第一節 房地產基礎知識

1、房地產的概念

▲房地產的含義

房地產具體是指土地、建築物及其地上的附著物，包括物質實體和依託於物質實體上的權益。又稱不動產，是房產和地產的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：

a) 土地

b) 建築物及地上附著物

c) 房地產物權

注：房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、地役權、典當權等。

○房地產業

是以土地和建築物為經營為對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業。

▲房地產業與建築業的區別

房地產業是指從事房地產開發、經營、管理及維修、裝飾、服務等多種經濟活動的具有高附加值的綜合性產業，它與建築業既有聯繫，又有區別。建築業從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產過程，它的生產結果是建築物或構築物。房地產業是發包方，建築業是承包方，房地產業歸屬為生產和消費提供多種服務的第三產業，建築業歸屬對初級產品進行再加工的部門，屬第二產業。

○房地產開發

是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建築的活動。

○土地開發

是將“生地”開發成可供使用的土地。

○土地所有制

現行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和勞動群眾集體制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區的土地全部屬於國家所有；農村和城市郊區的土地法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等自然資源，屬於國家所有，由法律規定屬於集體所有，森林、山嶺、草原、荒地、灘塗除外。但地上建築物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個人所有。因此，同一宗房地產，其土地與地上建築物的所有權往往是不一致的。

○集體土地

是指農村集體所有的土地。

○徵用土地

指國家為了公共利益的需要，可依照法律規定對集體所有的土地實行徵用。

○土地所有權

土地所有權是指國家或集體經濟組織對國家土地和集體土地依法享有的佔有、使用、收益和處分的權能。

○土地使用權的出讓

指國家以協議、招標、拍賣的方式將土地所有權在一定年限內出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

○土地使用權轉讓

是指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權再轉移的行為。

○土地使用權劃撥

是指政府無償將土地撥發給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權，其出讓須經政府及土地管理部門同意，交補交出讓金後方可進行轉讓、出租和抵押。

○什麼是地籍？什麼是產籍？

我們通常所指的地籍、產籍、房地產籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會經濟狀況和法律狀況的調查與登記，包括了土地產權的登記和土地分類面積等內容。具體來講，是對在房地產調查登記過程產生的各種圖表、證件等登記資料，經過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。

○生地

指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。

○熟地

指三通一平或七通一平，具備使用條件的土地。

○期房

是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產開發商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應籤商品房預售合同。

○現房

是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發商已辦妥所售的商品房的大產證的商品房，與消費者簽訂商品詳盡買賣合同後，立即可以辦理入住並取得產權證。

○毛坯房

房地產商交付屋內只有門框沒有門，牆面地面僅做基礎處理而未做表面處理的房叫毛坯房。

○ 成品房

是指對牆面、天花、門套、地板實行裝修。

（1） 內牆面為普通仿瓷塗料

（2） 客廳樓地板為普通瓷磚

（3） 普通鋁合金窗

（4） 普通膠合板門

2、房地產的類型

按用途劃分：

a) 居住房地產

b)商業房地產

c) 旅遊房地產

d)工業房地產

e)農業房地產

房地產住宅的層數劃分的規定：

低層住宅為1-3層l

多層住宅為4-6層l

l 小高層住宅為7-11層

中高層住宅為12-16層l

16層以上為高層住宅

3、房地產土地的使用年限是如何確定的？

凡與省市規劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規定執行。即：居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、旅遊、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。

4、房屋建築結構分類標準

（1）鋼結構 承重的主要結構是用鋼材料建造的，包括懸索結構。

（2）鋼、鋼筋混凝土結構 承重的主要結構是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分樑柱採用鋼筋混凝土構架建造

（3）鋼筋混凝土結構 承重的主要結構是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結構、大模板現澆結構及使用滑模、開板等先進施工方法施工的鋼筋混凝土結構的建築物

（4）混合結構 承重的主要結構是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土製成，以磚牆為承重牆，或者梁是木材製造，住是用鋼筋混凝土建造

（5）磚木結構 承重的主要結構是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木製結構房架。磚牆、木柱建造的

（6）其它結構 凡不屬於上述結構的房匿都歸此類。如竹結構、磚拱結構、窯洞等

5、房地產專業名詞

1、常用名詞

◆五證：a. 國有土地使用證；b建設用地規劃許可證；c. 建設工程規劃許可證；d. 建設工程施工許可證；e.商品房預售許可證；

◆兩書：a《住宅質量保證書》、b《住宅使用說明書》；

◆房地產證：是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產權屬的法律憑證；

◆房地產市場：主要包括地產買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場；

◆一級市場：是指國家土地管理部門按土地供應計劃，採用協議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價格出讓給房地產發展商或其它用土地者的市場；

◆二級市場：是指房地產發展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位或個人的市場；

◆三級市場：是指單位、個人之間的房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場；

◆房地產產權：是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所佔用土地的使用權。具體內容是產權人對房地產的佔有、使用、收益和依法處分的權利；

◆土地使用權：是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發權、收益權、處置權。

◆建築物

是指人工建造而成的房屋和構築物，如牆體、樓地層、樓梯、門窗基礎。

◆構築物

是指建築物中除房屋以外的東西，人們一般直接在內進行生產和生活活動，如煙囪、水井、道路、橋樑等。

◆商品房的結構

售房的樓書常見用語，房屋架構可分為磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝土結構。

◆磚混結構

主要是磚牆承重，部分是鋼盤混凝土承重的結構。

◆磚木結構

主要承重構件是由用磚和木兩種材料製成的結構。

◆鋼筋混凝土結構

主要承重構件是由鋼筋和混凝土製成的結構。

◆住宅的開間

就是住宅的寬度。

◆住宅的進深

就是指住宅的實際長度。

◆住宅的層高

是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。

◆住宅的淨高

是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。

◆ 居住小區總用地

是包括住宅總用地，公共建築設施總用地，道路、廣場用地、庭院、綠化用地的總和。

◆住宅總用地

指低層、多層、中高層、高層以及商業用地面積的總和。

◆公建總用地

指小區內部公共建築佔地面積的總和。

◆房屋的基底面積

房屋的基底面積是指建築物底層勒腳以上外圍水平投影面積。

◆道路、廣場用地

指小區內主次幹道、支道、人行道、綠化帶中間寬度大於1.5米的步行道及停車、回車廣場和有鋪砌地面的場地面積之和。

◆庭院、綠化面積

指小區內集中綠化帶、小公園、住宅間集中種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活動場所等為小區所有居住人員共同使用權的綠化面積的總和

◆人均總佔地面積（平均米/人）

人均總佔地面積=建築紅線內總用地/本小區規劃居住總人數。

◆人均住宅用地面積（平方米/人）

人均住宅用地面積=小區內總住宅用地/本小區規劃居住總人數。

◆總建築面積（平方米）

指小區內住宅、公共建築、人防地下室面積總和。

◆住宅的建築面積

亦稱建築展開面積，它是指住宅建築外牆外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建築物規模大小的經濟指標。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結構面積。

◆結構面積

是指房屋建築中外牆，內牆柱等結構構件所佔面積的總和。

◆使用面積

是指建築物各層平面中直接為生產或生活使用的淨面積的總和。

◆輔助面積

指臥室以外的淨面積，包括過道、衛生間、廚房、儲藏室、陽臺等。

◆公用面積

是指住宅樓內為住戶方便出入，正常交往保障生自學成才而設置的公共走廊、樓梯、電梯間等所佔面積總和，並按棟或單元戶數按比率分攤。

◆套內建築面積

房屋按套（單元）計算的建築面積為套（單元）門內範圍的建築面積，包括套（單元）內的使用面積、牆體面積及陽臺面積。

◆套內牆體面積

是套內使用空間周圍的維護或承重牆體或其它承重支撐體所佔的面積，其中各套之間的分隔牆和套與公共建築空間的分割以及外牆（包括山牆）等共有牆，均按水平投影面積的一半計入套內牆體面積。套內自由牆體按水平投影面積全部計入套內牆體面積。

◆公用建築面積

各產權主體共同佔有或共同使用權的建築面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建築面積。

◆哪些公用面積應分攤？

應分攤的公用建築面積包括套（單元）門以外的室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班衛室、建築物內的垃圾以及突出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。

