#对话冯国亮# 买房时应该考虑哪些因素？一二线城市的投资逻辑有什么区别？房价年底打折大促是否应该进场？
各位学友、各位读者，大家好，非常高兴做客今日头条房产微访谈与大家交流。
分析置业最佳时机节点，我们首先要看政策与市场状态，7月31日会议定调坚决遏制房价上涨后，房价上涨预期有了显著改变。市场观望情绪增强，投资投机热情下降。部分开发商及投资者关于调控政策放松的预期落空，房企急于回笼资金，开始降价促销。
其次要结合具体区域和产品供应情况而定，以北京为例，下半年以来已经进入了“限竞房时代”。当前限竞房的价格水平，基本是在同区域商品房价格的7-8折，可以说，在2018年和2019年，你可以买到2015年前后价位的房产，这样无论如何都是安全的。在北京今明两年想购买新房的刚需和首改购房者可以把握“限竞房”的机会。
尽管楼市入冬，投资型需求受到政策严厉压制，而自住型需求还会陆续入市，有潜力的区域及产品销售情况依然不错。
至于说买不买，还要结合城市波动情况及自身需求，以前有过明显回落的城市，市场相对稳定，产品供应充足，年度开发商促销有一定程度优惠，可以在自己满意的区域内择优选择。
而刚刚开始回落的区域，眼下楼市正逐步进入“买方市场”，购房者心态不急，很多开发商都在打折促销，房子促销增多，后续房价还有一定回落空间，这样的区域晚一些入市也无妨。
不过如果你想捡漏投资，此时切莫盲目入场。一方面，各地楼市波动周期不尽相同，另一方面这一轮调整过后，区域价值很可能会逆转，以前的逻辑与经验会失效，因此可以观察一下政策与区域发展形势变化。
也许你追不上房价上涨的速度，不过你还是可以跟上房价启动的速度，投资者要克服买涨不买跌的心态，耐心等待政策风向转变信号。也就是说，房价短期涨跌并不是你出手的标志，政策才是关键。房价步入上涨区间的前提是政策利好，以及群众预期转变，只有积攒够了上涨的动能之后，房价才会启动上行。
下半年七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动，在北京、上海等30个城市先行开展，各地都出台相关措施在落实中，这次调控严厉程度高过以往，可以说是史无前例，不过总体上目前还没有覆盖三四线城市。
年内全国房地产调控次数超过405次，较2017年同期上涨近8成。调控的结果众目共睹，楼市“金九银十”黯然收场，10月成交不及月均水平，近六成城市住宅成交面积10月环比下降。可以说，在诸多内外因素的综合作用下，使得10月全国房地产市场整体退热，各线城市均稳中有降，由此可见，认清政策方向，紧跟政策至关重要。
一线城市楼市是风向标，是标杆，北上广深房价水平是各区域的房价之锚，如果一线城市能稳住，那么其它热点城市的房价也不会有大幅的波动，因此本轮房地产调控抓住龙头，北京、深圳和上海调控政策从严，使得市场回归常态，并略显冷清。
本轮调控中，二线城市调控政策收相比一线城市而言较为宽松，而且天津、西安、成都等地通过人才落户新政方式，更是等同于变相放松了调控，这线城市鉴于需求依然旺盛，因而此前楼市还未像一线城市一样出现明显回调。
上半年大部分三四线城市基本没有出台严厉的调控政策，而且去库存政策并没有退出，因此市场异常火热，下半年以来，局部过热区域的调控政策才有所收紧，明年三四线城市楼市将步一二线城市后尘，进入下行区间。
调控政策的方向是，前期调控较多采用限购限价限贷等行政措施为主，而从长期来看则会向综合施策转变，形成包括金融、土地、财税、住房保障、市场管理等一揽子政策工具，实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。
在长效机制建设方面，一线城市已经走在前面，北京和深圳均已发布中长期住房规划，租赁房、共有产权房等陆续落地实施，而其它城市，尤其是三四线城市，目前住房制度转变还相对滞后。
鉴于此，我们在投资房产时，需要考虑地方政策及市场状态，之前我曾发过一篇文章《楼市入冬，这三类区域房产仍值得买》，从周期角度来看，不能再笼统用一二线、以及三四线城市去做区分，而应该分为已经出现回落调整的城市区域：北京、环京东部南部、厦门等；新近出台严厉调控政策的城市：深圳、沈阳等；房价涨幅较大、尚未调整且未出台调控政策的城市：大部分中小城市。
就时机而言，已经历过明显调整、且具有中长期投资价值的区域仍值得考虑，比如说北京和环京区域，今年和明年的机会都还不错。
从趋势来看，未来几年房产投资应该回归大城市及周边区域，也就是几个大的都市圈，毕竟推高房价的背后是资金流、人流和产业流，而优质的人才、资金、产业与资源大都会流入这些都市圈。
可以重点考虑粤港澳大湾区、长三角都市圈、京津冀都市圈、成渝都市圈、郑州都市圈、武汉都市圈，由于各种限制政策短期内很难取消，因此首先考虑资格问题，其次再就近考虑投资区域。
需要注意的是，如果不是专业投资者，不建议随便在全国各地投资房产，往往人生地不熟，很容易选错或难以管理，从而造成不必要的损失。
粤港澳大湾区的珠海、佛山、中山、东莞等地，环沪的苏州、南通、嘉兴等地，环京北三县和南三县，这些区域都会成为深圳、上海和北京大都市圈的一部分，未来必然会有很大的升值潜力空间，值得考察。
昨天也有学友问北京房价趋势，北京二手房价格已从去年高位回落约两成，还有多大下降空间？
去年3.17新政过后，北京房价有了明显回调，今年四五月份出现一波回暖，如今仍在二次探底阶段，主要是政策依然处于紧缩状态，价格较低的限竞房大规模入市，以及预期仍不明朗等因素所致。
与以往不同，本轮房价出现三波上涨，回调也不会一步到位。在不发生系统性金融风险的情况下，房价持续回落幅度不会超过三成。总体看，利空出尽，需求依然旺盛，明年市场平稳值得期待。只要政策有所放松，房价依然会重新步入震荡上行的状态。
从中长期来看，北京房价上涨的压力依然很大，要把房价涨幅控制在合理区域，还需要加快长效机制建设才行。
短期内应该不会再出现抢房现象，因为下半年以来老百姓的预期已经出现了变化。
上半年杭州、南京、成都、西安等城市因为限价导致一二手房倒挂而出现过抢房的情况，有的价差过万，因而一房难求，如今市场已经步入下行区间，持币待购者越来越多，因此短期内再出现抢房局面的概率很小。
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