轉眼到了2018年最後一個月，被房子糾結了一年的人們吶，終於快熬過去2018年了。農曆也進入冬月了，過了大雪節氣，北京卻一點也沒下雪的意思。
早上收到了來自老王拜早年的群發消息，並厚著臉皮找我索要了一個新年紅包，表示要攢錢買房。我看著發出去的6塊錢紅包，沉思了片刻跟老王認真的說：“兄弟，6塊紅包買房估計懸，6個錢包差不多。”
2018樊綱的6個錢包算是點睛之筆，把買房之難非常形象的比喻出來，也難為了身為貨幣政策委員會委員的樊綱同志說了句大實話，但還是被噴的要化了。閉門電臺坐，鍋從天上來啊。
不過，不管幾個錢包，還是有很多的剛需希望買房，希望抓住上車，這是一項人生任務，也是有恆產者有恆心的人生之錨。
2018年已經過去，2019年房價和政策會怎麼走呢？
壹
首先，講講個人感受。越來越覺得，今年的樓市，有一種似曾相識的樣子，2007年和2014年都看到過類似的場景。
跑進來買房的和跑出去賣房的互相罵傻逼，空軍和多軍再一次勢均力敵。
細細分析之下，看多樓市的，最重要的原因是，名下有房子，不止一套。看空樓市的人，多數是沒房子，或者僅有一套。但無意做任何評價，不管是看多還是看空，各自都代表各自的利益罷了。
理智的說，房地產不會崩盤，因為房地產是屬於國家重要的實體行業。怎麼講？我們看房地產上下游的產業包含了什麼。
上游的行業像鋼鐵、建材、化工、機械、有色金屬、工程等。2000年以後，大量產能過剩的鋼鐵企業就是房地產救活的。
各個領域又會包含大量的細分市場，像玻璃、瓷磚、保溫、電梯、砂石料、電纜……等。還有大量的機械，什麼挖掘機、剷車、壓路機、水泥攪拌機、重卡、輕卡、起重機……
開發商買地，找建築商承包，建築商找到包工頭，施工裝修等需求提供了大量的勞動崗位，中國農村有大量35歲以上的農民工就靠它養活一家人。
下游行業裡包含了裝修、家電、家居等，還有大批的中介機構從業人員，比如鏈家、我愛我家和大量售樓處代理公司，成敗上千萬的就業人口。
最主要的是，分稅制改革以後，各地方的政府資金來源急劇減少，錢少事多不夠用的大背景下，賣地自然是第一選擇，房地產和地方政府的關係也是糾葛不清。
在種種現實因素下，房地產被動的承擔了拉動經濟刺激內需的歷史任務，並且多次拿出來救急，這就是任大炮說的，夜壺論。
但是，這並不代表可以一直持續，因為產業要升級，行業要改革，中國要全球化，就必須割捨掉一些過去習慣的刺激經濟的方式，不然只能在國內和自己玩。
房子再好，賣不到國外去。
時至今日，階段性的歷史任務已經完成，房地產再次拉動經濟的能力和需要付出的代價已經承擔不起，刀槍入庫馬放南山，房地產開始整頓，調控的目的很明顯，不是為了砸盤，而是穩盤。
所以，等著房地產全面崩盤的人可以洗洗睡了，這種可能為零。
不過，穩定持續將會是房地產未來的主要方向，可以當做家庭的重要資產之一，但絕對不再有投機的機會，想要買房暴富的，也可以洗洗睡了。
2019年，樓市投機消失，同時套住了一大批2015-2017年上車的人，只能享受紙面富貴，賣不掉的房子，放不到兜裡的錢。
貳
再者，可預見的是，一線和一些強二線將會成為接下來的避風港，但也僅僅是跌的不那麼厲害。其他的二三四線城市的樓市將會在這一次的風暴中，將會被再次打回原形。
或許有人說，我們那裡房價沒跌多少呀？我們那裡的房價依舊很穩定啊，也沒見跌多少。
