌+滯銷！
烏魯木齊樓市上半年依舊能夠享受去年老城區改造帶來的政策紅利，樓市欣欣向榮，開發商對樓市充滿信心，個別項目價格漲幅達多年來最高值。然而，年初的欣欣向榮如同煙花易逝，隨著PPP項目被叫停、下半年新項目遍地開發，房產去化速度逐步放緩。
進入初冬之際，烏魯木齊樓市在經過過去上半年高歌猛進後，逐漸進入新一輪的觀望期和博弈期，購房者保持觀望，項目去化速度放緩，銷售額距離年初所定的目標還相差甚遠，開發商面臨較大的回款壓力……
上半年，開發商對烏魯木齊的市場預期都很高，但下半年的卻都被殘酷的現實啪啪的打臉！冰與火的背後，是開發商對烏魯木齊樓市過於自信，對市場的預判出現誤差。
關鍵詞2：政策頻出“穩樓市”
沒有哪一年，像今年這樣政策頻出——
3月，烏市放寬個人住房公積金貸款擔保渠道和擔保方式。
6月，烏市出臺了“三不”政策：容積率在1.0(含)，不辦；面積過144平方米，超過部分，不計房屋總價；價格超過12860元每平方米，不辦 。
8月，也就是這一次，調整公積金額度從50-70萬。
8月，拆遷戶憑《徵收補償資金結算單》購買烏魯木齊市範圍內現房或具備預售資格的新建商品房，購房人可享總房款2%的優惠。
11月，烏魯木齊夫妻雙方住房公積金最高貸款額度由原70萬元調整為100萬元，同時還推出組合貸。
12月，烏魯木齊將實行落戶新政，購買商品房可直接落戶；二手房只要辦理了房產證或不動產證，並且繳納養老保險，即可落戶。
無論哪種政策，最終的目的無非都是為了讓你我更加方便的買房！買房！買房！
關鍵詞3：購房成本的直線上升
對烏魯木齊購房者來說，2018年是一道分水嶺。
以往，50、60萬還是可以買得起一套房的，而現在，在稍好點的地段購房，首付就得30~40萬。
房價上漲只是其中一部分原因。一線房企進疆，部分房企將主力面積段提升至120-140㎡，部分房企還推出精裝修產品供購房者選擇。與中小戶型為主的普通住宅相比，大戶型為主的項目總價高、銷售速度較慢，但利潤率往往高出近1倍，因此，大戶型面積成為各大房企首選。
所以，在烏魯木齊購房，總房款在100萬已是常態。
此外，今年年初烏魯木齊大部分銀行調整了房貸利率，首套房上浮了10%左右，二套房上浮20%，對月供和還款造成了一定的壓力，進一步擠壓了購房人群，樓市客群越來越窄。
未來，人以房分會變得更加清晰。
關鍵詞4：租房者的日子也不好過
如果你是租客，你的房租最近漲了嗎？如果你是業主，你最近漲租金了嗎？
大拆遷不光推高了房價，還有房租。最慘的還是剛畢業沒幾年的小年輕，不光面對高房價望洋興嘆，還得面對房租上漲帶來的生活成本的上升。
房租收入比的合理水平與各地的經濟發展水平、消費支出結構及住房市場發展程度密切相關。通常定義房租收入比大於25%的為“租金相對過高城市”，而烏魯木齊以29%的房租收入比位列其中。
房子並非人人都買得起，但是一定住得起。城市租房者是絕對的剛需。隨著烏魯木齊城鎮化的推進，如何解決中低收入群體和流動人口的住房問題，顯得更加緊迫。
關鍵詞5：十字路口的烏魯木齊樓市
向左向右向前......
站在十字路口的烏魯木齊將何去何從？
從基本面來看，作為新疆的首府，烏魯木齊這座城市仍還有吸引力，但樓市短期內已然沒有上漲的動力。
從經濟上來說，烏魯木齊已經在規劃多個產業項目，尋求經濟上的突破口。從人口上來說，烏魯木齊已經放寬落戶限制，希望能夠吸引更多的人定居落戶。
此外，烏魯木齊改善性需求仍然旺盛，會有一批置換的客戶存在。“但是短期內，應該是沒什麼機會了，不能說漲，也不能說跌。”一位地產專家表示。
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