1、先普及一下“大產證”和“小產證”知識,許多人至今未弄明白。大產證本質上就是“房”或“地”從“無”到“有”的一個初始登記的發證，如同嬰兒出生，發個出生證一樣。開發商在一塊地上建了若干套房屋，這房屋原先地球上是沒有的，現在有了，要取得國家管理機構對其法律上的認可確權，我們把這個認證過程稱之為“房屋初始登記”，把經過確權的結果以頒發房屋產權證形式固定下來。這張證俗稱“大產證”。又因為產權人把它擁有的某套房屋賣給了或“送”給了別人，受讓人也要對其取得的房屋確權，取得法律文書。我們把這房屋的過戶過程稱之為“房屋轉移登記”。登記的過程就是審核的過程。若它符合國家的規定，則對這套房屋的新產權人發證，這個證稱為“小產證”。
2、“開發商拿不出大產證是因為抵押給銀行了”是個混淆的錯誤的概念。首先弄清楚，抵押物是“大產證”？“房屋”？大產證是不能做抵押物的！即便是房屋抵押也不用將辦出的大產證押給銀行的，這點開發商和銀行都懂的。既然交房前就存在抵押了，從開發商角度講，只能是發生過“在建工程抵押”，從購房人角度講，是“預購商品房”的抵押。國家規定，凡是被列入在建工程抵押的房屋不能進行預售，除非銀行對該套房屋先解除了抵押。因為賣給個人，個人完全可以拿它辦“按揭”抵押給銀行的。這會形成一套期房的雙重抵押，是不許可的。
再則，“抵押”不轉移“佔有權”，這是抵押與典當的本質區別。你把房屋抵押給了銀行，你照樣可以使用該房屋啊！
3、抵押不影響產權登記，也不影響交房。交房是房屋的實物轉移，辦證是房屋的權屬轉移，兩者可以有條件地分離，現實中幾乎無法做到同時轉移。房屋買賣，雙方約定的交房條件可以有兩種：一是取得了住宅入住許可證但還沒辦出大產證就交房；二是辦出大產證後的交房。法規上都是可以的。你的屬於哪種，參見購房合同約定。符合約定的就能交房。即便抵押還存在，開發商照樣可以辦出大產證並自己拿著，你按揭的房屋照樣可以辦出小產證你並持有它。辦理了抵押登記後，銀行取得的是“其他權利證明”或“他項權利證明”。用專業術語來表達：產權證發給產權人，“他項權利證明”發給債權人或抵押權人，兩碼事嘛。
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