職業|隱形紅利

今天的故事主人公是老鄺的小學同學F女士，她的生活背景跟我類似，也是三十年東山土著，住在父輩名下的改善房+學位房。F同學和先生都是東山口的醫生，但由於她們的買房意識沒有老鄺覺醒得早，錯過了2016-2017年的廣州房價行情。

F同學找到老鄺時，是在某咖啡廳聊天，沒聊幾分鐘，F的先生就因為醫院有事被叫回去。這種情況在接下來的踩盤、網籤、過戶等環節發生了若干次，老鄺不得不感慨年輕醫生的不容易，也切實感受到醫生這個職業最稀缺的資源就是時間。因此建議平時工作忙的小夥伴最好還是找老鄺陪同交易，先不討論房價漲幅多少，最起碼節約交易時間我還是比較確定的。

1、戰略分析

2018年3月時，F同學手頭上現金為50w，雖然他們年收入較高，再等一年可以有更多現金，但她們不多不少因為錯過上一波行情有點焦慮感，因此希望儘快買入自己名下的房子。老鄺分析她們屬於低首付+高現金流的買家，因此建議她們先發揮職業的信用背書，先嚐試融資提高首付。

當時銀行針對她們的職業，可以提供30-50w額度年化6-7%利息的信用貸款，但因為國家嚴查“首付貸”，老鄺把這種借貸給否決了，這種貸款可以作為買完房之後的備選方案。F同學的家人跟我的家人都是老國企思維，非常反對子女買房，因此向其他親戚融資的渠道也行不通。最後F同學找了醫院的同事，不得不承認醫生這個職業的信用背書，她的同事們願意提供30-50w額度年化5%的授信，期限為3-5年不等，隨借隨還。

解決了首付後，老鄺幫她們制定的房源總價為250-300w。由於F同學和先生希望離開父輩的居所，自己搬出來住，因此這套房子具備較高的自住屬性，同時距離東山口最好是20分鐘的通勤，有地鐵通勤更好。

2、房源分析

通勤時間是醫生們最大的痛點，因此近郊版塊我都排除了，同時市區的步梯低首付/零首付增值效率較低我也排除了，因此我給她們圈定的範圍為市區的電梯兩房。在選房的過程中，我們把目標房源圈定為：第三金碧花園 V.S 海印南苑。

第三金碧花園位於工業大道廣佛線二期石溪站上蓋，該地鐵站將於2018年底通車，金碧花園是恆大在廣州的第一個項目，樓齡為2000年左右。樓盤屬於花園式老小區，有著便利的生活條件，較為方便的交通通勤。

我們主要看的是60-70㎡的兩房戶型，這種上車盤小區內供應量較大，2018年03月時單價約3.7-3.9w元，下面的配圖是10月的報價，可以看出今年初的價格已經包含了年底地鐵通車的預期。之所以沒有挑選第三金碧是因為F同學不會用地鐵通勤，同時醫院的停車位非常緊張，她們平時都是出租車通勤，因此樓盤到醫院的距離較遠是最大缺點。

海印南苑位於海印橋腳東曉版塊，樓齡也是2000年，花園不大，但周邊的生活配套非常成熟。步行10分鐘距離有一條地鐵10號線預期，雖然項目目前仍未動工，但老鄺推測應該是在珠江泳場公交站附近有站點。

F同學看中的房源是63㎡小兩房，2018年3月是報價為280-300w，配圖為10月的報價。我們最終選中的就是報價285w的兩房房源，因為出租車通勤約15-20分鐘就能回到東山口，且兼具小部分地鐵利好。

3、實操攻略

有一天，F同學無意中和單位同事聊著買房進展時，得知這套海印南苑的業主就是本單位的另一個醫生，老鄺也不得不感慨緣分的東西就是奇妙。我建議F同學不要衝動馬上約業主見面，先從側面

根據業主的實際情況以及我們的籌碼，我幫F同學制定了詳細的談判策略，中間的談判過程略去不表，我說下最後的結果。成交價由285w降為276w，滿五唯一節省1%個稅，七成貸款且免費返租6個月給業主，三成首付82.8w分期支付，其中50w過戶當天付清，另外32.8w無息分三年支付。由於買賣雙方互相信任，因此也無需定金，同時老鄺找了熟人直接網籤節省了中介費。

F同學對於這筆交易還是比較滿意的，一來她選中了適合自住的房源，二來她只需要付50w現金就可以撬動一套276w的資產，算上稅費成本的首付比例僅19%，雖然未來三年的還款金額較大，但她們的現金流是能夠覆蓋的，再不濟她們還可以通過銀行信用貸或者同事的授信撐過去。

4、信用的重要

今天的買房故事極具偶然性，中間的選房邏輯和實操經歷非常個性化，老鄺要再次感謝願意讓我寫出買房故事的客戶。同時我要強調，廣州的房子有缺點也有優點，沒有最好的只有最適合你的，談判+實操交易都會根據雙方的籌碼而出現不同戰略及對策，各位小夥伴不要指望完全模仿別人的經歷。

老鄺之所以願意寫出這個故事，是因為這個案子讓我印象很深，我一直信奉現金+信用=購買力，現金就是你的工作帶給你的收入，而信用則需要你日積月累的“個人品牌”。好的信用除了銀行給你批的貸款，還有職業帶給你的信用背書，現在這個時代，我相信沒有太多人可以向同事融資30-50w，而且週期是3-5年。

在這個案例中，F同學的醫生背景給了她很多隱形福利，無論是銀行信用貸、同事間融資，還是交易對手的放心程度，都讓她輕鬆面對這次交易。額外提一句，銀行不到一週就批了F同學的房貸，真的可以說是“閉著眼睛批”，整個交易流程不到2周完成過戶，創造了老鄺的最快交易記錄。

老華的三元理論是老鄺的財富價值觀，其中第一元實業現金流永遠是最重要的。我堅信事業+投資是家庭財富的雙引擎，兩者沒有輕重之分，只有兩方面都強悍，實現雙輪驅動才能讓家庭資產不斷上升。不要被市面上的藉藉借魔幻之道矇蔽雙眼，努力提高現金流才是王道。

總結

目前的廣佛房地產市場依然是下行週期，這個冬天才剛剛過半，此時不宜輕舉妄動，但不代表我們沒事可做，此時更應該積極的踩盤去了解市場，或者靜下心來多學習。

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