隨著一系列政府調控措施，中國房價瘋漲的勢頭在2018年不見蹤影，整個行業的基本面也逐漸發生了根本性的變化。
瑞銀報告指出，隨著中國經濟和城市化水平進入特定的歷史階段，中國城鎮住宅的需求將會出現結構性的分化。考慮到城市本身的吸引力和人才引進政策，七大城市群的核心城市將會領跑中國住宅市場未來十年的發展。
從年初開始，Guggenheim中國房地產指數ETF累計下跌接近13%，從側面顯示了中國房地產商的日子“很不好過”。
(Guggenheim中國房地產指數ETF走勢，來源：TradingView，點擊圖片即可輕鬆開始交易~)
地產市場分化加劇 瑞銀指出，分化將會是中國房地產行業未來數年的主旋律。
一方面三大傳統城市群（京津冀、長三角、粵港澳）和四大新興城市群（長江中游、成渝、中原、關中平原）保持了較大的發展潛力。另一方面中國房地產市場的需求總量大概率已經見頂。
（2017-2030商品住宅銷量預測，來源：瑞銀）
瑞銀認為，隨著2017年以來以一二線城市為主的人才引進政策，未來城市新增人口主要將居住在核心一二線城市，從而造成房地產剛需區域也出現較大的分化。瑞銀預計，2017-2030中國城鎮年均住宅需求約為14.1億平方米，而考慮到2017年的商品房實際銷售面積已經達到14.5億平方米，後續出現拐點的可能性很高。
（2017-2030中國新增房地產需求預測，來源：瑞銀）
改善型住宅市場或存機會 瑞銀指出，城市化進程、人口遷移現象和中國人口結構的變化將會決定未來十年房地產行業的市場機會。
中國目前正處於城市化發展的第二階段，這一階段的主要特徵就是居民加速向大城市聚集，考慮到特大城市人口總量目標調控限制，對於核心二線城市將構成利好，區位較為不利的城市將會面對人口淨流出的壓力。
（城市化的不同發展階段與人口聚集效應，來源：瑞銀）
這種人口向大城市聚集的現象在美國和日本發展的過程中也曾經出現過。
（美國、日本城市化進程與人口聚集的關係，來源：瑞銀）
同時，考慮到中國人口的出生率雖然在開放二孩之後出現過明顯的反彈，但是長期來看很難作為利好樓市的基礎因素。自2017年以來一系列主要目標是大學應屆畢業生的人才落戶政策密集出臺，瑞銀認為這一批有較高學歷的人群未來十年或成為支撐當地房價的主力人群。
（人口紅利很難繼續支撐房地產業快速發展，來源：瑞銀）
瑞銀預計，雖然25-44歲的適齡購房人口將會從4.4億下降到3.9億，但35-44歲的改善性目標人群將會從2億上升到2.4億，這也意味著25-34歲的首次置業目標人群將會從2.4億大幅下滑至1.5億。
（中國25-44歲人口數量預測，來源：瑞銀）
瑞銀同時指出，中國未來十年的經濟增長與日本1970-1990經濟穩定增長時期類似，經濟水平的中高速增長也會使得居民財富水平持續提升，改善性住房需求將會持續釋放。隨著城鎮居民戶均居住面積和住房保有量快速提升，剛需“最緊迫”的時段可能已經過去。
（中日GDP增長水平對比，來源：瑞銀）
（中國城鎮居民戶均住房保有量和人均居住面積已經達到日本2008年水平，來源：瑞銀）
核心增長區域：七大城市群 根據中國政府的城市群規劃綱要，未來中國有望形成七大城市群。
（中國政府批覆的城市群建設計劃和潛在規劃，來源：瑞銀）
瑞銀通過研究指出，以長三角、京津冀和粵港澳為代表的三大傳統城市群已經形成了高端產業壁壘，隨著高等教育資源優勢和城市生活的便捷性，高校畢業生留存數量將會成為未來購房的主力人群。
而且隨著政府規劃，三大城市圈內部的交通便利性也將大幅提高，考慮到核心城市高企的房價，周邊中小城市住宅市場或將受益。
（長三角城市通勤時間將會進一步縮短，來源：瑞銀）
（上海與周邊城市房價對比，來源：瑞銀）
而對於成渝、中原、關中平原和長江中游四個城市群而言，雖然經濟仍將保持較快增長，但是受到整體規模的限制，瑞銀最看好的仍然是這些城市群的核心城市。
（新興城市群核心城市GDP增速與平均增速對比，來源：瑞銀）
新興城市群也採取了多種措施來引進年輕人才，瑞銀認為這也將會是支撐當地經濟和住宅需求的重要因素。
同時，隨著中國房地產增長邏輯的變化，考慮到核心一二線城市拿地成本較高，改善型需求對於開發商的產品設計和配套發展要求更高。瑞銀預計頭部公司將會憑藉融資成本和開發經驗獲得更多的份額，行業集中度或將進一步提高。
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