撰文=徐三刀
—壹—
第四季度土地市场很热闹，一连串新区刷新地价，接着又爆出地王两家，让市场目不暇接。
11月份，注定鼓声急促，为了完成土地任务，供需必须打开，一边是高陵土地流拍，难掩郊县土地价值遭受考验的事实；另一边是爆发地王，亩单价、楼面价、总金额三重突破。郊区偏冷，主城偏热，西安土地市场变成了一个扭曲的面容。
11月以来，中粮地产在纺织城拿地78亩，金辉地产在矿山路拿地190亩，中瑞凯达在浐灞拿地149亩，金泰恒业在东二环拿地388亩，中铁&绿地&西北航空等在秦汉拿地500余亩，重庆东原&成都华宇在沣东拿地110亩，紫薇地产在高新三期拿地152亩，西安饭庄原址拿地......
与10月份相比，十一月份土地市场明显要火爆不少，10月份土地市场经营性用地供应仅为1644.89亩，成交仅为611.97，环比下跌47.96%，截止1500亩+，如果成交量接近第二季度成交高峰期。
在11月份土地热潮之中，除了西安金泰恒业48亿元拿地之后，还有一宗土地成交信息聚焦了市场关注，西安饭庄原址摘地。
有人深感疑惑，西安饭庄原址摘地，7182万元/亩，楼面价21332元/平米，究竟算不算地王？
—贰—
据西安饭庄官网称，国际餐饮名店、中华老字号、陕西省、西安市首批非物质文化遗产名录保护单位西安饭庄创建于1929年，1958年由西安市西大街三道巷迁至东大街现址。
建店伊始，即有“东钟西鼓、青龙白虎、香菜热汤、西安饭庄”民谣流传于世，在近一个世纪的发展中，西安饭庄始终以“食领三秦”、继承和弘扬陕菜为己任，不断致力于陕菜的挖掘、传承与创新，素以“陕西风味大全”闻名于世，迄今已有83年的辉煌历史。曾接待了一系列重要领导（过于敏感，略有缩减），上世纪70年代，文坛泰斗郭沫若题写了店名。
▶东大街-西安饭庄原址
▶土地信息：宗地位于碑林区菊花园以东、东大街以南、章府巷以北,地籍编号为BL4-7-86，净用地面积为4672.35平方米（折合7.009亩，不含代征道路3.676亩）。用地性质为商业用地，容积率不大于5.05，建筑密度不大于79.4%，绿地率不小于16.5%。土地使用年期为40年。
▶特别约定：该宗地为西安市碑林区东大街综合整治改造项目用地,竞得人需在竞得土地之后2日内与西安市碑林区东大街改造协调工作领导小组办公室签订《东大街综合整治改造西安饭庄改扩建项目商业安置用房回购协议书》，该回购协议与《国有建设用地使用权拍卖出让成交确认书》一并签订，其协议事项与本中心无关，出现纠纷，由竞得者与西安市碑林区东大街改造协调工作领导小组办公室依法协商解决。
▶经西安市国土资源局审定，宗地竞买保证金为人民币10700万元，拍卖起始价为人民币21230万元，增价幅度为人民币600万元。宗地按价高者得为原则确定竞得人。
—叁—
如果说，金泰恒业竞得原监狱388亩商住地块，猛砸48亿元，算是地方国企为了土地市场投了坚定一票。西安饮食股份有限公司原址摘地，一亩地达到了7182万元/亩，为了饭庄扩建埋单，却只能算为自己埋单。
与金泰恒业刷新东二环地价想象相比，西安饭庄尽管亩单价、楼面价突破天际线却注定不会有任何炒作发挥余地。
起始价：21230万元，竞买保证金：10700万元，成交价格：21230万元。面积核算：安置建筑面积13645万元，回购安置用房总价6140.25万元。规划总建筑面积35000平米，地上计容面积23597万元，扣除安置面积后开发面积剩余9952平米，折算土地剩余土地面积2.956亩。亩单价：7182万元/亩，楼面地价：21332元/平米。
其一，自拆自建，西安饭庄近百年的老字号，在东大街已经存在了半个世纪，价值已经超越了土地款；其二，地块太小，净用地面积为4672.35平方米（折合7.009亩，不含代征道路3.676亩），即便是单亩达到了7182万元/亩，总价也只有21230万元。
其三，钟楼商圈商业用地，土地使用年期为40年，又在钟楼商圈，不足以吸引市场火力。何况在西安饮食股份有限公司原址摘地之前，西安已经诞生了两次高价商业用地，2012年苏宁生活广场拿地1959万/亩（东新街），2018年9月荟悦广场2466.76万/亩（东新街），如果将西安饮食股份有限公司摘地算在内，西安商业摘地已经刷新三次高潮！
但没有一次激起市场炒作的情绪，更没有一次成为楼市上涨的信号，只能说是钟楼商圈特殊情况，高价商业地此起彼伏。
近期，西大街百盛“谢幕”，西安城墙内商圈沉浮之变，又一次引起了人们对于“内城衰败”的关注，过去年销售百亿级的商圈，如今已经开始走下神坛，新玛特、唐城百货、大洋百货、东大街百盛、伊时达等等商业关门歇业，为钟楼商圈存废和变革敲响了警钟。
交通环境、商业产品、主力店引进、消费场景等等要素，钟楼商圈似乎积重难返，尤其是在“多中心化”的时代，西安城市发展进入“离心期”向“扩散期”过度，西安商业资源高度分散， 未来想要激活钟楼商圈绝对不是简单改造。
与其在城市肌理上大拆大建，不如构建钟楼商圈“新内涵”，2018年初“西安城三区重组”的提法虽然有些过气，但还是值得一试。（请参照：城市战争，西安城三区重组,挽救“内城衰败”!）
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