——房地產企業所得稅“稅負重”？“9個稅務籌劃點”支招！——
房地產開發企業不同於其他行業，一是資金投入巨大、二是開發到銷售週期較長、三是開發成本受國家宏觀調控的影響比較大，這就決定了房地產的稅收籌劃也是與眾不同。雖然國家為調控房地產市場出臺了很多政策，但是改變不了房地產企業作為財政稅收支柱產業的地位，所以房地產企業涉及的稅種多，納稅額巨大，稅負繁重，其中佔比最大的就是企業所得稅。因此，做好房地產企業的稅收籌劃尤為重要。
——房地產企業所得稅籌劃可以從以下“9個方面”進行考慮：
1、檔案資料的管理與籌劃。
房地產企業的企業所得稅的稅收籌劃，首先要進行成本計算的籌劃，而成本計算的主要內容，就是“面積”的籌劃，“面積”決定企業的當期成本，“面積”是稅收籌劃的首要任務。開發項目的規劃用地，規劃的面積、測量面積之間存在必然聯繫，在一定程度上制約者開發成本的核算。我們在進行稅收籌劃時，應當高度重視各項政府批文的“面積”，稅收籌劃必須圍繞政府批文展開。
房地產企業取得的各種政府批文直接影響到成本、費用，如《建築工程規劃許可證》直接約束了建築面積，從而影響成本、費用，所有的稅收籌劃都不能脫離政府批文的限制，財務人員應當掌握政府批文的主要內容，做好“面積”的稅收籌劃。
（1）外部檔案資料的管理與籌劃。做好《土地使用權》、《建築工程規劃許可證》、《建築用地規劃許可證》的外部相關批文的管理，瞭解各項批文之間的相關性，以及對成本、費用的影響。我們財務部門還應當掌握建設項目監理等相關方的資料，如施工進度決定施工成本，而施工進度的確定，必須得到監理方的認可。
（2）企業內部檔案資料的管理與籌劃，做好《建設項目的招標書》、施工企業的投標書》、《建設項目預算書》、《建設項目決算書》等施工資料的管理。建設項目的工程預（決）書在施工和金額上都存在差異，特別是工程決算書金額大於工程工程預算書金額時，進行稅收籌劃，就應當分析其成因，找出工程決算對成本、費用的影響。
2、開發項目的開發週期的稅收籌劃。
開發企業必須合理籌劃開發項目建設週期，同樣一個開發項目，由於工程施工順序、施工週期的不同，開發成本、費用支出也完全不同。《國家稅務總局關於印發（房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法）的通知》國稅發（2009）31號文第十一條規定：“企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本。”第十二條規定：“企業發生的期間費用，已銷開發計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅准予當期按規定扣除。”
我們在核算土地出讓金等前期費用時，應當根據建設說明規劃，將建設項目合理劃分不同的建設週期，優化期間費用支出，合理分攤共同費用，儘可能地增加前期成本、費用，增加企業所得稅前扣除項目。例如，建設項目前期施工的範圍越大，其相應的配套支出就越多，成本、費用也就會相應增多。因為稅務部門無權干涉建設項目的施工順序和步驟，施工順序是由房地產企業自行決定的，建設房地產企業應當採取兩端開工的方法，提前扣除共同費用。
3、利息費用的稅收籌劃。
國稅發（2009）31號文第二十一條規定：企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬於財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。我們應當注意的是，企業集團統一貸款，貸款利息在集團內部分攤，分配的利息應當同使用的資金額度與時間相一致，利息分配的方法已經確定，就不能隨意變更。
銀行貸款利息的稅收籌劃還要考慮利息費用的資本化問題。房地產開發企業會將一部分開發項目用於出租或自用，形成企業的固定資產。這部分資產相應分攤的利息支出，可根據《中華人民共和國企業所得稅法暫行條例》第三十七條的規定處理：“企業為購置、建造固定資產、無形資產和經過12個月以上的建造才能達到預定可銷售狀態的存貨發生借款的，在有關資產購置。建造期間發生的合理的借款費用，應當作為資本性支出計入有關資產的成本。”因此，房地產開發企業的固定資產所負擔的貸款利息，就不能在當期扣除。
4、“預提費用”的稅收籌劃。