想要知道真相很簡單，有房的，把房子掛到中介試一試。按照新房價格掛一個月，然後按照你知道的二手房價格掛一個月，你就會知道真正的市場價在哪裡。
另外，據研究中心提供的數據顯示，在其監測的全國100個城市中，11月份二手房均價為15268元／平方米，環比10月份下跌0.3％，已連續三個月下跌且跌幅進一步擴大。具體來看，二線城市二手房下跌幅度最大，環比跌幅為0.48％，其次為一線城市，環比跌幅0.43％，而三四線城市僅小幅下跌0.07％。
雖然看上去的跌幅只是零點幾，從數據上看不大。但是最受打擊的是購房者的心理預期和信心，如果你買一個商品，它的價格一直跌，即便是普通商品也會保持觀望，更何況房子這樣的大宗交易。
拿一線市場來說，11月，北京二手房市場成交均價降低3.1%，動輒幾百萬的房價，3個百分點至少十幾萬。除了剛需在這個階段還在挑選之外，投資和置換基本處於觀望狀態。
信心，在這個階段尤為重要。官媒的聲音一直在喊穩定房價，但對樓市來講，房價不漲，就是賠錢，因為不止是一宗商品，它承載了投資的意義。對於一個賠錢的投資品，最好的辦法就是，出手止損。
而三四線城市，不管數據多好看，結局已經註定。
所以在接下來的2019年，我們可以看到，出售的房源會越來越多，可選擇的空間也越來越大，可議價的空間也越來越大，像之前那種從500萬砍價3小時，最終550成交的現象，明年不會發生。
叄
2019年，限購政策怎麼走？會不會解除限購？
首先，我們先知道有哪幾個限制措施。
第一，限購，購買各個地區需要資質。比如一線城市，比如熱點的二線和環一線的衛星城。第二，限價，限制土地價格和成交價格。第三，限貸，限制貸款套數和貸款資質以及貸款金額，還有首付比例以及貸款利率等，都屬於限貸。第四，限售，限制出售，或限制出售週期。
如果讓我排個放開順序的話，我覺得先後順序是限價-限貸-限購-限售。
首先價格放開的原因，主要是市場預期發生變化。當市場整體下行，即便放開地價和售價，但開發商根本賣不出去，就像現在這樣。所以限價放不放開已經不影響大形勢。
限貸也是同樣的道理，在市場平穩或理智的狀態下，放開限貸對剛需有好處，不管是貸款利率下降還是貸款資鬆動，本質上一定是為剛需入場準備。
不過，限購放開一定會出臺相應的對應措施。購買資質一旦放開，或許會導致部分區域突然湧入大量剛需對當地房價產生衝擊，再次超熱個別城市，對穩定不利，所以限購的放開，一定是有先決條件的。
而限售，一定是最不可能放開的政策，或者最後才放開。為什麼？
調控到現在，一直在強調的是一個詞，房住不炒。裡面2個關鍵詞，一個是住，一個是炒。
先說炒，炒作樓市獲利離場，這是炒房客和投機客的最終需求。2017年調控開始到今天，所有的政策最終的目的，就是鎖死流動性。
只要房子的交易流動性停止，再高的房價炒房客無法出手，資金自然不會流入腰包，也就只能鎖死在房子裡，要麼低價入市，要麼就硬抗，兩條路都對市場不會產生任何影響。
而住，是從始至終貫穿所有的政策的，目的就一個，讓真正想住的剛需買房。
肆
2018年即將過去，無論房價漲跌，是喜是悲，都會畫上句號。
2019年，希望房價迴歸到理性的市場，不管是對開發商還是買房者，暴漲暴跌都不是好事，也希望這一年追逐房子的人接受教訓，在07年和14年的教訓後，18年又是一個慘痛的教訓。
願居者有其屋。
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