◆哪些公用面積不能分攤？

不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建築面積、消防避難層；為多棟建築物使用的配電房；公民防護地下室以及地面車庫、地下設備用房等。

◆套內陽臺建築面積

套內陽臺建築面積均按陽臺外圍與房屋外牆之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建築面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建築面積。

◆套內使用面積

指套內住戶獨自使用的面積，一般包括臥室、廚房、衛生間、過廳、起居室、內走道、陽臺、壁櫃等淨面積的總和。

◆套外使用面積

指套外全體住宅的公共使用面積，如樓梯間、電梯間、公共走道、公共用房等。

◆建築容積率

是指項目規劃建設用地範圍內全部建築面積與規劃建設用地面積之比。

◆建築密度

即建築覆蓋率，指項目用地範圍內所有基底面積之和與規劃建設用地之比。

◆人口毛密度

人口毛密度=小區內總居住人數/小區內佔地面積（公頃）。

◆平均每平方米造價（元）

平均每平方米造價建築物總造價/建築面積。

◆使用面積係數K1（%）

使用面積係數=總使用面積（平方米）/總建築面積（平方米）×100%。

◆居住面積係數K2（%）

居住面積係數=總居住面積（平方米）/總建築面積（平方米）×100%。

◆結構面積係數K3（%）

結構面積係數=總結構面積（平方米）/總建築面積（平方米）×100%。

◆綠地率

是指規劃建設用地範圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。

◆綠化率

是指植被垂直面積與規劃建設用地面積之比。

第二節、工程專業及銷售知識

◆三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整；

◆七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排汙通、通訊通、煤氣通及場地平整；

◆紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺製作的用以標示一宗地的用地位置、界線和麵積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線範圍內施工建房；

◆總用地面積：經城市規劃行政主管部門劃定的用地範圍內的土地面積；

◆建設用地面積（淨用地面積）：經城市規劃行政主管部門劃定的建設用地範圍內的土地面積；

◆總建築面積：指在建設用地範圍內單棟或多棟建築物地面以上及地面以下各層建築面積之和；

◆容積率：是指總建築面積與建設用地面積之比值。（如：在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建築總面積，其容積率為2.0）

◆建築面積：指建築物外牆或結構外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結構牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建築。

◆綠化率：建設用地範圍內所有綠地面積之和與建設用地面積之比率。綠地面積的計算不包括屋頂、天台和垂直綠化；（如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%）

◆綠化覆蓋率：建設用地範圍內全部綠化和植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率；

◆房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建築面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建築面積之和；

◆套內建築面積：房屋按單元計算的建築面積，為單元門內範圍的建築面積，包括套（單元）內的使用面積、牆體面積及陽臺面積；

◆套內使用面積：指室內實際能使用的面積，不包括牆體、柱子等結構面積，使用面積的計算應符合以規定：

A、 室內使用面積按結構牆體內表面尺寸計算，牆體有複合保溫、隔熱層、按複合層內皮尺寸計算；

B、 煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積；

C、 非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內樓梯）按自然層數的使用面積總和計入使用面積；

D、 住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。

單元內使用面積係數=單元內使用面積/單元內建築面積+按規定應分攤公用建築面積。

◆公共建築面積：各產權主共同佔有或共同使用的建築面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建築面積。可分為應分攤的公共建築面積和不能分攤的公共建築面積；

◆實用面積：它是套內建築面積扣除公共建築面積後的餘額；

◆層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

◆淨高：淨高是指層高減去樓板厚度的淨剩值；

◆公攤面積 ：商品房分攤的公用建築面積主要由兩部分組成：

電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建築服務的公共用房和管理用房的建築面積；

各單元與樓宇公共建築空間之間的分隔以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的50％。

◆得房率：是指套內建築面積與套（單元）建築隊面積之比。

套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽臺建築面積。

套（單元）建築面積=套內建築隊面積 +分攤得公用建築隊面積。

◆道路紅線 ：道路紅線是指城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線。

◆計租面積

作為計算房租的面積。非住宅用房按建築面積計算。

銷售術語

○定金

定金是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數額的貨幣，它屬於一種法律上的擔保方式，目的在於促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。根據我國發法通則和《擔保法》八十九條規定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之後改變主意決定不買，開發商有權以購房者違約為由不退定金；如果開發商將房產賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。

○違約金

違約金是指違約方按照法律規定和合同的約定，應該付給對方的一定數量的貨幣。違約金是對違約方的一種經濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。

○《商品房預售許可證》

《商品房預售許可證》是市、縣、人民政府房地產管理部門向房地產開發公司頒發的一項證書，用以證明列入證書範圍內的正在建設中的房屋已經可以預先出售給承購人。

○契稅

契稅是指房屋所有權發生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向產權承受人徵收的一次性稅收。它是對房地產權變動徵收的一種專門稅種。（交易手續費經濟適用房減半）

○公共維修基金

公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養護基金。商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納，比例為購房款的2%。

○印花稅

印花稅是對經濟活動和經濟交往中書立、領受憑證徵收的一種稅。它是一種兼有行為性質的憑證稅，具有徵收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買並粘貼印花稅票完成納稅義務等特點。

○購買房地產的條件

成年人提供身份證明：未成年人提供戶口簿及監護人證明書。

129、未成年人是否可以作為權利人辦理《房地產證》？

未成年人可以作為權利人辦理《房地產證》，但辦理時須提交其監護關係證明和監護人身份證明，並在《房地產證》上備註其法定監護人姓名。由於未成年人為沒有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產時必須符合有關法律規定。

○申辦產權需具備哪些資料？

審核後購銷合同一份、收件收據、產權申請登記表、產權登記發證審批表、房屋所有權情況調查表、測量後的正式圖紙。

○辦理產權需交納哪些費用？

產權登記費、勘丈測繪費、印花稅、工本費。

○房地產權初始登記

指對未經登記機關確認其房地產權利，領取房地產權利證書的土地使用權及建築物、附著物的所有權進行的登記。

○房地產登記

即房地產產權登記，它是國家為健全法制，加強城鎮房地產管理，依法確認房地產產權的法定手續。城市房地產權屬都必須向房地產所在地的房地產管理機關申請登記。經審查確認產權後，由房地產管理機關發給《房地產產權證》。產權登記是房地產管理的行政手段，只有通過產權登記，才能對各類房地產權屬實施有效的管理。

○房地產登記的種類有哪些？

房地產登記的種類分為初始登記、轉移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。

○什麼情形屬於房地產變更登記？

下列情形屬於房地產變更登記：

（1） 地產使用用途改變；

（2） 權利人姓名或名稱發生變化的；

（3） 房地產座落名稱或房地產名稱發生變化的；

（4） 建築物、附著物倒塌、拆除。

○房地產登記是以什麼單位進行登記的？

房地產登記是以一宗土地為單位進行登記的。所謂一宗土地，是指以權屬界線組成的封閉地塊。一宗土地存在兩個或兩個以上權利人的，各權利人分別對該宗土地上的建築物、附著物的所有權和擁有的土地使用權份額申請登記。

○申請房地產登記，可否委託他人代理？

申請房地產登記，申請人可以委託他人代理。由代理人辦理申請登記的，應向登記機關提交申請人的委託書。境外申請人的委託書應按規定經過公證或認證。

○確權

確權就是房地產登記機關對房地產權利的確認。即是依照法律、政策的規定，經過房地產申報、權屬調查、地籍勘丈、審核批准、登記註冊、發放權利證書等登記規定程序，確認某一房地產權利歸屬的過程。

○房屋期權轉讓

房屋期權轉讓是指購房者在與房地產開發企業簽訂了預購商品房合同之後，在商品房尚未竣工交付使用之前，由於購房者一方原因，如對房屋需求的改變或是故意炒作，把原來因簽訂購房合同而獲得的權利轉讓給他人。房屋期權轉讓，有的地方將其稱為“樓花”轉讓或“炒樓花”。

○房地產轉讓

是指合法擁有土地使用權及土地上建築物、附著物所有權的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產轉移給他人的法律行為。

