撰文=徐三刀
夜空下的电视塔 / 摄影师：魏鑫
壹|房企过冬
过去，我们一直在讨论问题，房价究竟有没有泡沫，房价脱离购买力，虚高很明显，却又是铁打的泡沫。
回顾一下，2018年第三季度，不管是楼市、债市、股市、P2P、币圈、汇率，每一个能够赚快钱的行业，都过得十分艰辛。面对资产增值远超劳动价值的年代，危机并不一定是坏事，至少让“赚快钱”加进“练内功”，最终“活下去”。
房企在出血，官方在限价，买方在探底。房企预判1.5万/㎡，官方只批1.2万/㎡，买方认为还能够压到1万/㎡。限价给了楼市控温，一个相对便宜的购房机会。因此，即便是再怨天尤人，也无法忽视官方给出的极大优惠。
在点赞的同时，我们不要忽视了一个尖锐的矛盾点，限制房价PK土地收入，两个相对冲，最终会演化成什么？房企牺牲品质，击穿行业底线；土地流拍严重，各方机构看空.....
贰|土地出让
在11月1日，两宗土地成交引起了市场猜想，让土地市场凉里透热：
2018年11月1日，西安辉耀房地产开发有限公司（金辉）竞得西安市矿山路 190.522亩商住用地，地块分为两块，地块一住宅167.648亩，地块二商业22.874亩。
出让宗地位于西安浐灞生态区矿山路以北、华远路两侧，总用地面积127014.99平方米（折合190.522亩，不含代征道路23.086亩、代征绿地6.419亩）。宗地依规划分为两个地块：
地块一，地籍编号为CB2-8-329，净用地面积111765.42平方米（折合167.648亩，不含代征道18.331亩、代征绿地6.419亩），土地用途为住宅、商服（共用宗），其中出让住宅用地106405.41平方米（折合159.608亩），出让商服用地5360.01平方米（折合8.04亩），容积率不大于2.5，建筑密度不大于25%，绿地率不小于35%；
地块二，地籍编号为CB2-8-330，净用地面积15249.57平方米（折合22.874亩，不含代征道路4.755亩），土地用途为商服，容积率不大于4.6，建筑密度不大于50%，绿地率不小于25%。土地使用年限住宅70年、商服40年。
该宗地需建设45000平方米高品质特色酒店(五星级酒店客房不少于500间)，酒店项目建成后，若酒店未达到高品质、酒店建筑面积未达到45000平方米，竞得人需补缴已优惠地价款。
最终，金辉地产以12.22亿元斩获190亩土地，溢价率0%，亩单价641万元/亩，楼面地价3496元/平米！
周边项目：万科金域东郡、林邑、华远海蓝城、恒大名都、东方罗马花园、海璟印象城、蔚蓝人家、上东大道、翠屏湾等。
2018年11月1日，中粮地产（集团）股份有限公司竞得西安市灞桥纺织城78.066亩住宅用地。
出让宗地位于灞桥区纺园六路以南、灞柳一路以东、纺园七路以北、灞柳二路以西，地籍编号为BQ4-12-96，出让净用地面积为52044.09平方米（折合78.066亩、不含代征道路24.75亩、代征绿地16.376亩）。
其中，住宅净用地46529.33平方米（合计69.794亩），使用年限为70年、商业净用地5514.76平方米（折合8.272亩），使用年限为40年，为共用宗。土地用途为居住、商服用地，容积率不大于2.34，建筑密度不大于27%，绿化率不小于35%，使用年限为70年；配建商业12890㎡，配套公建1941㎡。
最终，中粮地产以4.9亿元斩获78亩土地，溢价率32%，亩单价628万元/亩，楼面地价4048元/平米！
周边项目：清凉灞柳、保利林语溪、富力白鹭湾、铁建水岸雅苑等。
中粮集团、金辉地产进入灞河新区-洪庆片区、东二环之后，加持土地价值，无异于给板块房价浇灌铁汁，使之更加稳固。
叁|高溢价率
市场在挤压，如果房企极限利润率都保证不了，房地产就会变成寡头的游戏，利润率极低的房企就会纷纷出局。
利润率高的房企，拼命控制成本，只要不出事就行，因此，我们看到了七千买的洋房楼间距七十米，一万多买的高层，楼间距只有三十米，还在同一小区，业主会怎么考虑？挤压房企，拼命压缩。这种机制没有办法持久，两三年已经影响巨大。
应该说，市场略有下行的迹象，这个时间点能够买地的房企，都是比较看好发展，对于利润率十分自信的房企，比如万科、融创、金茂、金辉等等。唯有顶住下行压力，通过高溢价，才能够顺利过冬。
如果按照三年建设周期来揣摩，2014-2016年，是西安房企的寒冬，即便是全国回暖复苏，西安仍然是一片冰冷，究其原因，就在于土地供给又多又乱又杂。2017-2019年，西安土地市场还会走强，向上的势头不会大改。
只要不是顶风作案，高价拿地。即便是市场一致看空，土地市场无人问津，只要建设周期在，还是可拿地。
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