海珠區|規劃圖

廣紙/廣鋼，市區最後的兩塊睡城，小趙已經聽人們討論提及過很多次。起初因為一手房雙合同，沒有考慮過去那看看，上次去光大花園踩盤時，聽中介說廣紙新房比二手便宜，而且現在是單合同。一手二手房價倒掛了？目前貨量如何？小趙當天就去實地，踩盤廣紙體量最大的項目——越秀開發的星匯海珠灣。

1.現場觀感

踩盤那天是週末，樓盤銷售處人流量並不多，可以看到聳立的幾棟高樓已經基本完工，星匯海珠灣比較受老廣的歡迎，銷售中心現場有不少是一家老小、中年夫妻，看到幾組大人小孩戴著安全帽去工地看房。現場售樓顧問全部清一色說粵語，碰到小趙這樣獨自看房的年輕人，態度不是很熱情，介紹比較例行公事。越秀“星匯”係為住宅產品中的最高端系列，以三房/四方改善型產品為主，對購買力有一定的要求，可以理解他們對待客戶篩選的“針對性”。提醒一下，如果是跟代理中介來看盤，需要提前1小時預約登記，不能隨到隨看。

星匯海珠灣是我目前去過最安靜的一手售樓處，沒有激動人心的音樂，沒有人擠人擾，若不是有沙盤的存在，恍惚進入的不是售樓處而是商務咖啡館。這確實是理想的購房環境，也證明了現在的平淡期，一手市場年底會迎來銷售熱潮，現在不妨多走市場多比對。星匯海珠灣是2016年3月開盤的，人少跟項目尾期也有關係，目前賣的是b2棟，2019年12月份交房，小趙會在後文說房源與價格情況。

售樓顧問說未來會有有軌電車通往太古倉，會建一個31萬方的商業體，比沙園的樂峰廣場還要大，還有眾多預期規劃省略一千字，有心瞭解的話，可以用小趙上篇介紹的方法“搜狗”來找資料。對於商業學校醫療等等配套，它們在小趙踩盤考慮時都屬於軟件因素，星匯海珠灣以老城區少有的大盤體量，這些就該是基本標配。

踩盤時小趙沒有找到商業體的工地，但是發現星匯海珠灣的底商店鋪設置很多，基本每棟樓下都有5個以上，正在施工收尾的階段。有句話說“

那麼星匯海珠灣眾多的軟廣宣傳裡，講了很多賣點。其中我們能夠100%確定的？只有兩點：

星匯海珠灣已有廣佛線燕崗站，從地鐵站b口走到樓盤以小趙步速10分鐘不到，小趙認為更有價值的是廣州第一條地鐵環線11號線，南石路站就設在星匯海珠灣旁，11號線穿過天河區、越秀區、荔灣區、白雲區和海珠區五大中心城區，規劃是在2022年通車，到時候樓盤直接變成地鐵上蓋，星匯海珠灣位置優勢很明顯。可以從這個執行度感受越秀的拿地實力，畢竟是有國資委背景的開發商。

2.價格分析

看到這裡大家會對星匯海珠灣的價格有什麼猜想嗎？4字頭，單合同，六個字高度總結小趙當天的詢盤收穫。這個價位的確是有些超出預期，我印象中廣紙早已經5w+了。單合同只是開發商目前的說辭，具體網籤情況如何沒法肯定，報價方面卻很實在，現在在賣的是b2棟，小趙11月4日踩盤當天銷售說只剩下只剩最後一套兩房76㎡，總價376w，單價算下來是4.95w。

付款方式是這樣的：三成首付為113w，先付10w鎖定單元，剩餘首付款分三期給。30年月供14751/月，銷售姐姐還把所需要的收入證明和流水也算出來了。

以上那套兩居室估計是特價單位，被挑剩下了。它是4405，層高比較高，數字也不太討喜。其餘有貨的都是三房92㎡，四房101㎡以上的大面積，小趙那天問了三房的價格，每套在440-460w左右，那麼就按460w總價，單價也是5w，說明目前星匯海珠灣價格已經下探到5w，而且還有降價的操作空間，我們說“倒追時光機”，抓住年末的時機打劫開發商是不錯的，其實銷售說兩房只剩下最後一套，不知道是不是套路，星匯海珠灣的供貨量是很大的，因為它的每一棟樓層都很高，達到了46層，4梯8戶，每棟就有368套房。

3.周邊配套

現在去那還感受不到廣紙的新氣象，樓盤周圍還是被舊城舊廠舊筒子樓佔據著，燕崗地鐵站出來就是黃磚房，小趙都很久沒有見到這樣的房子了，也就是在廣州老城區才能感受新舊交替。星匯海珠灣更靠近江邊，我本人是很喜歡住在江邊的感覺。

一手房小趙習慣不做總結，只是真實紀錄踩盤的經過，以及重要的價格貨源情況。去過一趟，我在心裡對廣紙有了印象，還是很期待以後再去看看它的變化，感受越秀所謂“造城”的能力。這次踩盤發現用腳丈量還是有點侷限，沒有出動“無人機”有點遺憾，老鄺有一臺，以後踩盤報告還要再升級才行！

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關鍵字: 廣紙 合同 廣州鋼鐵