○房地產轉讓時，其他公用設施是否一起轉讓？

房地產轉讓時，轉讓人對同宗土地上的道路綠地、休閒憩地、空間餘地、電梯、樓梯、連廊、天台或者其他公用設施所擁有的權益同時轉移。房地產首次轉讓合同對停車場、廣告權益沒有特別約定的，停車場、廣告權益隨房地產同時轉移；有特別約定的，經房地產登記機關初始登記，由登記的權利人擁有。

○房地產抵押

指債務人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產作為擔保物向債權人（或押權人）提供債務履行擔保的行為。房地產按揭於房地產抵押的一種形式。

○申請抵押登記應提交什麼資料？

（1）《房地產抵押登記申請書》；

（2）委託書；

（3）房地產證；

（4）夫妻雙方身份證、戶口簿、結婚證或未婚姻證明；

（5）商品房買賣合同和個人住房借款合同。

○已抵押的房地產能否轉讓？

根據《中華人民共和國擔保法》的規定，已抵押的房地產可以轉讓，但應由抵押人、轉讓人和受讓人三方簽訂有關的公證書，即簽訂將原抵押轉移給新的受讓方的協議；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。

○以房地產抵押向銀行貸款，是否一定要辦理登記？

以房地產作為抵押物向銀行貸款，一定要到房地產登記部門辦理抵押登記手續。根據《中華人民共和國擔保法》的規定，抵押合同自登記之日起生效，所以，只有辦理了抵押登記，抵押合同才有法律效力。

○借款人如何償還銀行貸款？

貸款期限在1年內（含1年）的，實行到期本息一次性清償的還款方式。貸款期限在1年以上雙方一般約定按等額本息還款法歸還貸款，即借款人在借款期內每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。

○貸款期如遇利息調整，如何處理？

根據人民銀行的規定，貸款期間如遇國家調整利率，貸款期限在1年以內（含1年）的，實行合同利率，不分段計算；對一年期以上貸款，於下一年1月1日開始，按相應期限檔次利率執行新利率。

○貸款人提前償還貸款時，本息如何計算？

借款人在提前歸還貸款時，應提前10個工作日向貸款人提出書面申請，經貸款審核同意，貸款人可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償的部分在以後期限不再計息，此前已計收貸款利息不作調整。

○房屋租賃

是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

○銀行按揭

按揭是英語“Mongase”（抵押）一詞的粵語音譯，因此，銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產權作抵押，由銀行先行支付房款給發展商，以後購房者按月向銀行分期支付本息。

○個人住房按揭需提交哪些資料？

購房身份證、戶口簿、結婚證原件及複印件（若客戶為未婚則提供戶口所在地街辦計生委出具的未婚證明原件）；購房人及其配偶所在工作單位出具工資收入證明（若干個體戶則提供營業執照及稅票）；購房人已首付購房款收據原件及複印件；已與開發公司簽訂的購房合同；在開戶行開戶的活期存摺；貸款申請書、個人住房借款合同、借款借據、委託銀行扣收購房還款協議書、住房抵押承諾書。

○辦理按揭貸款應交哪些費用？

保險費、公證費、抵押登記費。

○等額本金還款法

等額本金還款法是一種計算非常簡便，實用性很強的一處還款方式。基本算法原理是在還款期內按期等額歸還本金，並同時還清當期未歸還的本金所產生的利息。方式可以是按月還款和按季還款。

○一次性還本付息法

現各銀行規定，貸款期限在一年以內（含一年），那麼還款方式為到期一次性還本付息，即初期的貸款本金加上整個內的利息綜合。

○權利質押貸款擔保

銀行可接受的質押物是特定的有價證券和存單，有價證券包括國庫券、金融債券和銀行認可的企業債券，存單隻接收人民幣定期儲蓄存單。借款人申請質押擔保貸款，質押權利憑證所載金額必須超過貸款額度，即質押權利憑證所載金額要至少大於貸款額度的10%。各種債券要經過銀行鑑定，證明真實有效，方可用於質押，人民幣定期儲蓄存單要有開戶銀行的鑑定證明及免掛失證明，借款人在與銀行簽訂貸款質押合同的同時，要將有價證券、存單等質押物交由貸款銀行保管，並由貸款銀行承擔保管責任，如果借款人要求進行公證，雙方可以到公證機關辦理公證手續，公證費用由借款人承擔。選擇質押貸款擔保方式，要求居民家庭有足額的金融資產，依靠這些金融資產完全可以滿足購房消費的需要，只是購房時難於變現或因變現會帶來一定損失而不想變現。因此，採取質押方式，只有少數人才能做到。

○個人住房擔保貸款？

中國人民銀行於1997年4月頒佈了《個人住房擔保貸款管理辦法》（該辦法在1998年5月進行了修改）。按照該辦法的定義，個人住房擔保貸款是指借款人或第三人以所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押物，或由第三人為其貸款提供保證，並承擔連帶責任的貸款；借款人到期不能償還還貸款本息的，貸款銀行有權依法處理其抵押物或要求保證的承擔連帶償還本息責任。

○住房公積金

是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。它是一種長期性的住房儲金，具有社會保障性質，是住房實物分配向貨幣分配轉化的一種形式。

○公積金貸款

公積金貸款也就是個人住房擔保委託貸款，是由城市住房資金管理中心及所屬分中心運用房改資金委託銀行向購買（含建造、大修）自住住房的公積金交存人和離退休職工發放的貸款。

○申請住房公積金貸款的條件

凡住房公積金連續繳存6個月以上或累計繳存公積金一年以上，並且目前仍在繳存公積金，才有資格申請。

○公積金貸款的辦理程序

借款人填寫《早班審核書》，並提交相關資料；資料報送住房資金管理中心受理、審核。

○辦理公積金貸款應提供哪些資料？

身份證、戶口簿、結婚證、收入證明、審核後購房合同一份，首付款票據。

○組合貸款

組合貸款是公積金貸款與商業貸款的合稱。

○住房抵押貸款

所謂抵押貸款就是抵押人（購房者）向抵押權人（銀行）以所購房產作貸款抵押，並同時簽定抵押合同，以不轉移所有權方式作為按期歸還貸款的擔保，並持公證的商品房預售合同向有關房產登記機關進行抵押登記，當抵押人按合同約定還清全部本息後，便可收回貸款的擔保，並持經公證的商品房預售合同向有關房產登記機關進行抵押登記，當抵押人按合同約定還清全部本息後，便可收回“房屋所有權證”與“土地使用證”。

○商品房驗收合格

指的是單體（即單幢樓盤）驗收合格。

○商品房綜合驗收合格

指的是包含所有配套設施在內的全部建築物的驗收合格。

○在什麼情況下，房地產開發項目可以交付使用？

房地產開發項目竣工，經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

○在房屋交付時，發展商應提交哪些文件？

房屋交付時，房地產開發企業應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。

○物業的竣工驗收

是指從物業形態上說，建築商完成了一項最終產品，開發商也完成了物業開發任務，這時他們之間所發生的一個法定手續。

○何為“預售面積”和“竣工面積”？

預售面積是指全部按建築設計圖上尺寸計算的房地產建築面積，它只供房地產預售時使用；竣工面積是指房地產竣工後實測的面積或用與竣工房地產尺寸相符的建築設計圖計算的建築面積，它為房地產交易、租賃、抵押、竣工驗收、產權登記等提供依據。

○物業管理

泛指一切有關房地產開發、經營、商品房銷售、租賃及售後服務。

○入夥

指業主領取鑰匙，接房入住。

○業主委員會

業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主實施自治管理的組織。業主委員會由業主大會從全體業主中選舉產生，是經政府部門批准成立的代表物業全體業主合法權益的社會團體，其合法權益受國家法律保護。

○後房型時代

是指當一批經典戶型被大量複製，戶型設計趨於同質化，合理的戶型設計只是房地產產品的及格線時，小區的規模、位置、環境、系統設置、安全指數、增值潛力等綜合因素構成決定購買的重要砝碼。

