最近我持續觀察了全國主要一、二線16個城市的樓市數據之後，希望從樓市供求基本面上看一下明年房價走勢，得到了這樣的結論：
2019年的房價走勢，不會有全國性的大行情。
上海、深圳的房價會有回暖，如果政策不打壓的話，會有小漲。全國大部分二線城市的房價依然處於靜淡市，會有回撤。
2019年更像是這一輪大牛市之前的2014年的樣子，是蓄力期。各項指標都不會很好看，但牛市的機會是在慢慢孕育中，是近年來不多的戰略性建倉機會。
我們來看看具體的分析。
01
從全國大部分城市的交易量來看，大部分城市的一二手交易量都在下降。成交量是很關鍵的指標，量在價先，成交量下降，價格就會回落。
目前各個城市裡，成交量走勢比較好的城市是上海、深圳、蘇州等等。這也和我們自己在一線的實際感知相吻合。
上海的成交量一直比較好，今年的二手房成交量一直是高於去年同期的，這是上海樓市本輪調整見底的先行信號。下圖是上海二手房每月成交套數。
深圳和上海差不多，成交量有過一段走牛，但出了限售政策之後，最近成交量有所萎縮，現在還在反覆磨底中。
蘇州今年走出了獨立行情，成交量爆棚，所以蘇州的房價還得飛一會。但蘇州的房價調整還不充分，只有工業園區限價房成交的比較多，未來預計還會有反覆。
但是其他主要城市成交量都已經開始下行了，包括北京、廣州、南京、杭州、重慶、瀋陽、青島、昆明、合肥、西安、長沙、無錫、寧波。
我們對明年大部分城市的房價持保守態度的根本原因就在於此，因為看不到這些城市有成交量爆發的可能，所以還需要等待蓄力。
需要指出的是，這只是關於明年的短期判斷。長期來看，這些城市的基本面沒有問題，過個幾年，房價再創新高並不難。
02
從全國性大中介網站觀察二手房的掛牌價可以看到，大部分城市的掛牌價也在下滑。
因為一手房有限價的因素，二手房價更為準確一些。其中二手掛牌價目前比較堅挺的是上海、深圳、南京、合肥
上海和深圳是這一輪率先進入調整期的一線城市。經過一、二年調整，目前平均房價已經相較於2017年的高點回落了15%左右。即便未來二手房價再有反覆，上海和深圳的房價要再創新低也是很難的，目前不少上海、深圳的剛需已經進場，市場在這個價格段是有支撐的。
但是其他城市的二手掛牌價，都在下行區間，包括北京、廣州、杭州、青島、天津、西安等。其實不用怎麼看數據，就用你所在城市的親身體驗來感知，也能發現大部分城市的二手房掛牌價在回落。
市場上行期的時候，上漲的節奏是
地王
一手房
二手房
先有地王產生預期，拉動一手房上漲，然後再有二手房上漲的。
但是市場回落的時候，是
二手房
一手房
土地
二手房回落，再拉動一手房價格下行，再有土地價格回落。
所以一個城市的冷熱，觀察二手房市場是最好的選擇。從目前的趨勢來看，全國大部分城市2019年的二手房表現不會太好，房價上也會有一些回撤。
03
我觀察的第三個數據是各個城市的一手房庫存數，就是沒有賣掉的一手房供應。
有意思的是，經過轟轟烈烈的全國三年去庫存運動，哪怕是像上海這樣的城市，都已經進入到補庫存區間。下圖是上海的庫存數，全國的情況和上海都差不多，都是處於庫存底部，在緩慢上升中。
補庫存的意思就是從現在開始，全國樓市基本面是供給大於需求，開發商在發力造房子，買房人還在觀望。因為存在供大於求，所以房價不具備大漲局面。但是因為庫存還處於低位，所以房價也不可能大跌的，最多是房價從高點回撤一、二成而已。
04
接著我們觀察了土地拍賣情況，這個其實挺重要的。
土地市場有兩個重要的指標。一個是溢價率，就是土地拍賣價格超過起拍價多少，這直接關係到新房成本，關係到房價上漲的預期。另一個是土地供應，這關係到未來一、二年新上市房子的供應量。
從土地的溢價率來看，大部分城市的土地拍賣都是零溢價。我拉了一下上海近一年來的土拍數據，就算剔除了只租不售的自持住房這種低價用地，也能看到上海今年以來土地拍賣幾乎都是零溢價成交，真的不算熱。哪怕是7月拍出的大虹橋熱門地塊土地，也是底價成交。全國範圍內也是這樣，土地零溢價，但是一直有成交，屬於有市無價的行情。
