#對話馮國亮# 買房時應該考慮哪些因素？一二線城市的投資邏輯有什麼區別？房價年底打折大促是否應該進場？
各位學友、各位讀者，大家好，非常高興做客今日頭條房產微訪談與大家交流。
分析置業最佳時機節點，我們首先要看政策與市場狀態，7月31日會議定調堅決遏制房價上漲後，房價上漲預期有了顯著改變。市場觀望情緒增強，投資投機熱情下降。部分開發商及投資者關於調控政策放鬆的預期落空，房企急於回籠資金，開始降價促銷。
其次要結合具體區域和產品供應情況而定，以北京為例，下半年以來已經進入了“限競房時代”。當前限競房的價格水平，基本是在同區域商品房價格的7-8折，可以說，在2018年和2019年，你可以買到2015年前後價位的房產，這樣無論如何都是安全的。在北京今明兩年想購買新房的剛需和首改購房者可以把握“限競房”的機會。
儘管樓市入冬，投資型需求受到政策嚴厲壓制，而自住型需求還會陸續入市，有潛力的區域及產品銷售情況依然不錯。
至於說買不買，還要結合城市波動情況及自身需求，以前有過明顯回落的城市，市場相對穩定，產品供應充足，年度開發商促銷有一定程度優惠，可以在自己滿意的區域內擇優選擇。
而剛剛開始回落的區域，眼下樓市正逐步進入“買方市場”，購房者心態不急，很多開發商都在打折促銷，房子促銷增多，後續房價還有一定回落空間，這樣的區域晚一些入市也無妨。
不過如果你想撿漏投資，此時切莫盲目入場。一方面，各地樓市波動週期不盡相同，另一方面這一輪調整過後，區域價值很可能會逆轉，以前的邏輯與經驗會失效，因此可以觀察一下政策與區域發展形勢變化。
也許你追不上房價上漲的速度，不過你還是可以跟上房價啟動的速度，投資者要克服買漲不買跌的心態，耐心等待政策風向轉變信號。也就是說，房價短期漲跌並不是你出手的標誌，政策才是關鍵。房價步入上漲區間的前提是政策利好，以及群眾預期轉變，只有積攢夠了上漲的動能之後，房價才會啟動上行。
下半年七部委聯合開展治理房地產市場亂象專項行動，在北京、上海等30個城市先行開展，各地都出臺相關措施在落實中，這次調控嚴厲程度高過以往，可以說是史無前例，不過總體上目前還沒有覆蓋三四線城市。
年內全國房地產調控次數超過405次，較2017年同期上漲近8成。調控的結果眾目共睹，樓市“金九銀十”黯然收場，10月成交不及月均水平，近六成城市住宅成交面積10月環比下降。可以說，在諸多內外因素的綜合作用下，使得10月全國房地產市場整體退熱，各線城市均穩中有降，由此可見，認清政策方向，緊跟政策至關重要。
一線城市樓市是風向標，是標杆，北上廣深房價水平是各區域的房價之錨，如果一線城市能穩住，那麼其它熱點城市的房價也不會有大幅的波動，因此本輪房地產調控抓住龍頭，北京、深圳和上海調控政策從嚴，使得市場迴歸常態，並略顯冷清。
本輪調控中，二線城市調控政策收相比一線城市而言較為寬鬆，而且天津、西安、成都等地通過人才落戶新政方式，更是等同於變相放鬆了調控，這線城市鑑於需求依然旺盛，因而此前樓市還未像一線城市一樣出現明顯回調。
上半年大部分三四線城市基本沒有出臺嚴厲的調控政策，而且去庫存政策並沒有退出，因此市場異常火熱，下半年以來，局部過熱區域的調控政策才有所收緊，明年三四線城市樓市將步一二線城市後塵，進入下行區間。
調控政策的方向是，前期調控較多采用限購限價限貸等行政措施為主，而從長期來看則會向綜合施策轉變，形成包括金融、土地、財稅、住房保障、市場管理等一攬子政策工具，實現穩地價、穩房價、穩預期的目標。
在長效機制建設方面，一線城市已經走在前面，北京和深圳均已發佈中長期住房規劃，租賃房、共有產權房等陸續落地實施，而其它城市，尤其是三四線城市，目前住房制度轉變還相對滯後。
鑑於此，我們在投資房產時，需要考慮地方政策及市場狀態，之前我曾發過一篇文章《樓市入冬，這三類區域房產仍值得買》，從週期角度來看，不能再籠統用一二線、以及三四線城市去做區分，而應該分為已經出現回落調整的城市區域：北京、環京東部南部、廈門等；新近出臺嚴厲調控政策的城市：深圳、瀋陽等；房價漲幅較大、尚未調整且未出臺調控政策的城市：大部分中小城市。
就時機而言，已經歷過明顯調整、且具有中長期投資價值的區域仍值得考慮，比如說北京和環京區域，今年和明年的機會都還不錯。
從趨勢來看，未來幾年房產投資應該回歸大城市及周邊區域，也就是幾個大的都市圈，畢竟推高房價的背後是資金流、人流和產業流，而優質的人才、資金、產業與資源大都會流入這些都市圈。
可以重點考慮粵港澳大灣區、長三角都市圈、京津冀都市圈、成渝都市圈、鄭州都市圈、武漢都市圈，由於各種限制政策短期內很難取消，因此首先考慮資格問題，其次再就近考慮投資區域。
需要注意的是，如果不是專業投資者，不建議隨便在全國各地投資房產，往往人生地不熟，很容易選錯或難以管理，從而造成不必要的損失。
粵港澳大灣區的珠海、佛山、中山、東莞等地，環滬的蘇州、南通、嘉興等地，環京北三縣和南三縣，這些區域都會成為深圳、上海和北京大都市圈的一部分，未來必然會有很大的升值潛力空間，值得考察。
昨天也有學友問北京房價趨勢，北京二手房價格已從去年高位回落約兩成，還有多大下降空間？
去年3.17新政過後，北京房價有了明顯回調，今年四五月份出現一波回暖，如今仍在二次探底階段，主要是政策依然處於緊縮狀態，價格較低的限競房大規模入市，以及預期仍不明朗等因素所致。
與以往不同，本輪房價出現三波上漲，回調也不會一步到位。在不發生系統性金融風險的情況下，房價持續回落幅度不會超過三成。總體看，利空出盡，需求依然旺盛，明年市場平穩值得期待。只要政策有所放鬆，房價依然會重新步入震盪上行的狀態。
從中長期來看，北京房價上漲的壓力依然很大，要把房價漲幅控制在合理區域，還需要加快長效機制建設才行。
短期內應該不會再出現搶房現象，因為下半年以來老百姓的預期已經出現了變化。
上半年杭州、南京、成都、西安等城市因為限價導致一二手房倒掛而出現過搶房的情況，有的價差過萬，因而一房難求，如今市場已經步入下行區間，持幣待購者越來越多，因此短期內再出現搶房局面的概率很小。
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