○健康住宅

是指能使居住者在身體上、精神上、社會以上完全處於良好狀態的住宅。

○違法建築

是指未經規劃土地主管部門批准，未領取建設工程規劃許可證或臨時建設工程規劃許可證，擅自建築的建築物和構築物。

○空鼓

局部面局材料與基層沒有膠合劑或膠合劑沒有起作用，用小槌輕擊有空殼聲。如瓷磚與牆面間局部水泥砂漿不飽和，形成空鼓。

○如何辦理裝修許可證？

首先由裝修申請者填寫申報材料進行申報，然後由房產管理局受理申報，經房管局光派人現場查勘後進行審批，最後是繳費和領取許可證；備齊如下材料：按要求填寫房屋裝修申請表一式二份，交驗房屋所有權證，租賃的要提供房屋報有人同意裝修的書面意見及租賃合同；裝修設計方案和施工圖；承諾因裝修而造成鄰里正常使用要負責維修或賠償的承諾書；辦理白蟻防治手續。

○LOGO

即樓盤標識，樓盤獨有的標誌，多見於廣告幅、旗、板牌以及外牆、售樓處。一般表現為圖案、美術字、字母等。

○商品房預售須符合哪些條件？

（1） 交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（2） 有建設工程規劃許可證；

（3） 按提供預售的商品房計算，投入開發建設資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；

（4） 向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

○哪些情況下，預售房購買者可以要求取消預售房合同？

（1） 房屋開發公司不能按照原定日期交付預購房屋；

（2） 建成後的房屋實際面積與預售房合同確定的面積不相符；

（3） 建成後房屋建築的材料與預售合同所列建材不相符。

四、調研方法

1．網絡調查法

通過電腦網絡進行一些基本資料收集，瞭解樓盤的概況。

2．電話調查法

直接打電話到售樓處，電話調查時可用很客氣的語調錶明自己是同行調研。

3．親臨現場調查法

親臨現場調查法可採用以下幾種方法：

1)扮客戶買房：優點----可以從銷售人員口中獲得有效信息；缺點----不夠詳細，只能針對小範圍瞭解數據，如問太專業太多的問題會讓售樓員察覺你是同行，反而無法獲得調研表需要填寫的內容。

2)以同行身份直接調研獲取相關數據：優點----以同行身份可以直接請銷售人員幫助填寫調研表的所有內容；缺點-----內容雖然詳細，但不夠真實，實質性的數據無法獲得。

3)以同行身份去買房：同行也要買房，抱著確實要買房的心態去踩盤（切記：態度一定要好）你會收到意想不到的效果，而且可以間隔性地去調研。優點-----可以用專業的語言去問對方樓盤的詳細情況，讓售樓員感覺你是準客戶時，你會得到樓盤的真實有效的信息。

第三節 商業地產

1、商業地產分類

2、商圈

商圈介紹

1.1 商圈含義

商圈，是指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射範圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的區域範圍。無論大商場還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理範圍。這個地理範圍就是以商場為中心，向四周輻射至可能來店購買的消費者所居住的地點。

零售商店的銷售活動範圍通常都有一定的地理界限，也即有相對穩定的商圈。不同的商店由於所在地區、經營規模、經營方式、經營品種、經營條件的不同，使得商圈規模、商圈形態存在很大差別。同樣一個零售商店在不同的經營時期受到不同的因素的干擾和影響，其商圈也並不是一成不變的，商圈規模時大時小。

商圈分析是百貨商店選址的一重大步驟，也是重要的基礎工作。商場在選址時，首先要明確商圈範圍，瞭解服務對象，確定經營範圍，評估經營效益，然後確定大致地點和商店規模。

1.2 商圈的構成

商圈大致由三部分組成，即主圈、次圈、邊圈。

n 主圈

主圈即主要商圈，也稱第一商圈，是指最接近商店的區域。在主要商圈內，消費者去商店購物最為方便，一般情況下，百貨商店65%左右的顧客來自主要商圈。在主商圈內，顧客在人口中的密度較高，每個顧客的平均購貨額也最高，這一商圈很少與其他類型商店的商圈發生重疊，否則就易出現過度競爭。一般來說，小型商店的核心商圈在0.8公里之內，顧客步行來店在10分鐘以內；大型商場的核心商圈在5公里以內，無論使用何種交通工具來店，不超過20分鐘。

n 次圈

次圈即次要商圈，也稱第二商圈，是指位於主要商圈外圍的次要區域。在這一區域內，顧客較為分散，但消費者來店購買商品也較為方便，在次要商圈內聚集著百貨商店25%左右的顧客。一般來說，小型商店的次要商圈在1.5公里之內，顧客步行來店在20分鐘以內；大型商場的次要商圈在8公里以內，無論使用何種交通工具來店，平均不超過40分鐘。

n 邊圈

邊圈即邊緣商圈，也稱第三商圈，是指位於次要商圈以外的區域。在邊緣商圈內，散居著百貨商店約10%左右的顧客，在這個區域的消費者來商店購買商品中不太方便。一般來說，小型商店的邊緣商圈在1.5公里以外，顧客步行來店在20分鐘以上；大型商場的邊緣商圈在8公里以外，無論使用何種交通工具來店平均在40分鐘以上。

商圈在受各種因素的影響，其範圍和形態狀是會經常變化的，一般情況下，商圈形態表現多為各種不規則的多角型，為便於研究分析，一般將商圈抽象地視為以商店為中心向外輻射的圓心圈型。

1.3 商圈分析

商圈分析是指對商圈的構成、特點和影響商圈規模變化的各種因素進行綜合性的研究。對商場來講，商圈分析有重要的意義。它有助於企業合進選擇店址，在符合設址原則的條件下，確定適宜的設址地點；有助於企業制定市場開拓目標，明確哪些是本商場的基本顧客群和潛在顧客群，不斷擴大商圈範圍；有助於企業有效地進行市場競爭，在掌握商圈範圍內客流來源和客流類型的基礎上，開展有針對性的營銷。

n 商圈分析的必要性

¨ 商圈分析是百貨商店可行合理選址的基礎工作

¨ 商圈分析是百貨商店制定競爭經營策略的基礎本前提

¨ 商圈分析是百貨商店制定市場開拓戰略的重要條件

¨ 商圈分析是百貨商店減少資金佔用的重要手段

n 商圈分析應考慮的因素

¨ 人口數量及特點

包括居住人口數量、工作人口數量、過往人口數量、居民戶數和企事業單位數，及相應人口年齡、性別、職業和收入水平構成等。

¨ 建設狀況

包括公共交通、供電狀況、通訊設備、金融機構等對於百貨商店營銷的方便程度。

¨ 社會因素

分析地區建設規劃、公共設施（公園、公共體育場所、影劇院、展覽館），以及本地區的人文等，是否有利於百貨商店的發展。

¨ 商業發展潛力

包括購買潛力和現有商場的經營狀況。這兩個因素是對百貨商店影響的最直接因素。在對商業發展潛力進行分析時，應計算該地區的商圈飽和度，以瞭解這個地區內同行業是過多還是不足。在商圈飽和度低的地區建店，其成功的可能性必然超過商圈飽和度高的地區。

n 影響商圈大小的因素

¨ 百貨商店的自身的特點

¨ 百貨商店的經營規模

¨ 百貨商店的經營商品種類

一般情況下，以經營日常生活用品為主的百貨商店，其商圈大多以主要商圈（第一商圈）為主，而以經營高檔大件耐用消費品為主的百貨商店，其商圈的邊緣部分可擴展到12公里左右。

¨ 交通運輸情況

¨ 競爭對手的地理位置

相互競爭的商店之間距離越大，它們各自的商圈也越大。如潛在顧客居於兩家同行業商店之間，各自在商店分別會吸引一部分潛在顧客，造成客流分散，商圈都會因此而縮小。但有此相互競爭的商店毗鄰而設，顧客因有較多的比較選擇機會而被吸引過來，則商圈反而會因競爭而擴大。根據有關專家的研究，兩家同類型的百貨同商店相距在1.5公里以外，8公里以內，對顧客的爭奪是激烈的，兩家商店的商圈都會縮小。

