上一篇文章，從十個方面展望2019年樓市趨勢，在各平臺中有十餘萬人閱讀，從幾百條評論來看，相當一部分人對橫盤表示難以接受，認為房價應該降一降。
其實文中所指的橫盤是市場的總體狀態，明年各地樓市肯定還會呈現漲落分化的局面。北京、環京和廈門等區域已經歷了明顯的回調，市場再下行的動力逐步減弱，而其它大部分城市過去三年經歷了房價大漲之後還未經歷回調，仍處於階段性高位，那麼步入下行的陰跌狀態是難以避免的。
也就是說，2019年樓市整體降溫，小幅調整將是大概率的，但不要指望會有大幅回調。
前晚在研修群中也為學友們分享了近來獲得的一些重要信息以及研判，昨天又有幾位學友問明年該買房還是該賣房？對此，我認為可以重點看三個方面：
一是看政策趨勢層面
中國樓市是政策市，政策趨勢是決定該買房還是該賣房，以及何時買賣的關鍵因素，踩好節拍才能保障家庭房產財富保值增值。
時值20年之變，樓市將會出現歷史性變化，遊戲規則會出現重大調整，而很多人仍沉浸在以往的成功經驗中，認為歷史還會重演，於是盲目的跟著看房，隨便買房，根本不看天象大勢變化，相比之下，參加過學習的學友很冷靜，畢竟相差一兩個月就可能會有過百萬的損益啊。
今年全國房地產調控次數已經高達405次，比去年同期增加近8成，近來調控政策明顯減少，總體來看，這一輪政策全面收緊的風口已經過去。今後因城施策將會成為常態，因而各地政策收放不一也很正常。
最近僅有江西、承德出臺了樓市收緊政策，而昨天遼寧居然發文進一步推動縣城和新城新區房地產去庫存工作。此前我曾在遼寧省房地產去庫存會議中做過演講，提出過針對性建議，不過鑑於當前的形勢，之前漲價去庫存的方式已不再適宜。
有學友問，看到有專家提出史上最嚴厲的樓市調控政策明年將全面放鬆，歷史上第五次絕佳的買房機會就是現在！這是否有道理？
對此，我並不認同，這要根據具體城市來判定。樓市調控最嚴的階段已經過去，短期維持現狀，明年穩中趨松是大勢所趨。指望2019年調控全面放鬆，之後再出臺刺激性政策是不切實際的想法，而只要不刺激，房價就不會大漲。
關於房價大趨勢，不能僅看經濟學家的分析，這不僅是經濟問題，更是民生與政治問題。從7月31日中央會議公告中我們看到了決心，房住不炒和當年的計劃生育一樣，已經成了國家的戰略方針。
很多人至今還不同理解長效機制與以往樓市調控的差別，對此我認為調控是短期的應急之策，而長效機制是長效調控管理機制，也可以說是一套考核機制，將會讓房價保持長期平穩，房價收入比逐步回落。
重點城市長效機制落地漸行漸近，今後各地可以出臺不同的政策，之前嚴格的行政性限價政策會逐步放開，不過會有量價考核指標系統，這樣房價漲幅會控制在一定區間內，可能會有硬指標，預計年均房價漲幅控制在10%以內將是大概率，有可能與GDP增速或居民收入增速平行，那麼年均也就6-8%的漲幅，這樣房產具有保值性，而造富能力將會減弱，房產投資的邏輯也就變了。
可以說，以往房價一年翻一倍的大漲不會再出現了，這樣投機炒房的土壤也就不存在了。不過還有一些炒房團在教粉絲們如何裂變5套房，那都是老黃曆了，如果再照本宣科，無異於刻舟求劍。
一旦房價漲幅受限成為事實，那麼大家就不必再像前兩年那樣著急搶房了，自住型購房者可以根據區位和產品擇優選擇，而要想繼續投資房產獲利，跟股市一樣，那得有點專業水平才行。
簡言之，得選對時機和區位，否則高位接盤，或者區域升值緩慢，都有可能會竹籃打水一場空。
至於最佳購房時機，在政策全面放鬆之後一段時間之後最佳時機才會出現，現在很多城市樓市才剛剛退燒，仍然處於階段性高位，第一輪迴調才剛開始，你沒看北京都已步入第二輪探底了嗎？因此結合區域實際情況，大可不必著急！
二是看市場供求層面