土拍市場的溫和意味著沒有地王，開發商拿地都很理性。明年開發商新造出房子的成本，不會奇高無比。也就是說，開發商在新房定價不高的基礎上就能賺錢，沒有推高房價的強烈衝動。
從土地供應量來看，除了四個一線城市有明顯的控地，全國大部分城市的土地供應都在增加或者保持高位。就是未來一、二年，二線城市的新增商品房供應不會少。這也決定了明年對於大部分城市而言，依然是補庫存的年份，供應量在增加，價格不具備大漲條件。
05
樓市政策面的情況在慢慢轉向對房產有利的一面，但是還沒看到根本性的改變。
首先是經濟表現不佳，單個季度的GDP增速已經下跌到近8年最差水平了。經濟上的先行指標PMI也在回落，發電量、固定資產投資那些分項數據也是不好看的。可以看得出來，即便在2018年三四線城市樓市表現較好的情況下，全國經濟也是比較疲弱的。這和我們之前文章裡的判斷一致：中國經濟紅利在消退，經濟內生增長動力不足。
外部來看，毛衣摩擦在緩和，美聯儲主席表態暗示未來加息次數有限，全球貨幣緊縮的趨勢有所緩和，中國未來貨幣寬鬆的空間在加大，下一步中國降準甚至降息的概率也是挺大的。
中國經濟需要穩增長，適度的刺激，放鬆調控的時機在慢慢成熟。這是積極的一面。
但是也要看到不那麼樂觀的一面，就是地產的調控依然是從緊的，還沒有到放鬆的時刻。這個從官方媒體的喊話，還有近階段蘇州相城加碼限購就能看出，目前房住不炒依然是主流輿論氛圍。樓市調控政策依然處於博弈中，還沒有到全面反轉。
目前的狀態是看到了希望，依然要等待。重點關注這個月底召開的中央經濟工作會議上領導的表態，特別是關於房產的話術。
最後做個總結：
根據近幾個月的政策觀察和數據確認，我們的結論依然和10月份保持一致，沒有變化。從樓市基本面來看，2019年全國樓市不具備大漲條件。
按照目前政策不加碼的條件來看，上海、深圳會率先完成築底，會有一波復甦小漲的行情。但是全國大部分城市，依然會處於靜淡市，房價會有回撤。
另外因為經濟下行，我們預計明年樓市政策放鬆的可能性還是有的，是以小幅放鬆為主，比如放鬆落戶、補繳社保等。如果出現政策上的支持，會幫助行情更快到來。
但是需要指出的是，明年應該不會出現全面的樓市刺激政策，比如說全國性鼓勵買房，一線城市放鬆認房認貸等等。如果出現的話，至少是中等級別的漲幅。
2019年的模樣更像是2014年，處於牛市前期。但是2019年的局面沒有2014年那麼好，一個原因是現在的房價基數的確已經很高了，不太可能再大力刺激。另外現在全球大局面是處於緊縮狀態，中國也不能無視他國，瘋狂地貨幣寬鬆，匯率上不允許。這都決定了2019年是一個溫和的年份。
從中國樓市的長期因素來看，基本面是ok的。城鎮化的潛力足夠，勞動人口充裕，居民的支付能力都在增強，支撐樓市長牛的基礎不變。現在的問題只是上一波房產牛市有點用力過猛，房價的短期行情走的比基本面快了一些，房價需要時間夯實，等著基本面努力跟上。
我們的建議是明年是近年來為數不多的可以從容建倉的好時機。千萬不要盯著平均房價來看，樓市下行期，會有很多圈外人關注不到的局部機會。因為樓市不那麼熱，二手房市場會有很多折扣筍盤，一手房市場也會出現開發商讓價的機會。
不管是一手還是二手，應優先選擇比市場價折讓10%，最好是15%的房子。這部分折扣既是市場下行期的安全邊際，也是未來的利潤，吃到了大概率不會輸。
未來一段時間的靜淡市，一定會有一些關於樓市的利空新聞，比如開發商打折、業主怒砸售樓處等等。這是每一輪靜淡市都會發生的。大家不要擔心，對市場繼續保持關注，利用利空打壓市場，擇機入場。
千萬不要離開，真正的買入良機才剛剛開始。
本文中數據取自於克而瑞。
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