¨ 百貨商店的促銷情況

¨ 消費者的流動性

隨著消費者流動性的增長，光顧商店的顧客來源會更為廣泛，邊緣商圈會因此而擴大，商店的整個商圈規模

3、商業物業的開發理念

入世後的中國零售業市場的競爭將日趨激烈。有數據表明，在過去10年中，國內零售業平均年增長9.7%；今年上半年，國內零售增長10.1%，如果加上物價負增長因素，實際增長為12.7%，表明我國國內商業零售業發展速度相當迅速。國內外的零售業鉅子也看到了中國市場的廣闊，紛紛加快擴大中國國內市場份額的步伐。國內零售業市場的巨大的發展空間，必將為商業零售業的空間載體——商業房地產提供難得的發展機遇。

在本世紀80年代末與90年代初興起的購物中心（Shopping　Center/Mall），由於提供了一次性購足、娛樂休閒兼具的多樣化商業組合環境，風靡歐美、日本、東南亞，逐漸被認為是將來零售業的主流形態。購物中心是一群建築上組合在一起的商業設施，其在建設地段的規劃、開發、所有和經營上是作為一個操作單體，這個單體的位置、規模、商店類型都和它所服務的區域相關，這個單體通常提供與其性質和總體規模相適應的即時停車或輔助停車設施。購物中心是商業房地產的一種形態。

商業物業的特點是：投資方需要整合房地產開發和商業經營管理兩大資源；商業經營具有“統一管理、分散經營”的特點；投資收益高；市場風險高。目的是通過投資營造具有舒適方便購物、休閒等功能的建築空間，進而通過租售商鋪獲利。要達到以上目的，商業物業項目的開發理念須從項目選址、前期定位、規劃設計，到後期的銷售定價、樓盤推廣等方面有所突破。

4、項目定位須有差異性。　

5、商業物業的管理理

n 具有“統一管理，分散經營”的特點

為了達到“統一管理,分散經營”的管理模式，在購物中心銷售合同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統一管理。另外，某些購物中心通過在租賃合約中直接借用國際購物中心協會（ICSC）的標準格式，在法律上確定購物中心管理公司的管理地位。

6、歷史

行業介紹

1.1 零售業的演變史

眾所周知,零售業態總體來說經歷了四次大的革命，即百貨商店、連鎖超市、購物中心和無店鋪銷售。這種業態的演進不是偶然的或無根據的，而是零售業適應社會經濟和文化技術發展的產物。如百貨商店的出現是適應西方工業革命大量生產大量銷售和城市化進程的要求而產生的，連鎖超市是適應商業降低成本、方便顧客的要求產生的，購物中心則是城市空洞化、居住郊區化的必然反映，而無店鋪銷售則是電子技術和信息技術在流通領城的延伸。應該說，零售業態的每次創新都更好地滿足了消費者的利益和需求，更好地推動了工業生產的發展。

從零售業的發展史看，商業零售業態主要受到消費需求和工業生產兩股力量的制約。在供給力量大於消費力量的賣方市場下，誰適應工業生產的要求，誰就能生存發展,此時的流通業只是“橋樑"和“渠道"作用。然而在買方市場下,尤其是在今天人們的物質需求已獲得相對滿足,供給日愈過剩的情況下,雖然“供給決定需求"仍具意義,但消費者已成為主宰市場的絕對力量,只有那些勝任消費需求的企業才有生命力。此時的零售業已不僅僅是“橋樑"和“渠道",而是起著先導作用，即一方面開發需求,另一方面引導生產。誰能更好地發揮這種作用，誰就能獲得發展,這是我們認識當今零售業必須具有的概念。

同時,對待目前西方眼花繚亂的零售業態,我們也不能盲目照搬。不同的國家和地區有著不同的生產力發展水平、消費習慣和心理,即便是同樣的業態在不同的國家和地區也表現出不同的發展方式、速度和結果。發展一個地方的零售業,必須與當地的地情相結合。而且,一種業態之所以能夠成功和確立,必有其內在的規律和特徵。把握精髓,為我所用,才是明智的抉擇。

1.2 零售業的發展趨勢

n 國際零售業發展趨勢

隨著社會生產力的發展、科學技術的進步、人們消費心理的個性化，社會產品的種類和數量越來越多。為了使這些產品在適當的時間通過適當的方式到達目標人群的手中，商業——這一行業作為連接生產領域和消費領域的流通環節，其自身的形式在不斷更新，銷售方式也在不斷變革。這些變化首先直接作用於商品流通的最終環節——零售業，那麼零售業也就必然成為流通環節中競爭最激烈的一環。綜觀世界零售業總的歷史發展趨勢來看，６０年代，零售業界採取綜合型營運，因此，百貨公司、大型綜合零售勢力高漲；７０年代，零售業則進入專業化的發展階段，專門店、連鎖店、超市、便利店、自助家庭用品中心等業態相繼發展；進入８０年代，大型購物中心等在世界商業發達國家範圍內興起；而９０年代末則朝經營業態細分化發展，單品店、生活題材館、無店鋪銷售、郊外大型專門店、產地直銷及家庭購物等新型零售業態紛紛興起。就以我國所地處的亞洲來看，近幾年來隨著經濟的快速飛躍發展，其零售業也發生著翻天覆地的變化，主要體現在以下幾方面：

¨ 趨勢一：零售業市場高度集中化、規模化

從市場份額上來看，零售業近幾年來在亞洲出現了相當的集中度，少數大的零售商掌握當地市場，佔有壟斷意義的市場份額。換言之，亞太地區的零售業從產業經濟學的角度考慮，其根據市場份額計算的市場絕對集中度指標CRn已經處於一個相當高度。1997年香港地區前5名零售商銷售額(CR5)已經達到總銷售額的70%，同期新加坡和臺灣的CR5都超過35%，這種情況有可能與地區的區域面積有關，但從這3個國家和地區零售業的發展水平來看，零售業市場的高度集中是亞太地區零售業發展的必然趨勢。

再來看一看衡量一國零售業規模水平的重要指標——平均每間零售店覆蓋的消費者數目：1996年日本的單店覆蓋人數高居亞太地區各國首位，達到1560人，基本上是同時期中國覆蓋量250人的6倍強。眾所周知，日本的零售購物環境在全球享有盛名，這與其零售商業的規模是分不開的。

¨ 趨勢二：傳統零售形式優勢逐漸減弱，新型零售形式蓬勃發展

首先，總體上亞太地區傳統零售業形式在各個國家和地區仍佔有主導地位，傳統零售店數量全部超過當地零售店總數的50%。1996年統計數據顯示，在亞洲各國中，中國傳統食雜零售店（非自動型超市、便利店)數量的相應比例最高，為99.8%；最低的新加坡相應數據也超過半數，為68%。

其次，雖然傳統零售業仍佔相當大的份額，不可忽視的是以自動超市、便利店為代表的新興零售店正在興起。從1996年香港超市、便利店數變化的相關統計數據來看，1992年到1996年超市、便利店分別增長了25%和26%,同期的傳統食雜店比原來減少了19個百分點。可以看出，傳統零售業正逐步為新型零售店所取代，其優勢正在逐步減弱。

¨ 趨勢三：大型、超大型量販店及貨倉商店迅猛增加

近年來，亞洲各國及地區大型、超大型量販店和貨倉商店的數量不斷增加。根據有關數據，到1997年，臺灣、泰國及韓國的大型、超大型量販店、貨倉商店的數量依次為亞太地區的前3位，其中臺灣及泰國為69家，韓國為60家。以臺灣為例，從1976年的1家到1997年的69家，平均每年就有六七家大型量販店、貨倉商店開張，考慮到臺灣當地零售業市場的飽和度，這樣的發展速度只能用“迅猛”來形容。

¨ 趨勢四：跨國企業的拓展

20世紀90年代以來，歐美從事零售業的大型跨國企業由於種種原因，加大了在亞洲市場的開拓力度。以家樂福為例，由於法國國內市場已經飽和，競爭激烈，法國政府為了保護傳統的中小零售企業，制定了嚴格限制開設大型零售商店的法規，規定凡是投建大型零售商店面積超過300平方米（上限為1000平方米）的大型零售商店，都要經過由7人組成的商業設施委員會審批。全法大型超市的投建由1995年的12家銳減為1996年的7家、1997年的6家，1998年甚至1家也沒批准投建。海外銷售正逐漸成為家樂福總體銷售額的主要來源。另一方面，為了與美國的沃爾瑪抗衡，開拓並抓住廣闊的亞洲市場，也是家樂福等一批歐洲跨國零售企業拓展亞太市場的目的所在。

n 國內零售業發展趨勢

中國作為亞太地區的重要組成部分，其零售業與其他國家和地區有著一定的差距，但由於地域上相同的人文背景，中國零售業的發展方向不會背離整個亞太地區的總體趨勢。事實上，中國的一些前沿城市，已經在零售商業的形式方面積極創新，努力求變。