就當前市場狀態來看，降溫已經明顯體現。明年對於大部分城市而言，依然是補庫存的年份，新房供應量增加，房價上漲的動力會有所弱化。
事實上下半年以來大部分城市已步入買房市場，買房容易賣房難，這種反轉週而復始，之前在高位著急搶房的大都沒經驗。
成交量是房價的先行指標，在買房時兩者同樣重要，從北京來看，上半年新房供應銳減，二手房成交量在四五月出現了一輪小陽春，然而伴隨下半年限競房大規模入市，二手房成交量又重回萎靡不振的狀態，10月只有8879套，11月才又重回1萬套以上。
今年以來，找我問詢賣房的特別多，情況也很複雜。回首2018年，四五月份無疑是這一年中賣房的好時段，一套房可能比低點時多賣幾十萬到上百萬，因此即便在市場相對平穩的情況下，一年內也會有明顯的波動，如何在供需波動的過程中選準時機就顯得尤為重要。
此外影響購房的重要因素就是房貸利率，此前開發商降了一些房價，結果都被銀行房貸利率上漲給“吃”掉了，全國首套房貸款平均利率在連續22個月上漲後，11月份首現“零漲幅”。11月平均利率為5.71%，環比10月持平。
這意味著本輪房貸利率上漲已接近尾聲，目前利率水平仍處於歷史性低位，對於買房仍有一定的刺激效果，這的確是好消息。
在做購房或賣房決策時，要預判所在城市政策趨勢與市場狀態，如果實在看不清，不妨對照北京、上海和深圳，這幾個城市的週期領先其它城市一年到兩年。
三是看資產配置層面
對於大部分家庭而言，該買房還是該賣房，從資產角度看，歸根結底在於衡量收益率是否符合期望值。能夠在階段性高位及時處置不良資產的都是高手，而現實中，這樣的人寥寥無幾。
前年底去年初，我曾在五個群中做過分享，如今熱潮退去，大家也都清醒了。之後去廈門演講，預判房價將會明顯回調，當時無人相信，如今已成為現實。
北京房價已從高位回調了約20%，目前處於第二波下降探底階段，與此前預判一致。這意味著三成左右家庭房產財富蒸發了。其它城市目前漲落分化，而回調終究難以避免。
2014年9月在接受北京電視臺專訪時，我提出。
2015年我在本號曾發過11篇文章建議買房要趁早，影響了很多人，及時把握住了購房良機。可惜還是有很多人沒有看到，或者不相信。
回首過去三年，最成功的不是幫助學友選房3個月增值1600萬，而是在本輪最高點成功勸阻了幾十位學友，避免高位接盤，挽回了上億損失。
因此，認清趨勢、把握時機至關重要，前年11月，我預判北京房價將會出3年停漲的局面，學友們在群中經過研討得出3年直接損失可達30%左右的共識，那麼當時在高位及時退出，就可以避免這一輪三成左右的房產市值縮水，這幾百萬元對於大部分家庭而言也是幾年乃至十幾年的收入吧。
剛看到一條消息，北京一位女士，跟著某位大神學習槓桿貸款課，高槓杆2017年高位接盤，買了燕郊5套房，現在已經破產了，這是家庭資產配置失敗的典型案例。
這讓我想起之前認識一個人，在燕郊共買了15套房，知道該買房，卻不懂得在階段高位退出及優化配置，這是普遍現象。其實在2016年四季度的文章中，我就已經明確講過，根據歷史經驗燕郊房價將會回調一半左右。
最後再送大家一句，優化資產配置，讓家庭財富保值增值比掙新錢更重要！
以上內容僅供參考，至於具體市場與產品供應數據分析下週季度置業投資策略會中，我再做詳細解讀吧。
所謂週期背後，就是亙古不變的人性，
冬天裡，點燃一團火，我為你照亮前方的路。
關注【馮國亮頻道】主要欄目
【馮國亮講購房】 作為首位職業購房導師十年來在400場講座論壇中演講，全國巡講開創先河
【國亮鑑房】足跡遍佈31個省區市、200餘個城市，1000餘個代表性樓盤與城市開發示範項目
【國亮說人居】作為人居專家代表，組織人居專家論壇，推動健康智慧人居及人居文化進程
閱讀更多 馮國亮 的文章
