當今房產對於人們來說雖是硬性需求，但是房價的不穩定性還是讓大部分人感到擔心，房價萬一下降有可能就是幾十年工作的積蓄蒸發了，所以很多人在在買房這件事情上都會十分謹慎。
尤其是房貸問題更是讓購房者頭大，經常會聽到有購房者嚷嚷著：“提前還房貸，怎麼還最划算”、“第幾年還房貸最合適；” “等額本息還款已經還到中期的不適合提前還房貸”等話題。那麼到底房貸是否應該提前還，提前還還款真的有什麼好處？
房貸到底有沒有提前還款最佳時間
我們先假設以商業貸款購房，貸款100萬，還款方式是等額本金，房貸分30年還，現在商業貸款的基準年利率是4.9％。因此就是將本金100萬平均分到360個月（30年*12月），這樣算下來每個月固定還本金2777.78元（100萬÷360=2777.78元），這是一個固定的數字，每個月固定還的本金是不變的，我們再看看每個月要還的利息。
月利率就是年利率除以12，以商業貸款年利率4.9％為例：月利率就是4.9％/12=0.408333％。
假設貸100萬，我們上面已經算出了月利率了，那第一個月你需要還銀行的利息就是100萬*0.408333％=4083.33元。
第一個月還款金額：本金+利息（2777.78+4083.33=6861.11元）
那第二個月的利息呢？其實也是一樣計算的，由於第一個月還了2777.78元本金，這個時候就不再欠銀行100萬了，而是100萬-2777.78=997222.22元。
所以第二個月的利息是：997222.22*0.408333％=4071.99元。
第二個月還款金額：本金+利息（2777.78+4071.99=6849.77元）
由此可得，最後一個月，我們還清房貸的最後一筆錢是：（2777.78+11.34=2789.12元）
算明白了每個月本金和利息的構成，大家是不是發現，銀行的每一筆賬都是清清楚楚計算的，你所支付的每一筆本金和利息，都是實際消費的金額。
你是貪不了銀行一分錢，銀行也貪不了你一分錢。銀行借錢給你，你每佔用一天，就要支付佔用一天的利息。
由此可見，根本不存在房貸什麼時候還最划算。你借多長時間，就算多少利息，無論是在還房貸的第一年、第五年還是第十年提前還貸，你都支付了應該支付的利息，一分不多，一分不少。
那麼到底如何還款才能更加省錢，就需要我們選擇好正確的還款方式，通常有兩種還款方式，就是等額本金和等額本息
還款方式：等額本息、等額本金
通常，當你付完了首付給開發商，剩餘的款需跟銀行借貸。通常有兩種還款方式，就是等額本金和等額本息，這兩者到底有沒有差呢?我們用真實案例來解說:
某某火盤:
建築面積:98㎡
折後單價:毛坯9500 精裝3000
折後總價:931000(毛)+294000(精)
按揭首付:191000(毛坯首付2成)+94000(精，取整)
按揭貸款:74萬(毛)+20萬(精)
毛坯按揭30年，按照基本利率上浮25%(6.125%)計算;精裝貸款10年，按基本利率上浮35%(6.615%)計算。
①等額本息按揭貸款月供為:
前10年月供:4496(毛)+2283(精)=6779元
後20年月供:4496(毛)
總款為6779*12*10+4496*12*20=813480元+1079040元=1892520元。
總利息:1892520元-940000=952520元≈95.25萬!
②等額本金按揭貸款月供為:
毛坯貸款30年的，還款總額為1421763.54元，支付利息款為681763.54元。
精裝貸款10年的，還款總額為249408.33元，支付利息款為49408.33元。
總利息:1421763.54+249408.33-940000=731171.87元≈73.12萬
數據說明真相，如果置業一套約100㎡，單價約12000元的戶型，選擇等額本金方式還款，可以省20餘萬!
既然等額本金比等額本息省錢，為何購房者的潛意識還是會選擇等額本息?一方面是引導的問題，另一方面是如果你選擇等額本金，那麼在前期也許會有壓力。
就比如某某印象98㎡的房源，選擇等額本金的還款方式，那麼第1個月月供5832.64元，第二個月5822.15元……第360個月2066.05元。在第70個月(5.8年)後，等額本金的月供與等額本息的月供持平，之後低於等額本息月供。但是如果選擇等額本息，月供為4496元(毛坯)，與第一個月相差1336.64元。
所以，各位朋友不要糾結什麼時候提前還房貸最划算了，如果你覺得欠著房貸，心裡難受，那麼有了足夠的金額後去提前還貸，也未嘗不可，根據自己的能力量力而為就好。
對於是等額本息還是等額本金的貸款方式，即便是苦點、累點、省點也要選擇等額本金，畢竟能省二十萬呢!而且戶型越大，省的更多!當然，如果覺得壓力太大不能承受，只能選擇等額本息!
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