¨ 零售業業態革命已露端倪

1. 零售業態呈現多樣化。表現在業態形式已突破往昔傳統業態(百貨店)一統天下格局，而出現多種新的業態。不僅地處沿海發達城市各種新興業態：超市、連鎖店、倉儲店、折扣店、專業店、專賣店等紛紛介入零售業戰場，既使在地處中西部內陸不發達地區的城市，也有些商家將帶領其新型部隊投入零售業的戰鬥。

2. 傳統業態市場定位呈現多元化。表現在傳統業態——百貨店自身已一改往昔“購物不講環境、經營不求特色、商品不分檔次”的無市場細分、無市場定位的狀態，而出現市場定位的多元化傾向。

3. 零售業態空間擺佈呈現合理化趨向。表現在各種零售業態在空間上的擺佈已一改往昔城市中心的狀態，而出現“邊緣崛起”、區域性零售分中心與市中心並存、選購品經營在城市或區域性商業中心、便利品經營在鄰近居民集中居住區設點的跡象。

4. 營銷理念的消費者本位化。零售業業態革命的本質在於營銷理念的革命性變革。具體地說在於以消費者為本位理念的真正確立。這是零售界對市場大勢由賣方市場轉向買方市場這個特定社會經濟環境順天應勢的反映。

n 未來發展：一個零售業業態革命轟轟烈烈的時代

基於對現實的認知，依據對事物發展規律分析與展望，我們可以清晰地預期到：

¨ 新興業態的競爭將更加激烈，經過一階段的市場爭奪後將會出現優者存留劣者敗退的景象。前面說過，基於種種理由，國內眾多資本十分看好購物中心、超市、連鎖店等新興業態，這必然會出現未來國內資本對此塊陣地大爭奪的戰況。而國外資本面對這個96O萬平方公里的神秘待開發國土、佔世界人口近 l／4的廣闊市場空間，相信，隨著國內市場與國際市場的對接，外資進入我國零售業新興業態發展的勢頭將更加兇猛。憑著他們的財大勢壯，尤其是頗為豐富的實戰經驗，必將形成對國內競爭者的強大威脅。有理由相信，未來新興業態的競爭將更加激烈。

¨ 又一新興業態——購物中心將會迅猛發展。今天購物中心模式己在世界各地發達國家被廣泛採用。在有些發達國家，它已是一個國家經濟發展中的必不可少的重要組成部分。 我們認為，未來在我國經濟成長壯大的過程中，購物中心必將會在零售行業中佔據十分重要的地位。這是因為：隨著我國經濟的成長壯大，居民消費水平的提高，休閒與購物相結合的“一站終點”的消費需求必將迅速增長。而這正是購物中心迅猛發展的重要支撐點。大中城市商業物業的發展呈現強勁之勢。目前一些有眼光和相當實力的大房地產商在介入商業物業的開發時，已在逐漸引入購物中心經營和管理模式。而購物中心的建設如果沒有有實力的房地產商及具有相當管理水平的專業商業經營公司的介入是難以想象的。

¨ 傳統百貨店的生存將更加艱難。從全球視角看，百貨店在歷經其幾十年的輝煌後，已開始進入它的衰退期。這當然主要源於隨著社會經濟的成長壯大而與此伴隨的各種更富有市場競爭力與營運效率的新型零售業態的興起、發展，我們相信這一趨勢在未來中國也將呈現。目前我國百貨店尤其是大多國有大中型百貨店已逐漸感到生存的壓力，但這僅僅還是開始，未來的生存將更加艱難。撇開其它因素不論，單就新型零售業態迅猛而有質量的發展就足以對其產生強大的威脅；

¨ “三超”趨勢

大批量的一次性購買和小批量的頻繁購買對於現代上海家庭來說顯得同等重要，以超市、大賣場為代表的零售商店的規模化正好迎合了這一需求的變化。

現在，上海外資大型零售商店已有80餘家，年銷售額占上海商業年銷售總額的8%，且有繼續增加的趨勢。這些歐洲零售商在上海開設大型零售商店，形成了“超大、超全、超值”的“三超”趨勢。

A. 超大

從上海地區近幾年開辦的外資大型超市、大賣場來看，佔地面積超過5000平方米、結構為多層的不在少數，且有繼續增加的趨勢。包括華聯、聯華和農工商在內的國有連鎖超市也紛紛開設大賣場，雖然在購物環境及管理上與一批外資大型超市有一定的差距，但規模化的趨勢是不變的。

B.超全

其一，商品品類的齊全。小到家庭用的日常用品，大到大件的家用電器，在如今的大賣場中都有提供。其二，品類擺放的科學性。商品種類的增長，對貨架的擺放提出了更高的要求，單是“分區分塊”對於消費者在面積龐大的賣場中迅速找到所需商品是遠遠不夠的。科學的擺放、詳細的導購標識、專門的導購平面圖成為當前大型零售超市的重要組成部分。其三，各類相關的服務。如今上海的各個大型超市、大賣場，都為消費者提供方便的餐飲娛樂休閒服務，給消費者的購物行為帶來了相當的便利。

C.超值

大型超市、大賣場由於進貨渠道的特點，價格上的優勢很容易展現在消費者面前，但進貨渠道的同質性，價格上的優勢又不足以區別於同一市場上的其他企業。在目前競爭激烈的上海零售業市場，怎樣使附加的各種服務超值化，成為新的趨勢之一。定期的、直接到消費者手中的DM，顧客的會員化，甚至於固定的免費班車接送，各種各樣的超值化服務在使自己的企業覆蓋更大的地理面積的同時，也覆蓋了更為重要、更為廣闊的消費者的心理面積。

¨ 專業性零售商業的特色化與連鎖化

隨著生活水平的提高，為了滿足不斷細分的消費者需求，零售行業中出現專門從事某一類產品零售的商店是不可避免的。上海地區的專業零售商業正走著一條專業化、特色化、服務連鎖化發展的道路。

以眼鏡配製行業為例，日資“巴黎三城”憑著自己的專業性，美資“美式眼鏡城”憑藉其快速便捷的特色化服務成為其中的佼佼者，以他們為代表的一批外資零售商幾乎都以連鎖店的形式覆蓋了上海地區相當大的範圍。 針對外資零售企業在該領域的挑戰，以吳良材公司為代表的上海當地的專業零售商也正在積極開拓一條連鎖特色化經營的道路。吳良材公司在保持公司“以賣帶修”的專業特色服務的同時，發展連鎖經營形式。目前吳良材公司在上海擁有14家連鎖分店，這一數量還將不斷增加，其連鎖特色化經營也已取得了一定的成果。

¨ 主題化商圈的建立

如今，上海地區傳統的零售商業形式——百貨商店正受著各方面，尤其是大型超市、大賣場的衝擊。單個百貨商店很難在這樣的環境下謀求發展。

相應的，如果將地處相同街道相近相連的幾家百貨商店圈起，賦與其一定的主題，配以相應的文化氛圍，形成“商業圈”，做到商業街道的品牌化，其連帶效應對上海地區的零售商業無疑是積極有效的。例如，南京路步行街是以“中華商業第一街”為主題，配以良好的購物環境，以旅遊功能為主，帶動了整個圈內的各個零售百貨店的銷售增長；四川北路將其地理區域內的專業特色店進行串聯，形成專業特色一條街，把價格優勢作為整個商圈的強勢推出；又如淮海路商業一條街以高檔次、高價位為特色，是時尚購物的第一選擇。