房地產開發企業的性質決定，對一些費用的資產需要進行預提，如規劃設計費、廣告費、開發項目的配套費等支出，房地產企業的財務人員往往重視“預提費用”的計提，而不重視“預提費用”的清理。合理的“預提費用”可以減少當期應當繳納的企業所得稅，但是在企業所得稅彙算清繳時，該項費用在當年不能及時支付，就應當及時衝回，如果年末彙算時不及時衝回，“預提費用”科目期末就會形成貸方餘額，成為稅務稽查的目標。如某房地產開發公司。2007年1月5日預提綜合地價7560000元，計入當期開發成本，由於各種原因該項“預提費用”當期未支付，2008年被稅務稽查查處，補繳企業所得稅。因此，我們要合理籌劃各項“預提費用”，即要達到節稅的目的，又要減少不必要的損失，
高度重視開發項目的竣工決策。我們一些財務人員往往不重視對開發項目後期成本、費用的清算，以至於成本、費用不能及時進入當期成本，多繳企業所得稅。如開發項目後期的環境綠化支出，綠化的苗木不可能全部成活，需要不斷地補充苗木，維護時間較長，稅收籌劃時，就可以合理預估綠化支出，及時取得發票，及時結轉成本。
5、甲供材料的稅收籌劃。
房地產企業提供建築材料用於開發項目，通常稱作甲供材料。房地產企業採取施工企業包工包料施工，還是採取甲供材料，除考慮材料的採購成本外，還要考慮兩者之間的稅收負擔差異。
施工企業包工包料進行施工，按照稅法繳納營業稅；甲供材料，材料供應商需要繳納增值稅，營業稅與增值稅的稅收負擔方面稱作較大差異，這種稅負差異，必將影響到開發成本。因此，稅收籌劃時應根據不同的施工材料，分析甲供材料是否具有成本優勢，採取不同的稅收籌劃方案。
6、開發項目變更的稅收籌劃。
房地產企業由於規劃的變更等原因，建設項目經常發生施工項目的改、修、重建。由於原有建築可能已經拆除，無法看到原物，這些施工項目在開發項目完工以後就無法考察，如小區道路的改變、屋面的返修、牆體外觀的更改等。因此，就會出現一個建設項目重複多次施工、重複計入成本的現象，就需要真實可信的資料來證明前期投入。
我們在進行稅收籌劃時，要切實做好相關檔案資料管理，充分證明成本項目的存在，保證設計圖、工程施工合同、工程預算書、施工圖、工程竣工結算書、施工監理書等施工資料所反映的內容相一致，對拆除的建築物應當保留原物的影像資料，以備稅務稽查部門檢查。
7、非可售面積的稅收籌劃。
雖然房地產企業的可售面積不能突破國家有關部門的立項審批書規定的面積，但是高檔車開發企業由於受利益的驅動，擅自增加樓層、修建地下車庫、倉庫、增加建築面積的現象比較普遍，這部分增加的面積一般都不能取得產權，因此，在統計這部分非可售面積時，要仔細認真，切不可馬虎大意。
8、開發項目竣工決算的稅收籌劃。
房地產企業在開發面積較大時，通常採取分期開發的方法。有的房地產開發企業對各期建設項目分別建賬單獨核算，分別進行竣工決算。由於房地產企業的企業所得稅實行預繳，因此，就應對開發項目的開工時間和竣工決算進行稅收籌劃，當預繳企業所得稅大於企業應交企業所得稅時，就應及時向稅務機關申請退還企業多繳的預繳企業所得稅；當預繳企業所得稅小於應交企業所得稅時，就應合理延緩開發項目的竣工時間，追求利益的最大化。
9、分包工程的稅收籌劃。
在房地產企業施工中分包工程項目佔有很大比重，如項目的規劃設計，銷售籌劃等開發項目，房地產如此運作，有其自身經營的需要。同時也是稅收籌劃的需要，由於一部分承包企業的實際稅負比高檔車開發企業的實際稅負低（承包企業享受各種稅收優惠政策），房地產開發企業就可以通過返利等各種經濟手段，降低企業所得稅實際稅負，實現投資收益最大化，這是目前採用比較普通的稅收籌劃方法。
採取上述的稅收方法需要注意的是，房地產企業與項目承包企業是否構成關聯企業，如果是關聯企業的話，根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第六章的“特別納稅調整”的有關規定，房地產企業及其有關聯企業之間的交易即為關聯企業交易，需要進行“特別納稅調整”。《中華人民共和國企業所得稅法》第四十一條規定：“企業與其關聯方之間的業務往來，不符合獨立交易原則而減少企業或者其關聯方應納稅如或者所得額的，稅務機關有權按照合理方法調整。”這一點應當引起我們高度重視。
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