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房哥問答
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問：剛入手華遠楓悅二期，點評一下後期發展，地下車庫多錢合適？
答：很多楓悅的業主擔心的還是周邊環境，包括未搬遷的建材市場以及紅旗鐵路專用線，鐵道停用已有進展，但拆遷還沒有消息，至少要等到西航北卸油站和中轉油庫建好後才會拆除，建材市場幾年前傳聞說要往原點新城搬，但現在沒有任何進展。
楓悅一萬出頭的價格很划算了，靠近大明宮萬達附近的中海，正榮，旭輝基本都在一萬三朝上了，華遠楓悅去年8月的時候4號樓價錢都已經賣到了13000塊；
車位價格這塊，由於是開發商自己定價無法判斷，我此前統計到的周邊小區帶產權車位均價在15萬左右（非機械）。
問：綠城全運村一萬毛坯住宅，值得入手嗎？
答：投資還是自住，這個對於選擇全運村的很重要；雖然有2021年全運會和奧體中心，地鐵14號線的因素加持，但目前周邊除了村子和農田，啥配套都沒有，自住三五年內生活是很大的問題；
但全運村本身小區品質不錯，戶型綠化物業也都位置綠城的高水準，一萬出頭的性價比確實挺高，對於在區域內考慮投資，短期內不住的可以選擇，同期備選的還有華潤未來城市，以及價格更低的匯悅城和綠地璀璨天城，楓林九溪；
不過如果和濱江翡翠城去比，那就強太多了，涇河無論是規劃，定位，距離市區遠近，投資前景，人口，各個方面比港務區還是差太多了。
問：分析下萬景荔枝灣，帶學位一萬二值得入手嗎？
答：在周邊海亮德文郡，萬科城潤園，雅居樂湖居筆記等一線開發商均價還在一萬出頭的時候，萬景就賣到了一萬二，並非交通地鐵商業上的優勢，大家都沒有，學府大街周邊能看到的除了郵電和政法的校區，剩下的都是大片農田；
鐵一中湖濱小學確實是小區的配建學校，辦學性質為民辦，經長安區教育局2018年1月正式審批。辦學規模為每級開設6個班，共36個教學班，委託西安鐵一中管理，獨立辦學；
最早在16年的5月，常寧新區管委會，開發商和鐵一中三方代表簽訂的協議中有這項特別規定，即學校優先解決荔枝灣投資項目的業主子女入學，業主身份由企業認定，學校具體審核，但此後業主多次投訴開發商捆綁學位銷售車位；
加上現在西安禁止以開發商承諾買房上學，所以如果要以高價買，務必看清楚書面入學協議，同時去學校進行核實。
問：17000塊想買億潤領城，帶交房口碑不好，你覺得怎麼樣？
答：看到這個價格讓人有點醉，要知道按照西安的房價，一萬七都可以在高新核心買保利天悅，或者曲江滻灞洋房隨便選了；但偏偏是一個口碑極差，且處於城西老城區的小開發商賣這麼貴；
首先即便是遠東二小的學區，一萬七的價格也是吃人，城西目前在售項目藍光，德傑，當代，君合天璽的新房均價也就一萬出頭，且可選房源很多；何必去看一個小開發商的天價二手房，位置上大慶路上沒地鐵，沒商業，還挨著鐵路，周邊村子林立；
口碑上年初億潤花園交房，小區內部違規建設兩棟別墅，交房延期三個月，開發商為了避免延期賠償，在無兩書一表，沒有消防，沒有綠化，沒有大門的情況下，強制交房。
問：萬科翡翠國際超高層作為投資值得嗎？
答：應該說大部分買這裡的都是作為投資，超高層聽著洋氣，實則是4T10戶高密度的住宅，一共規劃了四棟，樓下帶兩層底商；
先不說別的，自住早上等個電梯下樓都費勁，這種樓你得有個好身體, 老人，小孩，孕婦就算了；但位置確實很高，價格也低於住宅，70年產權，附近還有地鐵和曲江二小；
相比較區域內40年產權的商業公寓，確實性價比挺高，轉手稅費低還能落戶，但確實買的人挺多，中籤率不高，需要提醒的是70年產權的佔購房名額。
問：曲江二期的千林郡求分析，好像還沒有學校？