零售業態分為四大類進行統計，即：百貨商店、超級市場、專業（專賣）店和其他。

¨ 百貨商店，是指在一個建築物內，集中了若干專業的商品部並向顧客提供多種類、多品種商品及服務的綜合性零售形態。其基本特徵是：①商品結構以經營服裝、紡織品、家庭用品、食品和娛樂品為主，種類齊全；②以櫃檯銷售為主，明碼標價；③注重店堂裝修及櫥窗展示。

這裡的百貨商店，不是指國民經濟行業分類中的“日用百貨零售業”，而是指經營多品種、多門類的綜合性商店，包括大中小型綜合經營的商店。

¨ 超級市場，是指採取自選銷售方式，以銷售大眾化生活用品為主，滿足顧客一次性購買多種商品及服務的綜合性零售形態，其基本特徵為：①商品結構以經營食品、副食品、日用生活品、服裝衣料、文具、家用電器等購買頻率較高的商品為主；②採取自選銷售方式，明碼標價；③結算設在出口處統一進行。

這表明超級市場首先是自助服務的零售商店，毛利低、銷量高，以經營生活必需品為主，種類繁多。統計時將各種類型的超級市場、倉儲式商場和會員式超市列入該類

¨ 專業（專賣）店，是指專門經營某類商品或某種品牌的系列商品，滿足消費者對某類（種）商品多樣性需求的零售形態。其基本特徵為：①商品結構專業性較強，各種不同的規格、品種及品牌彙集，選擇餘地大；②銷售人員有較強的專業知識，能為消費者提供充分服務；③採取定價銷售和開架面售方式。

將專業店和專賣店歸為一類統計僅僅是為了統計操作上的方便，其實專業店與專賣店有本質的區別，前者專門經營某種或某類商品，如時裝店、鞋店、食品店、藥店、書店、電器店、珠寶店等；後者則專門經營某種品牌的系列商品，如海爾電器專賣店、李寧牌體育用品專賣店、格力空調專賣店、蘋果牌休閒裝專賣店等。

¨ 其他業態，指上述未包括的其他業態形式（如便利店、折扣商店、雜貨店、郵購商店等）。關於連鎖店和購物中心問題

需要說明的是，在零售業態分類中，我們排除了連鎖店和購物中心這兩種形式，這是因為：

連鎖店是西方國家零售商業普遍採用的一種有效的組織經營方式。一個多世紀以來先後出現的百貨店、超級市場、方便店、折扣商店等都是獨立於其他類型的零售業態，而連鎖店則不同，既有便利店連鎖，也有超市連鎖，專業店連鎖等。隨著市場細分化趨勢的加劇，不僅在零售商業，在餐飲業、服務業也都廣泛存在著連鎖經營的形式，如我國目前發展較快的超級市場和品牌專賣店，一般都採取連鎖經營方式；又如臺灣除在上述行業實行連鎖之外，還在旅館業、電腦資訊業、外語及才藝補習班等行業都實行連鎖經營。一般而言，連鎖商店是指在核心企業或總店的領導下，由眾多小規模的、分散的、經營同類商品或服務的零售企業，通過規範化經營，以實現規模效益的經濟聯合組織形式。連鎖商店應由若干個分店組成，其特徵是：①經營同類商品；②使用統一商號；③統一採購配送，採購與銷售相分離。

第四節 工業地產

1、工業地產含義

指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建築物和附屬物，有別於住宅、商業和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業類土地上的可建建築物用途有較大的範圍，其中包括工業製造廠房、物流倉庫及工業研發樓宇等。在我國，工業房地產的土地批租年限為50年。

2、工業地產分類

重工業房地產、輕工業房地產、倉儲房地產（物流地產）、自由貿易區房地產（指帶有特殊政策的貿易加工型通用型工業地產）。

3、工業地產特性

投資規模大、快速啟動、提供增值服務、追求長期穩定回報。

4、工業地產的策劃

工業地產策劃是對工業園區或倉儲物流、廠房進行前期考察立項，園區規劃、建設、招商推廣、進駐後物業管理的統籌。

工業地產策劃是區別於房地產、商業地產策劃等的另一新興地產策劃。目前我國的工業地產策劃市場不太成熟，需要不斷完善。工業地產策劃覆蓋我國西南地區、珠三角地區以及長三角地區的多個工業重地。

工業地產策劃，包括戰略規劃、開發運營、投資融資、招商推廣和管理諮詢服務。

5、工業地產開發模式

（1）.工業園區開發模式

目前我國各級地方政府最常使用的工業地產開發模式，也是我國目前工業地產市場的主要載體，其運作主體一般是開發區或工業園區管委會下設的開發公司。

缺陷：不熟悉工業地產的運作方法，項目前期缺乏科學合理的定位與策劃等不足導致其在工業園的整體運作中不夠專業化，致使大部分工業園區閒置與擱荒。

（2）工業地產商模式

指房地產投資開發企業在工業園區內或其他地方獲取工業土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房產項目的營建，然後以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理，最後獲取合利的地產開利潤。

（3）.主體企業引導模式

指在某個產業領域具有強大的綜合實力的企業，為實現企業自身更好的發展與獲取更大的利益價值，通過獲取大量的工業土地，以營建一個相對獨立的工業園區；在自身企業入駐且佔主導的前提下，藉助企業在產業中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業的聚集，實現整個產業鏈的打造及完善。 如上海金山的上海石化工業園區。

（4）.綜合運作模式

指對上述的工業園區開發模式、主體企業引導模式和工業地產商模式進行混合運用的工業地產開發模式。

（5）.私人業主開發模式

目前在小廠房這一塊，私人業主開發佔了很大一部分比例。主要是因為廠房租金持續上楊，其利潤彙報率已經超過商業地產，且操作建設都比較簡單的緣故。但由於工業地產政策的逐步完善特別是工業用地的緊縮，這類開發模式會逐漸減少，再加上私人業主開發的廠房在其設計和配套設施等方面都沒有競爭力，時常也逐漸將其淘汰。

6、工業地產企業盈利模式

（1）.主要以土地溢價增值而獲取利潤

投資開發商在完成項目基礎設施建設後，進行項目主題包裝與概念推廣，實現項目中部分土地或整體土地的轉讓、出讓房地產投資基金或其他專業工業地產投資開發商。

（2）.進行項目開發，通過長期持有經營收益或出售產品獲利

項目投資開發商，或獨立，或聯合，進行項目的整體開發，通過已建成房地產項目的出租、出售或租售結合等方式，實現項目的收益。通常表現為在項目地塊上建造標準的廠房、研發中心、配套服務等設施後，進行已定的產業主題類企業招商引進，從而獲取項目銷售後所帶來的利潤或長期持有項目而取得經營管理收益。如“物流房地產商”普洛斯公司在取得土地之後，進行一級開發包括基礎設施的建設，打造設施平臺，吸引物流企業入駐。普洛斯只作房地產投資開發和物業管理，日常物流業務仍由客戶操作，其本質是開發商而非物流商。星月集團開發的上海松江的“大業領地”等項目亦如此。

（3）.通過與工業企業聯合，按需訂製地產開發模式而獲利

工業地產開發商取得工業用地後，進行項目主題包裝與概念推廣後，與已確定主題的產業企業強強聯合，按產業企業需求量身訂製工業廠房等產品項目，從而實現最低風險下的項目收益。

7、我國工業地產的發展

（1）.我國工業地產的興起

國際經濟發展格局層面：改革開放、敞開國門，融入世界經濟一體化大勢；同時，憑藉低廉的勞動力資源，開放的民族使得世界的製造產業向中國轉移；

國內各個城市經營發展角度：各個城市之間的發展、競爭，促使各個地區都不同程度地加大了招商引資力度，各種形式的經濟技術開發和工業園區以及以主體產業為核心，相關鏈條產業跟進聚集的產業園區層出不窮，在很大程度上拉動工業地產的持續性需求；

政策層面：出於城市經營的戰略性需求，基於城市產業形態的佈局與發展層面的考慮，各類以工業為主體產業形態的城市，都在招商引資環節上對工業地產投資者在政策、稅收、低價等諸多環節上給與大幅度的優惠與支持。

（2）.我國工業地產的發展現狀

1）我國工業地產發展仍處於初級階段，相對西方開發較晚。

地方工業用地：自行發展→規劃發展→導向發展→集聚發展

工業地產的開發和使用仍處於非常初級的階段，以降低投資者的投資成本成為主要手段吸引企業投資落戶，吸引的企業大多是勞動密集型的低端行業，在推動地方經濟發展和提高產業高度集中並沒有發揮出預期的作用和效果。

圈地運動，機構、企業、集體、個人紛紛在圈地運動中謀劃著從工業地產開發獲取豐厚的投資回報，造成土地資源開發速度遠遠超出地方經濟發展實際接納能力，大量的土地閒置、大量的廠房空存，甚至還有部分機構及企業以工業地產開發為名義大量圈地囤積資源，尋求機會以做商用地產投資開發，獲取更高的投資利潤。

2）作為工業地產的載體-工業園的建設中存在的問題

①“明星園區”太少，重複建設嚴重；上海、蘇州、東莞等。“我們希望政府能夠制定一個工業園區的建設標準，給工業園區設一道門檻，來防止園區建設過多過濫。”

②招商引資機制不完善，來者不拒；政府（政績）與入駐企業實現“雙贏”

③貪大求洋，面子工程

④資金供應鏈不完善，融資成瓶頸。

3.工業地產的發展趨勢

1）發展趨勢的影響因素 ①政府政策的影響：監管調控力度加大，有利於工業地產市場的健康規範成熟，有利於吸引外資與可持續發展；通過市場競爭，優勝劣汰，可保存有實力企業； ②市場供求的影響：經濟發展保持強勁發展速度，有利於吸引外資；“世界工廠”的確立，對工業的重視； ③發展模式的影響：模式改變，都是以人性化發展為目標，工業區的發展關係大量人口的生存條件與環境及其發展；可持續發展的節約型模式：充分利用有限的土地優化配置創造最大的效益； ④投資回報的影響：隨著工業地產的不斷擴展，可開發的土地將會越來越少，國家對土地的調控力度將會加大，土地的價值不可避免向上攀升。市場的規範透明成熟將導致競爭激烈化，地產商的投資利潤會有所下降，但從長遠前景來看，工業地產需求強勁，投資回報相對穩定。而工業地產的銷售方式會出現與房地產等有所不同，鑑於土地的升值，競爭的激烈，多數產權持有者不會出售轉為出租，以保其產權的升值持有。隨著需求的增加而地產的有限，地產租金也會不斷上漲。

2）中國工業地產未來發展趨勢 ①政策將強調市場對工業用地的配置作用，促進工業地產價格迴歸到真實價值。 ②國外地產巨頭攜手投資基金聯合進入將成大勢，操作方式將不斷創新。開發模式可以分為兩種：一是定製開發，根據客戶需求制定廠房標準，反租給客戶;二是帶租收購，收購一些帶有租約的好的工業物業產品。這兩種模式共同點是長期持有物業，待價而沽等待上市，通過REITs包裝上市，融到大筆的資金。 ③由於國內全面產業轉移和發達地區總部經濟的規模形成，投資熱點區域將不斷擴大，更多城市將得到發展機遇。

工業地產作為一門產業，有其獨有的商業模式，包括工業地產開發商籌措資金、建設基礎設施、開發經營項目並提供工業地產產業與服務等一系列活動。工業地產業的盈餘體現在能夠快速啟動、以收入抵償支出、並能夠在抵償支出後有剩餘，與此相對應的，工業地產的商業模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務、追求長期穩定回報”的四大特性。

第五節 建築識圖

1、建築圖紙的內容及用途

一套完整的建築圖紙，根據其專業內容或作用的不同，一般包括：

1）圖紙目錄

包括每張圖紙的名稱、內容、圖紙編號等，表明該工程圖紙由哪幾個專業的圖紙及哪些圖紙所組成，便於檢索和查找。

2）設計總說明

主要說明工程的概況和總的要求。內容一般應包括：

A） 設計依據（如規劃限制、設計規模、建築面積以及有關的地質、氣象資料等）；

B） 設計標準（如建築標準、結構荷載等級、抗震要求等）；

C） 施工要求（如施工技術、材料要求以及採用新技術、新材料或有特殊施工的工藝說明）。

以上各項內容，對於簡單的工程，也可以分別在各專業圖紙上寫成文字說明。

3）建築施工圖

包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖和構造詳圖。表示建築物的內部佈置情況，外部形狀，以及裝修、構造、施工要求等。

4）結構施工圖

包括結構平面佈置圖和各構件的結構詳圖。表示承重結構的佈置情況，構件類型，尺寸大小及構造做法。

5）設備施工圖

包括給水、排水、採暖通風、電氣等設備的平面佈置圖、系統圖和詳圖。表示上下水及暖氣管線佈置，衛生設備及通風設備等的佈置，電氣線路的走向和安裝要求等。

2、建築圖紙中的常用符號及圖例

為了保證製圖質量、提高效率、表達統一和便於識讀，我國制訂了國家標準《房屋建築製圖統一標準》，其中幾項主要的規定和常用的表示方法如下：

1）定位軸線

在施工圖中通常將房屋的基礎、牆、柱和梁等承重構件的軸線畫出，並進行編號，以便於施工時定位放線和查閱圖紙，這些軸線就是定位軸線。

定位軸線採用細點劃線表示。軸線編號的圓圈用細實線，在圓圈內寫上編號。在平面圖上水平方向的編號採用阿拉伯數字，從左向右依次編寫。垂直方向的編號採用大寫英文字母，自下而上依次編寫，英文字母中的I、O、Z不得作軸線編號，以免與數字1、0、2混淆。

對於一些與主要承重構件相聯繫的次要構件，它的定位軸線一般作為附加軸線，編號可用分數表示。分母表示前一軸線的編號，分子表示附加軸線的編號。

2）標高

在總平面圖、平面圖、立面圖和剖面圖上，經常用標高符號表示某一部位的高度。各種圖上所用的標高符號如下所示：

標高數值以米為單位（不標單位），一般標註至小數點後三位數。

標高有絕對標高和相對標高兩種。

絕對標高：我國把青島黃海的平均海平面定位絕對標高的零點，其他各地標高都以它作為基準，在總平面圖中的室外地面標高中採用的一般都是絕對標高。

相對標高：除了總平面圖外，一般都採用相對標高，即把首層室內主要地面標高定位相對標高的零點，並在建築工程的總說明中說明相對標高和絕對標高的關係。如室外地面標高-0.450表示室外地面比室內首層地面低0.45米。

3）尺寸標註

施工圖中均應註明詳細的尺寸。尺寸標註由尺寸界線、尺寸線、尺寸起止點和尺寸數字四個部分組成。根據《房屋建築製圖統一標準》規定，除了標高及總平面圖上的尺寸以米為單位外，其餘一律以毫米為單位。為了使圖面清晰，尺寸數字後一般不必註明單位。

在圖形外面的尺寸界線是用細實線畫出，一般應與被標註的長度垂直，但在圖形裡面的尺寸界線以圖形的輪廓線和中線來代替。尺寸線必須用細實線畫出，而不能用其他線代替；應與被注長度平行，且不宜超過尺寸界線。尺寸線的起止點用45°的中粗斜短線表示，短線的方向應以所標註數字為準，自數字左下角向右上角傾斜。尺寸數字應標註在水平尺寸線的上方，垂直尺寸線的中部。

4）常用圖例

名稱

圖例

名稱

圖例

5）建築施工圖的識讀方法

一幢建築物從施工到建成，需要有全套的建築施工圖紙作指導，一般一套圖紙有幾十張到幾百張。閱讀這些施工圖紙要先從大方面看，然後再一次閱讀細小部分，先粗看，再細看，平面圖、立面圖、剖面圖和詳圖結合看。具體說，要先從建築平面圖看起，若建築施工圖第一張是總平面圖，要看清楚新建建築物的具體位置和朝向，以及其周邊建築物、構築物、設施、道路、綠地等的分佈或佈置情況，以及各單元戶型情況；平面圖與立面圖對照，看外觀及材料做法；配合剖面圖看內部分層結構；最後看詳圖瞭解必要的細部構造和具體尺寸與做法。

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