答：千林郡算是區域內比較早的小區了，放在現在看位置當然沒得說了，不僅跨過三環就是曲江一期，小區對面就是金輝環球廣場商業，這裡也是目前曲江二期能看到最大的商業綜合體，周邊的金乎沱國際買菜遛彎也非常便利；
在加上地鐵四號線即將開通，一公里外地鐵口步行大概15分鐘，小區交房後的綠化做的也不錯，目前網上在掛的二手房均價已經到了15000塊朝上；但需要提醒的是，雖然叫曲江千林郡，這裡並不歸曲江管；
小區路東為曲江新區，千林郡所在的路西歸長安區，在學區劃分上歸航天基地管委會所屬，但業主落完戶後才發現，航天所轄屬的一小二小不能上，目前被劃屬為北里王村小學，即便離千林郡一路之隔就是金乎沱小學。
此外，航天大道以北的五個小區——曲江觀山悅、卡布奇諾、曲江瀾山、西延瀾山以及曲江千林郡，近萬戶都被劃分在這個小學，但北里王村小學每個年級只有兩個班，容量遠遠不夠，所以上學是個難題。
問：西影路的亞鴻時代廣場小公寓值得投資嗎？
答：如果沒有金泰48億拍下青龍寺388畝地的事兒，這可能就是普通地鐵口的一個公寓，還是小開發商的；但現在亞鴻的背後就是青龍寺地王，同時又佔了地鐵口，周邊生活交通一應俱全 ，滿足公寓投資中，對於交通，人流量和生活便利度的要求；
但是畢竟公寓是40年產權，交易稅費高，後期轉手難，漲價空間不大，加上很多小開發商做的，交房後沒有維護，容易成為商住混用的工作室集中地，流動人口太多；因此能掙的還是租金，亞鴻隔壁帶裝修的65平，目前的租金約1800塊。
問：第一次留言，問下房哥單身自住買喬布斯二期值得嗎？
答：雖然已經買了，但一萬八這個價格確實很高了，這個地方就在我家附近，合生國際東側，以前叫德方青年公寓，後來不知道為什麼就掛上喬布斯的名字；
整個小區共二期，一期前陣子剛剛勉強交房，開發商資金倒是正常，但倉促交房，小區大門都沒建好；
（喬布斯公館二期實景）
由於小區密度非常大，基本沒有綠化和活動空間可言，只有售樓部門口可憐的幾棵樹；二期更加靠近二環，最北側戶型可直接看到漢城湖，還是呈L型分佈的高密度公寓樓，小區內部空間同樣倉促，目前主體基本完工；
不過這個周邊生活確實一應俱全，附近各個小區底商人流密集，吃喝玩樂一應俱全，交通還算方便，門口26，302路公交都有，以後還是好出租的。
問：中鐵建花語城除了位置外，分析下開發商本身和物業？
答：作為老牌央企，中鐵建是很有實力的，無論是房子質量還是開發商經歷遍佈全國，此前在西安已開發的小區包括位於高新的中國鐵建瑞園、位於曲江的中國鐵建梧桐苑以及中國鐵建國際城項目，也就是現在的萬科翡翠國際；
西南公司開發的主要是城東的花語城也叫青秀城，以及大明宮的西派國際，花語城一直是主打性價比+地鐵口，雖然咸寧東路周邊環境一般，但一萬出頭帶裝修的價格確實划算；
西派國際已經是大明宮板塊目前售價最高的項目了，高層+洋房+大平層+別墅，均價已經過了17000塊；語系列在全國已經開發了12個城市；
西安的花語城是13個，北京，長沙，成都交房後的口碑都還可以，物業無法評判，開發商在西安沒有落地項目。
問：中南樾府容積率2.5，感覺樓間距很小，對生活有什麼影響？
答：西安很多高低配的小區都是洋房樓間距較大，高層一般；開發商目的還是為了高層平衡現金流、洋房提升項目溢價，僅今年西安上市的小區中，已經有過半是高低搭配的了；
高低搭配的小區裡，雖然看著容積率低，但很多高層的空間是很侷促的，洋房部分雖然間距大，但還包括一樓私家花園的面積；看容積率指標不如看建築密度，一般不高於25%；
大部分在售的高層小區，除樓王外，樓間距都在35-40米之間，算是最低標準，雖然符合國家規定的冬至日不少於 1 小時的採光，但實際的間距還是緊張的，所以一般建議樓層選高一點，好在中南樾府高層只有26層，遮擋不多。
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